31 Mrz

Neue Wohnungen für rund 100 Holzkirchner

Landhandel Sperl schließt spätestens Ende Juni – An Erlkamer Straße sollen fünf Mehrfamilienhäuser entstehen

Wohnungen statt Saatgut und Futtermittel: Auf dem Areal von Landhandel Sperl an der Erlkamer Straße in Holzkirchen soll ein Neubaugebiet entstehen. Der Bauausschuss hat in seiner jüngsten Sitzung dem Antrag auf Vorbescheid für den Neubau von fünf Mehrfamilienhäusern mit gemeinsamer Tiefgarage sein Einvernehmen erteilt.

Hintergrund ist, dass der Inhaber des landwirtschaftlichen Großhandels, Ludwig Schaal, das Geschäft spätestens Ende Juni aufgibt. „Aus gesundheitlichen Gründen“, wie der 57-jährige auf Nachfrage mitteilte. Sein Großonkel Englhard Sperl hatte den Landhandel 1921 gegründet. Einen Nachfolger gibt es nicht.

Wann die fünf Mehrfamilienhäuser gebaut werden und wer sie baut, ist noch unklar. Sobald der Vorbescheid erteilt ist, hat der aktuelle Eigentümer des Areals – oder auch ein Kaufinteressent – aber eine gewisse Planungssicherheit. Er weiß dann, dass der Neubau von fünf Mehrfamilienhäusern grundsätzlich zulässig ist. Baurecht besteht ohnehin auf dem als Mischgebiet definierten Gelände. Auch die erlaubten Dimensionen sind dann klar. Laut Antrag sind vier der Häuser mit Flachdach, eines mit Satteldach geplant. Die beiden größten Gebäude haben demnach eine Wandhöhe von knapp zwölf Metern.

Wie Bürgermeister Christoph Schmid (CSU) auf Nachfrage erklärte, könnten in den Häusern 40 bis 50 Wohnungen entstehen, in denen etwa 100 Menschen leben könnten. Wie viele Stellplätze eingeplant werden müssen, hängt vom Mobilitätskonzept ab, das die Gemeinde vom Bauwerber erwartet. Bietet er Alternativen wie Carsharing an, kann er die Zahl der Stellplätze deutlich reduzieren.

Dass die Marktgemeinde die fünf Mehrfamilienhäuser selbst hochzieht, schließt Schmid aus: „Die Kommune ist in aller Regel nicht der beste Bauherr. Wir wollen aber mit unserer Bauplanungshoheit Einfluss nehmen, dass hier etwas Gutes entsteht“, so der Bürgermeister. Die im Antrag skizzierten Neubauten passen laut Schmid zur Entwicklung des Bahnhofareals. Die Gemeinde wünscht sich hier außerdem einen Nahversorger, damit die Ostseite des Bahnhofs versorgt ist.

Martin Taubenberger (FWG) bedauerte das Aus von Landhandel Sperl: „Landwirte haben dann keine Möglichkeit mehr, in Holzkirchen einzukaufen.“

[Merkur, 31.03.2023]

15 Feb

Wir steuern auf eine große Wohnungsnot zu

München – Mit 30 000 Wohnungen zählt die aus der GBW hervorgegangene Dawonia zu den größten Wohnungsunternehmen in München und Süddeutschland. Trotz Wohnungsmangels könnte das Unternehmen aber bald Neubauprojekte auf Eis legen, wie Dawonia-Chef Claus Lehner erläutert.

Am Wohnungsmarkt sieht es düster aus: Die Regierung hat ihr Neubauziel von 400 000 Wohnungen im Jahr krachend verfehlt, die Baugenehmigungen sinken weiter. Investiert die Dawonia überhaupt noch in neue Gebäude?
Wir haben aktuell 44 Baustellen, alle in Bayern. Seit wir vor zehn Jahren von der Bayerischen Landesbank verkauft worden sind, haben wir 3600 Wohnungen gebaut, das sind im Schnitt 360 im Jahr – übrigens das Drei- bis Vierfache wie zu Zeiten, als unser Eigentümer die BayernLB war.

Sie bauen kräftig weiter?
Leider nicht. Mit unseren 44 Baustellen befinden wir uns aktuell auf einem Höhepunkt. Das wird in Zukunft nicht mehr so weitergehen können. Wegen gestiegener Zinsen, vieler neuer Belastungen und höherer Baukosten überprüfen wir gerade jedes geplante Neubauprojekt.

Deutschlands größter Wohnkonzern Vonovia hat angekündigt, in diesem Jahr gar keine Neubauprojekte mehr starten zu wollen. Haben Sie Ihre Vorhaben auch alle verschoben?
Nein, noch nicht. Denn gleichzeitig sehen wir eine hohe Nachfrage nach Wohnraum.

Wie zeigt sich das?
Ein Beispiel: Wir hatten Ende Januar eine Besichtigung für eine Musterwohnung in München, es kamen 500 Interessenten – an einem Tag wohlgemerkt. Das ist selbst für München viel. Es ging um ein Bauprojekt mit 250 Wohnungen, ein Drittel davon gefördert. Selbst wir waren überrascht von dem großen Interesse.

Steuern wir auf eine große Wohnungsnot zu?
So hart das klingt: ja, leider. Ich erwarte, dass in den kommenden Jahren trotz der hohen Nachfrage noch weniger neue Wohnungen gebaut werden. Die Zahl dürfte bei unter 200 000 im Jahr liegen.

Woran liegt das?
Zum einen an den gestiegenen Zinsen: Wir hatten vergangenes Jahr in drei Quartalen Zinserhöhungen insgesamt in Höhe von drei Prozentpunkten – das ist in der Geschichte der Bundesrepublik einmalig. Aber der Staat trägt ebenfalls wesentlich dazu bei, dass Bauen zu teuer wird.

Was spricht noch gegen den Neubau?
Die hohen Baukosten. Immer häufiger steigen während der Bauphase die Preise. Handwerker sagen mir auf der Baustelle, ich müsse jetzt zehn, zwanzig Prozent mehr für Material bezahlen, ansonsten sei ihr Betrieb gefährdet.

Verlieren Investitionen in Immobilien auch wegen der Mietpreisbremsen an Attraktivität?
Natürlich. Eine Mietpreisbremse erschwert eine Investition in Immobilien, das ist einfach so. Und das Problem ist nicht nur die Mietpreisbremse: Die Regulatorik insgesamt hat das Bauen verteuert.

Haben Sie ein Beispiel?
Allein die Anhebung der Grunderwerbsteuer in fast allen Bundesländern auf 6,5 Prozent hat zu deutlich höheren Kosten geführt. Bayern hat das zum Glück nicht getan. Und jetzt kommen wir zum eigentlichen Problem: Man hat vor allem im Bund in den vergangenen Jahren immer so getan, als ob wir ewig Boom hätten. In dieser Zeit fiel es kaum auf, dass die Auflagen für Bauherren weiter verschärft wurden, eine Mietpreisbremse eingeführt wurde und Berlin sogar einen Mietpreisdeckel erhielt. Das hat in Berlin aber dazu geführt, dass der Markt zusammengebrochen ist und die Wohnungsnot verschärft wurde. Glücklicherweise ist das Experiment dann von Karlsruhe gekippt worden.

Das heißt, Wohnungsgesellschaften sind auf hohe Mieten angewiesen?
Eine einfache Rechnung: Wenn wir aktuell bauen wollen, kostet uns das etwa 4500 Euro pro Quadratmeter. Da sind sämtliche Kosten, also auch für Architekt und Planung, miteingerechnet. Hinzu kommen die Grundstückskosten: Im Speckgürtel von München sind das über den Daumen gepeilt etwa 1500 Euro pro Quadratmeter. In Summe macht das etwa 6000 Euro pro Quadratmeter. Wenn ich hier eine Rendite von nur drei Prozent erzielen will, was weit unter der heutigen Inflation und unter den Kreditzinsen liegt, müsste die Miete bei mindestens 15 Euro liegen.

Und in München?
Hier kostet der Quadratmeter Grundstück mindestens 2500 Euro, wenn es gut läuft. Da kommt man dann auf 18 Euro Miete pro Quadratmeter. Für den Großteil der Bevölkerung ist das nicht mehr bezahlbar. Das zeigt das ganze Dilemma des überregulierten Bauens und des Marktes.

Der Engpass bei Mietwohnungen wird noch größer?
Ja, leider, genauso ist es. Hinzu kommt der Bevölkerungszuwachs. Vor zehn Jahren gingen wir von einer Schrumpfung auf unter 80 Millionen aus, jetzt gehen wir wegen der Zuwanderung in Richtung 85 Millionen. Dies macht den Markt zusätzlich eng.

Welche Rolle spielt die Migration bei sozial gefördertem Wohnraum?
Zwischen Juni und Dezember 2022 haben wir eine Million Mitbürger dazubekommen. Grob gerechnet heißt das, dass wir hierdurch einen zusätzlichen Bedarf von einer halben Million vor allem geförderter Wohnungen haben. Allein in Bayern fehlen dadurch 50 000 geförderte Wohnungen.

Der Freistaat wollte bis 2025 über die BayernHeim 10 000 neue Wohnungen bauen, jetzt sind gerade einmal 682 realisiert. Ist das nicht ein Armutszeugnis?
Eine Wohnungsbaugesellschaft ist ein langsames Schiff. Als die BayernHeim gegründet wurde, fand ich die Idee sehr gut. Aber das Ziel von 10 000 Wohnungen in kurzer Frist klang schon damals sehr ambitioniert. Die BayernHeim wird irgendwann Schlagkraft haben, aber eben nicht in drei, vier Jahren sondern in zehn, 15 Jahren.

Wenn das Wohnangebot begrenzt bleibt, die Nachfrage aber hoch: Heißt das, dass die Mieten noch weiter in die Höhe schießen?
Das ist so. Die Mieten werden weiter steigen. In den Ballungsräumen sicherlich zwischen zwei und fünf Prozent im Jahr. Darüber freut sich niemand, wir auch nicht.

Dieser Anstieg gilt auch für Ihre Dawonia-Mieter?
Wenn wir Mieten anpassen, müssen wir uns ans Gesetz halten. Wir dürfen ja nur 15 Prozent in drei Jahren anpassen. Im Schnitt liegt die Mietentwicklung über alle unsere 30 000 Wohnungen bei 2,3 bis 2,5 Prozent im Jahr. Vergleichen Sie das mal mit der Inflationsentwicklung. Auch unsere Kosten steigen.

Trotzdem gibt es Berichte von Mietern, die beklagen, die Dawonia würde den gesetzlichen Rahmen für Mieterhöhungen maximal ausnutzen – in München kam es schon zu Protesten. Wie passt das zusammen?
Es ist richtig, in München haben wir am Ackermannbogen nahe dem Olympiapark ein Gebäude mit geförderten Wohnungen, hier kam es tatsächlich zu Diskussionen. Wir hatten dort die Mieten an die immer noch niedrigen Durchschnittsmieten angepasst, was auch zulässig ist. Mit dem Mieterverein München hatten wir zudem eine Einigung getroffen, dass wir beispielsweise bei großen Familien teilweise auf eine Anpassung verzichten und hier eine Deckelung vornehmen. Aber natürlich gibt es immer Mieter, die das ärgert und sich an die Medien wenden, wenn auch nicht immer zu Recht. Was auch gerne vergessen wird: Am Ackermannbogen liegen die Mieten heute noch immer zwischen circa 10,50 und 13,50 Euro pro Quadratmeter. Noch eines: Nicht selten stecken hinter den Demos politische Parteien, so auch in diesem Fall.

Bauministerin Klara Geywitz will jetzt mit günstigen KfW-Krediten den privaten Wohnungsbau ankurbeln, hinzu kommen 350 Millionen Euro Bauförderung für Familien.
Das ist zu wenig. Das ist ein Tropfen auf den heißen Stein.

Wie viel müsste es stattdessen sein?
Fünf bis zehn Milliarden Euro Förderung mindestens. Der Staat müsste jetzt nicht nur richtig viel Geld in die Hand nehmen, der Fokus müsste auch auf dem geförderten Wohnungsbau liegen.

Manche sagen schon, der Bund bräuchte ein Sondervermögen von 50 Milliarden Euro.
Auch gut. Ich habe mit fünf bis zehn Milliarden einfach eine realistische Zahl gegriffen, die in Berlin durchsetzbar wäre. Aber klar, je mehr Geld, desto effektiver. Ganz wichtig wäre auch, Auflagen zu reduzieren. Und wir brauchen adäquate Grundstücke mit schnellem Baurecht. Die Projektplanung dauert heute zwei Jahre, der Bau noch einmal zwei Jahre. Das ist zu lang.

Ein Deutschland-Tempo auch beim Bauen?
Genau. Und wir bauen zu teuer und zu kompliziert. Ich bin selbst Architekt und habe zehn Jahre im Allgäu gelebt. Als ich Architektur studiert habe, bestanden die Wände von Häusern aus 30 Zentimeter Poroton, das sind Hohlraumziegel für eine bessere Isolierung. Ein Allgäuer Winter mit minus 20 Grad war für diese Wände kein Problem.

Und heute?
Heute verlangen die Behörden 40 bis 50 Zentimeter Wandaufbauten, teilweise mit 17 Zentimeter Styrodur als Isolierung. Diese Art zu bauen ist extrem teuer, aufwendig, und die Auflagen sind kompliziert. In Ländern wie Großbritannien oder Frankreich ist man da viel pragmatischer.

Rechnen Sie in den kommenden Jahren wegen der energetischen Bauweise mit noch höheren Kosten?
Ja. Das Problem ist, dass man in den vergangenen Jahren nicht beachtet hat, dass jede zusätzliche energetische Baumaßnahme nur noch eine minimale Energieersparnis bringt, aber die Kosten exorbitant nach oben treibt. Da hätte man gegensteuern müssen.

Werden Sie die Dawonia-Bestandswohnungen energetisch sanieren lassen?
In den nächsten 20 Jahren wollen wir als Dawonia klimaneutral sein. Wir prüfen daher gerade unseren Bestand und werden in den kommenden Jahren nach und nach Sanierungen umsetzen.

Bis dahin dürften die Nebenkostenabrechnungen Ihrer Mieter hoch bleiben.
Ja, aber dafür kann der Vermieter nichts. Wir versuchen, den Mietern zu helfen. Ein Beispiel: Wir hatten unsere Mieter, die über Gas versorgt werden, angeschrieben und sie gefragt, ob sie nicht frühzeitig eine freiwillige Erhöhung der Nebenkosten um 70 Cent pro Quadratmeter vornehmen wollen, um auf der sicheren Seite zu sein. Und tatsächlich haben 60 Prozent unserer Mieter das auch sofort gemacht.

Was machen Sie mit den 40 Prozent Mietern, denen jetzt eine hohe Nebenkostenabrechnung droht?
Wir bieten jedem Mieter an, das Gespräch mit uns zu suchen, sofern es bei der Nachzahlung Probleme gibt. Dann wird es ein Angebot zur Stundung geben. Das hatten wir auch in der Corona-Krise so gemacht. Wir wollen denen helfen, die Hilfe brauchen.

Es kommt nicht gleich zur Zwangsräumung?
Nein. Das wird definitiv nicht passieren. Unser Angebot, wenn ehrlich Not besteht, zum Beispiel später in Raten zu bezahlen, das steht.

Und was erwarten Sie für die Dawonia 2023?
Die höheren Zinsen und die hohen Baukosten waren ein Schock. Die gesamte Wohnungswirtschaft ist in einer Wartehaltung. Gerade jetzt im anstehenden Wahlkampf in Bayern dürfte das Thema Wohnen wieder einmal sehr emotional diskutiert und wohl auch instrumentalisiert werden. Wir bitten alle, genau hinzuschauen. Was wir brauchen, ist eine Förderkulisse, damit der Neubau wieder in Gang kommt. Wir als Dawonia stehen auf jeden Fall bereit, dann wieder mehr zu bauen.

Interview: Sebastian Hölzle, Georg Anastasiadis, Corinna Maier

[Merkur, 15.02.2023]

15 Feb

Wohnquartier mit ungewöhnlichen Extras

Die Zukunft von rund 8300 Quadratmeter Wiese zwischen Valleyer Weg und Angerstraße ist besiegelt. Die Firma Quest Baukultur aus Kolbermoor, die im Landkreis bereits das Klosteranger-Projekt in Weyarn realisierte, kann auf dem Areal sechs große Baukörper mit 77 Wohneinheiten unterbringen. Eine vergleichsweise dichte Nutzung, die der Gemeinderat jetzt über einen Bebauungsplan ermöglichte. Gegen das Projekt „Winklbauer Höfe“ stimmten nur Josef Sappl jun. und sen. (CSU).

Die Planung hatte schon 2021 begonnen (wir berichteten), nach dem jetzt erfolgten Satzungsbeschluss kann der Investor den Bauantrag stellen und die Bauphase einläuten. Wie Projektleiter Michael Sandbichler auf Anfrage erklärte, will Quest aber erst im Frühjahr oder Sommer 2024 richtig loslegen. Steigende Kreditzinsen und aktuell hohe Material- und Handwerkerkosten bremsen derzeit einige Großprojekte. Laut Sandbichler investiert Quest einen „zweistelligen Millionenbetrag“ in das Holzkirchner Projekt.

Die Wohnungen sind 40 bis 150 Quadratmeter groß. „Die meisten haben nicht mehr als 80 Quadratmeter“, sagt Sandbichler. 14 der 77 Einheiten werden als Senioren-Appartements vermarktet, die gebündelt in Haus 1 (im Westen) über der Tagespflege-Station für Senioren untergebracht sind. Ursprünglich war dort eine ambulant betreute Wohngemeinschaft vorgesehen, Quest fand aber keinen Betreiber. Für die Tagespflege (24 Plätze) mussten vier zusätzliche Stellplätze nachgewiesen werden (zwei oberirdisch), was den der Station zugeordneten Garten deutlich verkleinert. Die markante Birke am Grundstückseck muss nun doch gefällt werden, weil sonst Platz fehlt für die Straßenentwässerung. „Wir werden auf dem Areal 40 neue Bäume pflanzen“, verspricht Sandbichler.

„Wir bauen ein Quartier für Holzkirchner“, betont der Quest-Projektleiter. Nach Baustart können Gemeindebürger einen vierwöchigen Vorkaufs-Zeitraum nutzen. „Es gibt schon Nachfragen“, sagt Sandbichler, der aber noch keine Preise nannte. Die Häuser entstehen überwiegend in Holzbauweise. Strom liefert Photovoltaik auf dem Dach (mit Batterie), geheizt wird mit Hackschnitzeln. Architektonisch aus der Reihe tanzt das südwestliche Haus 2 mit seiner Putzfassade, laut Sandbichler eine gestalterische Brücke zur umliegenden Bebauung. In den zwei Obergeschossen erwirbt die Marktgemeinde neun Wohneinheiten, denen fünf Tiefgaragenplätze zugeordnet sind. Darunter im Parterre werden ein Inklusionscafé eingerichtet sowie Arbeitsplätze (Co-Working) für Bewohner. Nutzbar für alle sind außerdem ein Yoga- und Multifunktionsraum sowie zwei Gästezimmer im Untergeschoss von Haus 1 (Tagespflege). „Bewohner müssen damit kein Hotel buchen, wenn mal Besuch über Nacht bleibt“, sagt Sandbichler; zu bezahlen sind dann nur die Reinigungskosten.


Innovatives Mobilitätskonzept: Einige Wohnungskäufer verzichten auf eigenes Auto

Projektleiter Michael Sandbichler spricht vom „innovativsten Mobilitätskonzept in ganz Oberbayern“: Etwa die Hälfte der künftigen Bewohner der Winklbauer Höfe verpflichtet sich notariell, auf ein eigenes Auto zu verzichten. Gemeinde und Vorhabenträger Quest einigten sich jetzt darauf, Verstöße mit Vertragsstrafenin Höhe von 10 000 Euro je Monat zu ahnden. Im Gegenzug muss Quest nur 45 Prozent der sonst erforderlichen Stellplätze nachweisen, davon finden sich 49 in der Tiefgarage. Statt eigener Pkw können alle Bewohner auf sechs E-Autos im Car-Sharing zurückgreifen, die Quest bauseits ebenso zur Verfügung stellt wie neun E-Bikes, sechs Fahrradanhänger und zwölf Lastenfahrräder. Für welche der 77 Wohnungen die „Autoverzichtserklärung“ zu unterschreiben ist, steht noch nicht fest. Sandbichler stellt aber klar: „Es wird Wohnungen geben, deren Eigentümer oder Mieter kein Auto haben dürfen.“

[Merkur, 15.02.2023]

13 Feb

Einfache Wohnungen ohne Tiefgarage

Holzkirchen – Schon lange ist klar, dass die gemeindlichen Wohnblöcke an der Baumgartenstraße keine Zukunft haben. Die Wohnungs-Zuschnitte und Ausstattungen stammen aus den 1950er Jahren; aktuell sind nur etwa 30 Einheiten bewohnt, in fünf Wohnungen wurden provisorisch Flüchtlinge aus der Ukraine einquartiert.

Viel deutete auf Komplett-Abriss und Neuaufstellung des schönen Ortsrand-Grundstücks hin. Doch der Wind hat sich gedreht. Eine bisher nicht öffentlich vorgestellte Machbarkeits-Studie schlägt vor, einen Teil der Bausubstanz zu erhalten, zu entwickeln und durch Neubauten zu ergänzen. Unter dieser Prämisse beschloss der Gemeinderat in seiner jüngsten Sitzung einstimmig, einen neuen Bebauungsplan für das 8420 Quadratmeter große Grundstück aufzustellen.

„Unser Ziel ist, auf dem Grundstück Spielräume für Nachverdichtung zu nützen“, sagte Bürgermeister Christoph Schmid (CSU). Man habe einen „namhaften Architekten“ gewonnen, der bei seiner Machbarkeitsstudie für das Konzept „einfach bauen“ warb. Verbunden ist dies damit, möglichst viel „graue Energie“ des Altbestands zu retten. „Uns wurde geraten, mehr aus der Substanz rauszuholen“, sagt Schmid. Ein Ansatz, der ihm gefällt. Konkret also werden wohl ein oder mehrere Blöcke weichen, es sollen Neubauten möglich sein. Aber zumindest Teile des Bestandes sollen ertüchtigt werden und die Basis für neue Wohnungen bilden.

Um die künftigen Wohnungen bezahlbar zu halten, sind eher kleinere Zuschnitte mit kleineren Räumen angedacht; auf technischen Schnickschnack, so erklärt Schmid, wolle die Gemeinde als Bauherr bewusst verzichten. Geplant sei sogar, nicht alle Wohneinheiten barrierefrei zu gestalten. „Aufzüge sind teuer und brauchen Platz“, sagt der Bürgermeister. Teuer für Gemeinde und künftige Mieter wäre auch der Bau einer Tiefgarage. „Tiefgarage und bezahlbarer Wohnraum – das beißt sich“, glaubt Schmid. Da die neue Stellplatz-Satzung der Gemeinde die Chance eröffnet, unter bestimmten Bedingungen (Mobilitätskonzept) auf einen Teil der sonst geforderten Stellplätze zu verzichten, nutzt die Gemeinde diese Option – und plant ohne Tiefgarage.

Um die Finanzierung abzufedern, hofft die Gemeinde auf Zuschüsse aus dem Fördertopf des kommunalen Wohnungsbaus. Gefördert werden grundsätzlich nur Neubauten. „Wir klären gerade ab, ob auch unser Konzept förderfähig ist“, sagt Schmid.

„Jetzt geht’s los“, freute sich Martin Taubenberger (FWG) in der Sitzung; er sprach von einem „Herzensprojekt des ganzen Gemeinderats“. Für Robert Wiechmann (Grüne) ist „ein Ankerprojekt des kommunalen Wohnungsbaus endlich auf dem Weg“. Sebastian Franz (CSU) blieb im Bild: „Ich freue mich auf diese Reise und bin mir sicher, wir werden manche Überraschung erleben.“ Den Bebauungsplanentwurf soll der Planungsverband Äußerer Wirtschaftsraum München liefern. Wolfgang Huber (SPD) wünschte sich, die neuen Bauten für zusätzlichen Wohnraum auch in die Höhe zu denken: „Ich würde die Höhenentwicklung nicht zu restriktiv, sondern großzügig angehen.“

[Merkur, 13.02.2023]

13 Feb

Bezahlbarer Wohnraum für Holzkirchen: Gemeinde will nun selbst anpacken

Holzkirchen – Bezahlbaren Wohnraum schaffen, am besten mit eigenen Wohnungen: Nach längerem Anlauf packt die Marktgemeinde jetzt die Nachverdichtung des Quartiers an der Baumgartenstraße an. Die fünf alten Blöcke bieten rund 50 Einheiten, ein neuer Bebauungsplan soll mehr ermöglichen. Angedacht ist eine Mischung aus Neubau und Altbau-Ertüchtigung. Eins aber wird’s nicht geben: Eine Tiefgarage.

Schon lange ist klar, dass die gemeindlichen Wohnblöcke an der Baumgartenstraße keine Zukunft haben. Die Wohnungs-Zuschnitte und Ausstattungen stammen aus den 1950er Jahren; aktuell sind nur etwa 30 Einheiten bewohnt, in fünf Wohnungen wurden provisorisch Flüchtlinge aus der Ukraine einquartiert.

Altbestand soll teils Neubauten weichen

Viel deutete auf Komplett-Abriss und Neuaufstellung des schönen Ortsrand-Grundstücks hin. Doch der Wind hat sich gedreht. Eine bisher nicht öffentliche vorgestellte Machbarkeits-Studie schlägt vor, einen Teil der Bausubstanz zu erhalten, zu entwickeln und durch Neubauten zu ergänzen. Unter dieser Prämisse beschloss der Gemeinderat in seiner jüngsten Sitzung einstimmig, einen neuen Bebauungsplan für das 8420 Quadratmeter große Grundstück aufzustellen.

„Unser Ziel ist, auf dem Grundstück Spielräume für Nachverdichtung zu nützen“, sagte Bürgermeister Christoph Schmid (CSU). Man habe einen „namhaften Architekten“ gewonnen, der bei seiner Machbarkeitsstudie für das Konzept „einfach bauen“ warb. Verbunden ist dies damit, möglichst viel „graue Energie“ des Altbestands zu retten. „Uns wurde geraten, mehr aus der Substanz rauszuholen“, sagt Schmid. Ein Ansatz, der ihm gefällt. Konkret also werden wohl ein oder mehrere Blöcke weichen, es sollen Neubauten möglich sein. Aber zumindest Teile des Bestandes sollen ertüchtigt werden und die Basis für neue Wohnungen bilden.

Einfache Ausstattung – damit Wohnen bezahlbar bleibt

Um die künftigen Wohnungen bezahlbar zu halten, sind eher kleinere Zuschnitte mit kleineren Räumen angedacht; auf technischen Schnickschnack, so erklärt Schmid, wolle die Gemeinde als Bauherr bewusst verzichten. Geplant sei sogar, nicht alle Wohneinheiten barrierefrei zu gestalten. „Aufzüge sind teuer und brauchen Platz“, sagt der Bürgermeister. Teuer für Gemeinde und künftige Mieter wäre auch der Bau einer Tiefgarage. „Tiefgarage und bezahlbarer Wohnraum – das beißt sich“, glaubt Schmid. Da die neue Stellplatz-Satzung der Gemeinde die Chance eröffnet, unter bestimmten Bedingungen (Mobilitätskonzept) auf einen Teil der sonst geforderten Stellplätze zu verzichten, nutzt die Gemeinde diese Option – und plant ohne Tiefgarage.

Um die Finanzierung abzufedern, hofft die Gemeinde auf Zuschüsse aus dem Fördertopf des kommunalen Wohnungsbaus. Gefördert werden grundsätzlich nur Neubauten. „Wir klären gerade ab, ob auch unser Konzept förderfähig ist“, sagt Schmid.

„Herzensprojekt des ganzen Gemeinderats“

„Jetzt geht’s los“, freute sich Martin Taubenberger (FWG) in der Sitzung; er sprach von einem „Herzensprojekt des ganzen Gemeinderats“. Für Robert Wiechmann (Grüne) ist „ein Ankerprojekt des kommunalen Wohnungsbaus endlich auf dem Weg“. Sebastian Franz (CSU) blieb im Bild: „Ich freue mich auf diese Reise und bin mir sicher, wir werden manche Überraschung erleben.“

Den Bebauungsplanentwurf soll der Planungsverband Äußerer Wirtschaftsraum München liefern. Wolfgang Huber (SPD) wünschte sich, die neuen Bauten für zusätzlichen Wohnraum auch in die Höhe zu denken: „Ich würde die Höhenentwicklung nicht zu restriktiv, sondern großzügig angehen.“

https://www.merkur.de/lokales/region-holzkirchen/holzkirchen-ort28831/bezahlbarer-wohnraum-holzkirchen-gemeinde-will-selbst-anpacken-92083201.html

[Merkur, 13.02.2023]

20 Jan

Immobilien werden noch unerschwinglicher

Eine eigene Immobilie wird für immer mehr Menschen ein unerfüllbarer Traum bleiben. Schuld daran sind vor allem gestiegene Zinsen und höhere Baukosten. In Großstädten wie München ist die Lage besonders heikel.

Köln/München – Wohneigentum wird in Großstadtregionen wie München immer weniger erschwinglich. Höhere Baukosten und Zinsen sowie die Energiekrise erschweren die ohnehin schon angespannte Lage auf dem Immobilienmarkt. Das zeigt eine Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft Köln (IW).

Demnach konnten sich Ende 2022 Haushalte mit mittleren deutschen Einkommen von rund 3730 Euro netto nur noch 28 Prozent der angebotenen Einfamilienhäuser leisten. Laut der IW-Forscher waren es Anfang des Jahres noch 40 Prozent gewesen. Selbst für die 20 Prozent mit dem höchsten Einkommen in Deutschland war mehr als die Hälfte der angebotenen Immobilien zu teuer. Vor allem in Großräumen wie Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart ist die Lage brisant. Dort habe sich der Anteil der erschwinglichen Inserate in nur einem Jahr fast halbiert, so das IW. Als erschwinglich gilt eine Immobilie laut Studie dann, wenn die Haushalte höchstens 30 Prozent ihres Einkommens für Zins und Tilgung aufwenden müssen. In München ist das besonders selten der Fall. „Hier ist ein weiterer starker Rückgang von erschwinglichem Wohneigentum zu verzeichnen“, sagt Michael Voigtländer vom IW, der die Studie mitverfasst hat.

Schuld an der weiteren Zuspitzung sind zum einen höhere Bauzinsen. Konnte man noch vor einem Jahr bei einem Prozent Zins ein Darlehen von 400 000 Euro mit einer monatlichen Annuität von 1500 Euro und 3,5 Prozent Tilgung in 25 Jahren abzahlen, braucht man heute bei einem Zinssatz von drei Prozent schon 37 Jahre. Zudem sind die Baukosten explodiert. Die Preise für Rohbauarbeiten stiegen innerhalb eines Jahres um 16 Prozent, die für Ausbauarbeiten um 17 Prozent. Auch politische Maßnahmen bewirkten eine Verteuerung. Unter anderem wurde Anfang 2022 die Förderung für Gebäude der sogenannten Effizienzhaus-Stufe 55 beendet und jene für Sanierungsmaßnahmen eingeschränkt. Auch deshalb ist ein rasanter Rückgang von Neubauten zu verzeichnen (siehe Grafik).

Entwarnung bei den Immobilienpreisen ist derzeit nicht in Sicht: Die starke Nachfrage und der weiter steigende Zuzug sprechen eher für weitere Preissteigerung. Erstaunlich sei auch, dass die inserierten Kaufpreise trotz der Kaufzurückhaltung bisher weitestgehend stabil geblieben sind, so die Forscher. Wem kaufen zu teuer sei, der miete nun – und treibe damit auch die Preise am Mietmarkt mit nach oben.

Um leichtere Finanzierungen zu ermöglichen, fordern die Autoren daher einen Freibetrag bei der Grunderwerbsteuer für Ersterwerber, wodurch mehr Eigenkapital für den Immobilienkauf zu Verfügung stünde. Auch die KfW könnte zinsgünstige Darlehen gewähren. Schließlich sollte laut IW eine staatliche Hypothekensicherung nach niederländischem Vorbild eingeführt werden.

[Merkur, 20.01.2023]

19 Jan

SPD fordert Wohnungs-Offensive

Brunn wirft Staatsregierung Nichtstun vor

München – Ein bayerisches Wohngeld und weniger Hürden beim Bauen: Im Landtagswahljahr entdeckt die SPD das Thema bezahlbares Wohnen für sich – und wirft der Staatsregierung vor, für die seit Langem angespannte Lage auf dem Wohnungsmarkt mitverantwortlich zu sein. CSU und Freie Wähler hätten nicht nur nichts unternommen, sondern die Situation „durch Unterlassen sogar verstärkt“, sagte Fraktionschef Florian von Brunn bei der SPD-Winterklausur. Die 2018 gegründete staatliche Wohnbaugesellschaft „BayernHeim“ nannte er einen „Komplettausfall“.

Eine eigens in Auftrag gegebene Studie zeigt: In 16 bayerischen Stadt- und Landkreisen liegen die Mietpreise inzwischen teils deutlich über dem leistbaren Niveau (etwa ein Drittel des Haushaltseinkommens). Vor allem niedrige, aber zunehmend auch mittlere Einkommen haben es demnach schwer, bezahlbaren Wohnraum zu finden.

Um die Situation zu entschärfen, schlägt die Landtags-SPD mehrere Maßnahmen vor: Durch eine Vereinfachung der Genehmigungs- und Bauverfahren soll Bauen effizienter werden. Mit Geld aus einem „Bodenfonds“ sollen Kommunen beim Kauf von Baugrund unterstützt werden. Außerdem schwebt der Landtags-SPD die Stärkung der staatlichen Wohnbaugenossenschaften und ein bayerisches Wohngeld vor. Letzteres soll zwischen 75 und 100 Euro betragen und zusätzlich zum Wohngeld des Bundes gezahlt werden.

Wohnen ist eines der Kernthemen, mit denen die dauerkriselnde Bayern-SPD im anlaufenden Landtagswahlkampf punkten will. Das Thema sei entscheidend, betont Fraktionschef von Brunn – zugleich bayerischer SPD-Spitzenkandidat – denn auch. Wohnen müsse sowohl in der Stadt als auch auf dem Land bezahlbar bleiben.

Am zweiten Klausurtag ging es außerdem um das Thema Energie. Einmal mehr forderte von Brunn den massiven Ausbau von Windkraft und Geothermie im Freistaat. Aktuell gebe es ein „großes Defizit“. Hier aufzuholen, sei auch wichtig, um den Industriestandort Bayern zu schützen. „Es braucht alles an Erneuerbaren – und das zügig“, sagte von Brunn.

[Merkur, 19.01.2023]

19 Jan

Wohnbau unter Druck

Zahl der Genehmigungen sinkt rasant

Wiesbaden/München – Der Abwärtstrend bei den Baugenehmigungen für Wohnungen in Deutschland hat sich rapide fortgesetzt. Im November wurde der Bau von 24 304 Wohnungen bewilligt, gut 16 Prozent weniger als im Vorjahreszeitraum, teilte das Statistische Bundesamt mit. Für den ohnehin stockenden Neubau in Deutschland ist das ein schlechtes Zeichen. Baugenehmigungen sind mit Blick auf den Wohnungsmangel in vielen Städten ein wichtiger Indikator. Das Ifo-Institut warnte vor einer Eintrübung beim Wohnungsbau.

Von Januar bis November wurden laut der Wiesbadener Statistiker 321 757 Wohnungen genehmigt, ein Minus von 5,7 Prozent zum Vorjahreszeitraum. Besonders stark fiel der Rückgang bei Einfamilienhäusern aus (minus 15,9 Prozent).

Angesichts gestiegener Zinsen und teurer Materialien halten sich viele Bauherren mit Projekten zurück oder stornieren sie. Die Preise für den Neubau konventionell gefertigter Wohngebäude legten im November um fast 17 Prozent zu. Bundesbauministerin Klara Geywitz (SPD) hatte eingeräumt, dass die Ampel ihr Ziel von jährlich 400 000 neuen Wohnungen verfehlen wird. Mit der starken Zuwanderung, gerade von Flüchtlingen aus der Ukraine, steigt zudem die Nachfrage nach Wohnraum.

[Merkur, 19.01.2023]

17 Jan

Wohn-Plan aus Bayern

Freistaat will Bau-Förderung aufstocken

München – Mit einer Aufstockung der bestehenden bayerischen Wohnungsbauförderprogramme will die Staatsregierung der schwieriger werdenden Lage auf dem Wohnungsmarkt gegensteuern. Unter anderem sollen zusätzliche Anreize für den Bau von Mietwohnungen geschaffen werden, mit verbesserten Konditionen für Darlehen, höheren Zuschüssen und einer Extra-Förderung für den Bau von Mietwohnungen in Stadt- und Ortskernen. Das hat das Kabinett am Montag beschlossen.

Der Freistaat wolle beim Wohnungsbau gerade jetzt für Stabilität sorgen, sagte Bauminister Christian Bernreiter (CSU). Private Wohnungsbauunternehmen verzichteten allein in Bayern in diesem Jahr auf den Bau 2000 neuer Wohnungen – wegen hoher Kosten, Lieferschwierigkeiten, Fachkräftemangel und anderem.

Die Staatsregierung will deshalb auch staatliche Grundstücke im Erbbaurecht verbilligt an staatliche Wohnungsbaugesellschaften abgeben, gegebenenfalls auch an Kommunen. Die Sanierung leer stehender Gebäude in Ortskernen soll durch eine Kombination von Wohnraum- und Städtebauförderung vorangetrieben werden. Zudem soll das Eigenkapital der Wohnungsbaugesellschaft Bayernheim von 500 Millionen Euro um 250 Millionen Euro aufgestockt werden.

[Merkur, 17.01.2023]

14 Jan

Längere Bearbeitung für Wohngeld

LANDRATSAMT – Fachbereich erklärt Rückstände und gibt Tipps

Landkreis – Die Wohngeldreform des Bundes hat auch Auswirkungen auf den Landkreis Miesbach. Darauf weist das Landratsamt hin und erklärt, es komme momentan „zu einem sehr großen Antragsaufkommen und entsprechenden Bearbeitungsrückständen“. Dies liege etwa daran, dass die Mitarbeiter des Fachbereichs Arbeit und Soziales künftig statt für 549 Wohngeld-Anträge voraussichtlich für etwa 1480 Anträge zuständig seien.

Fachbereichsleiter Tobias Sterba wird dazu in einer Pressemitteilung zitiert: „Uns ist bewusst, dass die aktuelle Lage für viele Haushalte durch die steigenden Preise gerade besonders herausfordernd ist.“ Jedoch seien die Verbesserungen der Wohngeldleistungen zum 1. Januar sehr kurzfristig auf den Weg gebracht worden.

Das Landratsamt erklärt weiter, sich „bestmöglich vorbereitet“ zu haben. So habe man eine Hotline geschaffen (z 0 80 25 / 70 40) und Antworten auf die häufigsten Fragen auf der Website zusammengefasst: www.land kreis-miesbach.de/wohngeld.

Zu den trotzdem vermuteten Rückständen betont Sterba: „Seien Sie versichert, dass sich unsere Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter nach Kräften bemühen, die Bearbeitungszeiten so kurz wie möglich zu halten.“

Für eine schnelle Bearbeitung sei es hilfreich, wenn der Antrag vollständig ausgefüllt und mit den erforderlichen Nachweisen eingereicht werde. „Nicht zwingend notwendige Nachfragen, etwa zum Bearbeitungsstand, würden die Antragsbearbeitung verzögern. Weitere Infos gibt’s auch beim Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen unter www.bmwsb.bund.de. Dort steht auch ein Wohngeldrechner zur Verfügung, erklärt das Landratsamt. „Erstberatungen stellen die Sozialämter in den Gemeinden bereit.“

[Merkur, 14.01.2023]