„Wir brauchen einen Mietenstopp“

München – Am bayerischen Immobilienmarkt geschieht derzeit Ungewöhnliches: Umsätze sacken ab, Projekte werden verschoben, Kaufpreise sinken. Die Inflation und die Unsicherheit angesichts des Ukraine-Krieges haben deutliche Spuren hinterlassen. Was bedeutet das für Kaufwillige? Eigenheimbesitzer? Mieter? Wie geht es weiter am Immobilienmarkt? Darüber sprachen wir mit einer ganzen Reihe von Experten.

Heute: Die Mieterschützerin
Beatrix Zurek ist erste Vorsitzende des DMB Mietervereins München, mit rund 68 000 Mitgliedern zählt er zu den größten Mietervereinen in Deutschland. Beatrix Zurek kennt die Besonderheiten des Münchner Wohnungsmarktes aber auch aus anderer Perspektive: Bis 2016 war Zurek als ehrenamtliche Stadträtin Teil der SPD-Fraktion im Münchner Stadtrat.

Für Mieter sind Preissteigerungen nichts Neues: Innerhalb von zehn Jahren sind die Neuvertragsmieten in München um über 50 Prozent gestiegen, im Umland sieht es kaum besser aus. Woran liegt das?

Das Grundübel sind Regularien in Gesetzen, die diese Preisspirale in den vergangenen Jahren vorgezeichnet haben.

Auf welche Regularien spielen Sie an?

Nehmen wir einmal die sogenannte ortsübliche Miete. Sie definiert sich über die Mieten, die in den vergangenen sechs Jahren neu vereinbart und verändert wurden – wobei „verändert“ in München immer „erhöht“ bedeutet. Das heißt im Umkehrschluss: Bestandsmieten spielen für die ortsübliche Vergleichsmiete keine Rolle. Denn es gibt sie ja, die vernünftigen Vermieterinnen und Vermieter, die ihre Mieten nicht in hoher Geschwindigkeit erhöhen. Leider schlagen diese vergleichsweise günstigen Mieten nicht durch.

Was ist die Folge?

Die Preisspirale dreht sich immer schneller, wenn sich Vermieterinnen und Vermieter bei Mieterhöhungen oder neuen Vertragsabschlüssen an der ortsüblichen Miete orientieren, die der Maßstab für die Rechtmäßigkeit einer Mieterhöhung ist. Wir sind ja schon froh, dass der Betrachtungszeitraum statt bei vier Jahren inzwischen bei sechs Jahren liegt, aber das reicht alles nicht.

Was müsste Ihrer Meinung nach getan werden?

Wir brauchen einen Mietenstopp für sechs Jahre. Das verschafft allen eine Verschnaufpause und gibt der Politik die Möglichkeit, innerhalb dieses Zeitraums sowohl rechtliche Hürden zu beseitigen als auch die Wohnungssituation zu verbessern.

Ist die Wohnungssituation nicht das eigentliche Problem? Die Nachfrage in München ist hoch, das Angebot gering – entsprechend steigen die Mieten.

Nein, rechnerisch ist nicht das mangelnde Angebot das Problem. In den 60er-Jahren hatte eine Person in München im Schnitt 20 Quadratmeter zur Verfügung. Wäre das immer noch so, gäbe es genügend Wohnraum für alle. Jetzt sind es im Schnitt 47 Quadratmeter. Was zurückgegangen ist, die Zahl der öffentlich geförderten Wohnungen.

Welche Schlussfolgerung ziehen Sie daraus?

Nicht eine Maßnahme löst das Problem, wir müssen ein riesiges Maßnahmenbündel entwickeln, und das dauert – kurzfristig hilft daher nur ein Mietenstopp.

Mit welchen Maßnahmen könnte etwa der Bund eingreifen?

Wir setzen zum Beispiel große Hoffnung auf das geplante Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz.

Was verbirgt sich dahinter?

Durch die Gewährung von Steuervergünstigungen hätten es gemeinnützige Wohnungsunternehmen leichter, bezahlbare Wohnungen zu schaffen.

Aktuell gehen die Baugenehmigungen dramatisch zurück. Glauben Sie wirklich, dass ein solches Gesetz alle Probleme löst?

Wir brauchen viele Maßnahmen und die neue Wohnungsgemeinnützigkeit ist ein Hebel. Das Gute wäre: Wenn überhaupt Wohnraum entsteht, dann im gemeinnützigen Bereich. Natürlich ist mir klar, dass auch sozial-orientierte Bauträger aktuell mit gestiegenen Baukosten kämpfen, da bin ich nicht blauäugig. Aber mir ist es lieber, es entstehen in Zukunft Wohnungen im bezahlbaren Segment und nicht im Luxussegment.

Sehen Sie auch auf Ebene des Freistaats Handlungsbedarf?

Ja. Der Freistaat muss das tun, was er angekündigt hat – und zwar mit der BayernHeim Wohnungen bauen. Leider ist und bleibt es eine unrühmliche Geschichte, dass die GBW mit ihren bayernweit 33 000 Wohnungen verkauft wurde. Zwar wurde daraufhin als Trostpflaster die BayernHeim gegründet, aber bisher wurden gerade einmal rund 70 Wohnungen neu gebaut. Der Großteil der BayernHeim-Wohnungen ist einfach nur zugekauft.

Welche Hebel hat der Freistaat noch?

Im Rahmen der Wohnbauförderung müsste er sich verlässlicher engagieren. Ich verstehe Wohnungsunternehmen, die beim Neubau zurückhaltend sind, weil sie nicht wissen, ob in den Jahren nach 2025 noch Förderungen fließen.

Was sollte auf kommunaler Ebene geschehen?

Die Stadt München muss in den Bebauungsplänen dafür sorgen, dass bezahlbarer Wohnraum entsteht – zum Glück passiert das auch.

Das Thema Nachverdichtung und höhere Gebäude haben Sie interessanterweise nicht explizit genannt, dabei werden beide Themen sehr emotional diskutiert.

Es gibt unendlich viele Stellschrauben, an denen etwas getan werden müsste. Aber klar, natürlich muss man prüfen, wo man gut nachverdichten kann oder wo sich das Dachgeschoss ausbauen lässt.

Ist München speziell, was den Widerstand gegen Nachverdichtung und höhere Gebäude angeht?

Wenn ich mich bei den Kolleginnen und Kollegen im Deutschen Mieterbund austausche, scheint das in anderen Städten genauso ein Problem zu sein. Ich bin aber tatsächlich immer wieder fasziniert von Münchnern, die von ihren Reisen nach Rom oder Barcelona schwärmen, wo achtgeschossige Häuser der Normalfall sind – und das sind keine Betonklötze! Dieselben Leute wollen in ihrer eigenen Stadt diese Häuser aber nicht haben. Wohnen in München soll ja nicht werden wie in Tokio, aber natürlich müssen wir höher bauen.

Sehen Sie die Gefahr, dass Münchner weiter ins Umland ziehen, dort Schlafstädte entstehen und München zu einer reinen Arbeitsstadt wird?

Es wäre generell gut, das Thema Wohnen ganzheitlich zu sehen. Die Bereitstellung von Schulen, Kitas, Infrastruktur und und – das ist alles Teil von Wohnungspolitik. Es geht um weitaus mehr als um Quadratmeter Wohnfläche.

Bis zum Jahr 2040 rechnet die Stadt München mit einem jährlichen Bevölkerungszuwachs von 0,71 Prozent, das entspricht einem Gesamtplus von 16 Prozent auf 1,8 Millionen Einwohner. Hat München überhaupt die Kapazität für so viele Menschen?

Wir müsse eben alle a bisserl z’ammrücken. Es kann ja nicht sein, dass jemand, der jetzt geboren wird, kein Recht haben soll, in München zu leben. Wer allein lebt, braucht keine 100-Quadratmeter-Wohnung, 50 Quadratmeter reichen locker. Die größeren Wohnungen brauchen dringend die Familien. Wenn jeder nur auf seinem Egoismus beharrt, schaffen wir diesen Sinneswandel nicht.

Interview: Sebastian Hölzle

[Merkur, 16.12.2022]