30 Aug

Traumhafte Mietpreise

Renovieren geht ins Geld. Die Baugenossenschaft Holzkirchen gab seit 2009 etwa zwölf Millionen Euro für die Modernisierung des Altbestands aus. Um durchschnaufen zu können, will man heuer und 2022 auf größere Sanierungen verzichten. In weitere Ferne gerückt ist das Vorhaben, neue Wohnungen zu bauen. Dabei gäbe es ein schönes Grundstück.

Holzkirchen – Die Corona-Pandemie zwang die Baugenossenschaft Holzkirchen zu einer ungewöhnlichen Terminierung. Da 2020 keine Generalversammlung möglich war, fanden jetzt an einem Abend gleich zwei Generalversammlungen hintereinander statt. Von 240 Mitgliedern kamen 41 zur Doppelversammlung in den Saal der Alten Post, maximal 50 wären zugelassen gewesen.

Vorstandsvorsitzender Torsten Altevers präsentierte insgesamt sehr stabile Finanzen und weiterhin im Vergleich fast traumhafte Mietpreise. Wie er auf Nachfrage erklärte, ist die seit über zehn Jahren laufende Sanierungskampagne noch nicht ganz abgeschlossen. Nach einem Kraftakt im Jahr 2019, in dem insgesamt 857 000 Euro in Instandhaltung und Sanierungen (Balkon Birkenstraße) gesteckt wurden, lief bilanziell sogar ein Defizit auf. „Das konnten wir aber 2020 wieder ausgleichen“, sagt Altevers. Zudem reichte es im Vorjahr zu weiteren Sanierungen im Gesamtwert von 216 000 Euro. Die Kapitalreserve lag 2020 bei 607 000 Euro. Um das Polster wieder aufzufüllen, legt die Genossenschaft bei den Sanierungen eine zweijährige Pause ein.

Ab 2023 soll wieder angepackt werden. Der ehemalige „Polizistenblock“ in der Baumgartenstraße 26 mit seinen zwölf Wohneinheiten wartet noch auf Generalsanierung. „Da dürfte ein siebenstelliger Betrag fällig werden“, schätzt Altevers. Komplettiert wird die Modernisierungsliste von zwei Häusern in der Haidstraße (acht Einheiten) und einem Zwölf-Parteien-Haus in der Tegernseer Straße.

Selbst nach den Sanierungen genießen die Mieter günstige Mieten. Die Durchschnittsmiete 2020 lag bei 6,55 Euro je Quadratmeter. Für Wohnungen mit Zentralheizung wurden 8,50 Euro verlangt, für Wohnungen mit Elektroheizung bis zu 7,50 Euro. „Unser Ziel bleibt, die Mitglieder mit preiswertem und gutem Wohnraum zu versorgen.“ Entsprechend lang ist die Liste der Wohnungsbewerber. „Die Nachfrage steigt ständig“, sagt Altevers, „jede Woche kommen zwei bis drei Anfragen rein.“ Die Fluktuation in den insgesamt 219 Genossenschaftswohnungen ist eher gering. Nur bis fünf bis zehn Wohnungen können jedes Jahr neu vergeben werden.

Ein Neubau könnte Druck aus dem angespannten Wohnungsmarkt in Holzkirchen nehmen. Die Baugenossenschaft verfügt über ein baureifes Grundstück in der Lindenstraße. „Wir würden gerne bauen, aber wir dürfen uns finanziell auch nicht überheben“, betont Altevers. Zunächst gelte es, den Altbestand fertig zu sanieren und zu modernisieren. Wann der Neubau ein Thema werden wird, darauf wollte sich der Vorsitzende nicht festlegen. „In den nächsten beiden Jahren sicher nicht.“

Bei den turnusmäßig fällige Neuwahlen – die Posten in Vorstand und Aufsichtsrat sind jeweils auf drei Jahre befristet – ergaben sich kaum personelle Änderungen. Altevers wurde von den Mitgliedern in seinem Amt bestätigt, ebenso die Aufsichtsräte Werner Bauer, Eva Bartosch und Sylvia Weißhart. Für Anton Pfisterer, der nicht mehr für das Gremium kandidierte, rückte Leon Herl nach.

[Merkur, 30.08.2021]

28 Aug

„Homeoffice hat den Druck erhöht“

INTERVIEW – Bernhard Mayer über steigende Bodenpreise, Ursachen und unmoralische Anfragen

Landkreis – Der Trend ist keine Überraschung, den die Bodenrichtwerte der Jahre 2019/20 für den Landkreis ergeben haben: Die Preise für Immobilien sind erneut gestiegen. Aufhorchen lässt der Umfang: bis zu 25 Prozent. Bernhard Mayer, Vorsitzender des Gutachterausschusses, erklärt, wie diese Zahlen ermittelt wurden, was sie aussagen und welche Schlüsse sich daraus ergeben. Der 54-jährige Architekt arbeitet seit fünf Jahren am Landratsamt Miesbach, leitet die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses und berät rund um das Thema Bauleitplanung.

Herr Mayer, Sie kennen die Zahlen am besten: Wie sehen Sie die Entwicklung im Landkreis?

Der Gutachterausschuss, dessen Vorsitzender ich bin, hat die Aufgabe, objektiv über die Entwicklung auf dem Immobilienmarkt zu berichten. Aber wir sind regelmäßig mit den Auswirkungen der Preisentwicklung beschäftigt – und zwar am Telefon, um besorgte Bürger zu beruhigen.

Wieso das denn?

Weil weiterhin einfach hohe Werte am Markt sind. Die Immobilienwerte florieren, und wir bekommen die Bedenken der Landkreisbürger zu spüren. Sie haben Angst, dass Schenkungs- oder Erbschaftssteuern so hoch werden, dass es für die Begünstigten zu viel werden könnte. Denn die Bodenrichtwerte sind ja per Gesetz Grundlage für die Wertermittlung von Immobilien. Viele kommen auch vom Termin beim Steuerberater und fragen bei uns, ob da nicht doch was geht.

Also dass Sie Werte nach unten korrigieren sollen?

Genau. Oder dass wir einen niedrigeren Bodenwert für das betreffende Grundstück ausweisen. Das können wir natürlich nicht. Wir werten als Gutachterausschuss die Preise der Immobiliengeschäfte aus, die im betreffenden Zeitraum – jetzt also 2019 und 2020 – vollzogen wurden, und ermitteln die Richtwerte. Wirklich helfen können den Betroffenen nur Rechtsanwälte und Steuerberater, die bei der Planung der Übergabe gut beraten.

Die Immobilienpreise klettern seit Jahren. Wie ist das zu erklären?

Weiterhin mit der niedrigen Zinssituation. Wer Vermögen hat, sucht händeringend nach Möglichkeiten, es gewinnbringend anzulegen oder es zumindest zu parken, ohne dass es an Wert verliert. Seit 2010 ist im Landkreis die Wertsteigerung sehr stark zu spüren. Vor allem in Schliersee/Neuhaus und im Tegernseer Tal, vor allem bei den Seelagen in Rottach-Egern, den Höhenlagen in Tegernsee und auch in Kreuth. Holzkirchen und Otterfing zählen mit ihrem S-Bahn-Anschluss schon zum Speckgürtel von München. Wobei man sagen muss: Die Entwicklung ist am Tegernsee am stärksten und eindeutigsten.

An der Spitze liegt immer noch München.

Ja, aber wohl nicht mehr so stark. Es verlagert sich. Und dabei werden Orte wie Waakirchen, Warngau, Valley und auch Kreuth mitgerissen, die weniger gut erschlossen sind. Aber der Haupttrend geht immer noch auf die Premiumlagen.

Wie werden diese Zahlen denn ermittelt?

Grundlage ist die Kaufpreissammlung, die wir am Landratsamt in der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses führen. Dort sind wir ein Team von vier Personen, davon für den Gutachterausschuss 2,6 Vollzeitstellen. Wir erfassen die Kaufurkunden und qualifizieren die zur Auswertung geeigneten Daten. Dabei müssen wir auch die wertrelevanten Bestandteile ermitteln. Wir bereiten die Fälle auf – online meist über das Geo-Portal, aber auch vor Ort, wenn es anders nicht geht. Und wir recherchieren auch darüber hinaus.

Wie machen Sie das?

Zum einen setzen wir sehr stark darauf, dass die Fragebögen von den Käufern beantwortet zurückgeschickt werden. Die Rücklaufquote liegt bei 70 Prozent, was relativ gut ist. Wir schreiben aber auch Makler an und bitten um die Exposés. Oder wir fahren selbst vor Ort hin, um beispielsweise die Geschoßigkeit zu klären. Generell gibt es die gesetzliche Verpflichtung zur Beantwortung des Fragebogens, aber wir setzen auf Freiwilligkeit.

Und die Gutachter?

Die zwölf Gutachter sind ehrenamtlich im Ausschuss tätig und stammen aus der Branche – Sachverständige und Architekten. Ermittelt wird im Team, wobei der Landkreis in insgesamt 350 Bodenrichtwertzonen aufgeteilt ist. Jede Zone wird ermittelt. Das Prozedere ist sehr stark vom sogenannten intersubjektiven Verfahren geprägt: Mindestens drei Gutachter ermitteln im Dialog in mehreren Arbeitssitzungen. Mit Corona hatten wir einen Hybridmodus: drei bis vier Kollegen vor Ort, weitere online zugeschaltet. Insgesamt kamen wir so auf rund 450 Arbeitsstunden für die aktuelle Erhebung.

Wie groß war denn das Volumen der Kauffälle?

Es waren erneut weniger Kauffälle an unbebauten Grundstücken, die aber höhere Preise erzielt haben. Das ist auch tendenziell zu beobachten. Das liegt daran, dass die unbebauten Grundstücke immer weniger zur Verfügung stehen. Deshalb spielt die Nachverdichtung eine große Rolle – vor allem in Seegemeinden, wo es noch parkähnliche Grundstücke gibt.

Was heißt, es waren weniger Kauffälle?

Insgesamt haben wir 2020 rund 1300 Verkäufe bearbeitet, die ein Gesamtvolumen von etwa einer Milliarde Euro hatten. Dabei darf man aber nicht vergessen, dass da ein paar Immobilien dabei waren, die vergleichsweise sehr viel Geld gekostet haben. Eine einfache Teilungsrechnung hat hier also keinerlei Aussagekraft. Die investierte Geldsumme stieg jährlich etwa um 20 Prozent. So war es jedenfalls von 2018 auf 2019 und von 2019 auf 2020.

Wie sieht es bei den Eigentumswohnungen aus?

Da haben wir eine sehr große Preissteigerungstendenz, gerade im Neubaubereich. Das kann auch problematisch sein, wenn zu viel Wohnungen als Zweitwohnsitz genutzt werden und so dem Gemeinwesen fehlen, weil sich die Einheimischen diese Preise nicht mehr leisten können.

Corona hat dem Trend zur Immobilie jedenfalls nicht geschadet, oder?

Sicherlich nicht in unserer Region. Gerade durch die Erfahrung, dass Homeoffice funktioniert und man nicht täglich zur Arbeit fahren muss, hat der Druck auf Eigenheimgrundstücke außerhalb der ÖPNV-Achsen zugenommen. Da wird zu Münchner Preisen gekauft, ohne mit der Wimper zu zucken.

Müsste also mehr gebaut werden?

Das kann man so nicht sagen. Der Bereich der Mehrfamilienhäuser ist relativ gut, aber hier sind eher die Träger hochpreisiger Wohnungen aktiv. Auch Einzelhäuser werden ausreichend gebaut. Es wird also genug angeboten, aber der Preisdruck durch hohe Angebote ist groß. Bei unbebauten Baugrundstücken ist relativ wenig am Markt. Dramatisch gering ist es bei den gewerblichen Flächen. Gewerbe-Immobilien werden sehr schwach gehandelt. Das könnte sich langfristig negativ auf die wirtschaftliche Entwicklung im Landkreis auswirken.

Damit nimmt das Ungleichgewicht weiter zu?

Ja. Gerade im Tegernseer Tal beobachten wir dieses Ungleichgewicht, der Gutachterausschuss kann darüber jedoch nur berichten. Es wäre gut, wenn die bezahlbaren Immobilien in einem guten Verhältnis zu den touristisch genutzten Immobilien stehen würden, wenn ausreichend Gewerbeimmobilien unterschiedlicher Prägung vorhanden wären. Dann müsste die arbeitende Bevölkerung nicht so viel pendeln, und alle Bevölkerungsgruppen hätten Wohnraum. Dann wären wir im Gleichklang.

Das Gespräch führte Dieter Dorby.

[Merkur, 28.08.2021]

23 Aug

Campen auf dem Marktplatz

PROTESTAKTION – Jusos demonstrieren und informieren rund um das Thema bezahlbarer Wohnraum

Holzkirchen – Die Zelte am Marktplatz waren auch ein symbolischer Akt: „Die Wohnungsnot ist für viele schon so groß, dass man das Campieren auf öffentlichen Plätzen in Betracht zieht“, erklärt Tim Siebeneicher, Sprecher der Jusos Miesbach. Gerade Studenten und Rentner könnten sich die Mieten oftmals nicht mehr leisten. Gegen steigende Mieten, fehlenden Wohnraum und explodierende Bodenpreise haben die Jusos am Wochenende im Holzkirchner Ortszentrum demonstriert und informiert. „Wir wollten zeigen, dass wir mit der aktuellen Lage nicht zufrieden sind“, erklärt Sprecher Bruno Peetroons, „angemessenes Wohnen ist ein Grundrecht, das jedem Menschen zustehen sollte!“

Los ging es am Samstag mit einem Infostand vor der Bücherei. Mittags zogen die Demonstranten auf den Marktplatz. Dort gab es zwei Diskussionsrunden, die circa 20 Zuhörer verfolgten. In der ersten Runde saßen unter anderem Hannes Gräbner, Direktkandidat der SPD für die Bundestagswahl, die ehemalige rheinland-pfälzische Umweltministerin Klaudia Martini sowie Damiano Parziale von Fridays for Future und Jacob Schaal von der grünen Jugend auf dem Podium. „Hier ging es um ökologisches Bauen“, sagt Siebeneicher. Bei der zweiten Runde informierte SPD-Gemeinderat Simon Ammer über günstiges Wohnen. Parteikollege Sebastian Oppermann berichtete über genossenschaftliches Wohnen. „Es braucht Wohnraum in staatlicher Hand“, meint Siebeneicher. Und mehr Betriebswohnungen.

Eigentlich sollte die Aktion 24 Stunden lang dauern. Am Sonntag gegen 6 Uhr wurden die übrigen Camper, die die Nacht am Marktplatz verbracht haben, dann aber vom Regen vertrieben. „Auch das geplante Frühstück mit Hannes Gräbner ist leider ins Wasser gefallen.“

[Merkur, 23.08.2021]

21 Aug

Hilfe, wir werden vertrieben!

Protestaktion gegen Wandel in der Türkenstraße – Kritik an Verdrängung von Mietern

Die Slogans auf den Wahlplakaten machen stutzig: „Wir entsorgen Denkmalschutz für einen entspannten Abriss“ ist darauf zu lesen. Oder: „Und, wie lange wohnst du noch hier?“ Die Plakate von der „Deutschen Immobilien Partei“ (www.deutsche-Immobilien-Partei.de) hängen ab heute an der Türkenstraße. Gewählt werden kann die Partei nicht, es ist eine Kunstaktion der Arbeitskreise „Junges Forum“ und „Wer beherrscht die Stadt“ des Münchner Forums. Unter dem Motto „Leb wohl, Türkenstraße“ protestieren die Initiatoren gegen den Wandel der Gegend. Ihr Vorwurf: Es entstünden nur noch Luxuswohnung im Viertel. Alteingesessene Münchner Mieter würden vertrieben. Wir haben uns umgesehen.

Umzug nach 130 Jahren

Nächstes Jahr hätte das Antiquariat J. Kitzinger sein 130-jähriges Jubiläum an der Ecke Schelling-/Türkenstraße gefeiert. Doch Ende 2021 wird Inhaber Bernhard Kitzinger die Bücher zusammenpacken: „Wir ziehen in die Amalienstraße 65 um“, erzählt er. „Es war Zufall, dass wir den Laden gefunden haben.“ Für seinen Mietvertrag hat er einen Aufhebungsvertrag unterschrieben – mit Wehmut. „Die Mischung, die die Gegend früher ausgemacht hat, geht verloren“, sagt er.

Mehrfach hat der Gebäudekomplex den Eigentümer gewechselt. Was die Initiatoren der Kunstaktion ärgert, ist ein Vorfall im Jahr 2018: Vor der Begutachtung durch den Denkmalschutz sollen die damaligen Besitzer drei Treppenhäuser mit schmiedeeisernem Geländer abgerissen haben, kritisieren sie. Seit Ende 2020 gehört das Gebäude der Josef Rädlinger Unternehmensgruppe, die neu bauen möchte: „Geplant ist, die Immobilie auch nach dem Neubau komplett im Unternehmensbesitz zu behalten und die Wohnungen anschließend zu vermieten“, so ein Sprecher.

Er zog zuletzt aus

Stefan Sasse war der letzte: Nach 25 Jahren ist der 59-Jährige Ende Mai aus seiner Wohnung an der Türkenstraße 50 ausgezogen – als letzter Mieter dort. „Ich wäre gerne hiergeblieben“, sagt er. Doch er befürchtete eine Kündigung. „Und wer wohnt schon gerne alleine in einem großen leeren Komplex?“, fragt er. „Früher hatten wir eine gut funktionierende Hausgemeinschaft.“ Nach und nach verließen alle Mieter das Haus – nicht immer freiwillig. „Man spürte den subtilen Druck auszuziehen“, erzählt Sasse. Neue Mietverträge waren befristet. Jetzt sollen die Gebäude abgerissen werden.

Die Firma Legat Living plant einen Neubau mit 59 Wohnungen, einer Gewerbeeinheit und 73 Stellplätzen. „Unsere Bestandsgebäude waren stark sanierungsbedürftig, energetisch weit unter dem heutigen Standard und hatten lediglich eine Wohn- und Gewerbefläche von 3500 Quadratmetern“, erklärt ein Sprecher. „Das Viertel gewinnt durch diese Maßnahme.“ Doch: „Die Mieter werden vertrieben“, beklagt Sasse. In der gesamten Türkenstraße würden 178 Wohnungen verloren gehen: „Innerhalb von fünf Jahren sind in einem Bereich von 500 Metern 323 Leute weg.“

Schutz für die Mieter

Schon fast ein halbes Jahrhundert lebt Marianne Ott-Meinberg an der Türkenstraße. Für sie steht fest: „Wir halten durch. Das ist unsere Heimat.“ Ihre Wohnung ist im Vordergebäude an der Türkenstraße 54 – dem letzten verbleibenden Haus in dem Komplex. Die anderen Gebäude sind abgerissen. „Früher war es ein lebendiges Ensemble“, erinnert sich die 72-Jährige. Ihre Tochter Friederike Ott ist an der Türkenstraße aufgewachsen. „Es war wie bei Pumuckl“, erzählt die 38-Jährige. „Wir haben in den Hinterhöfen gespielt und alle Geschäfte gekannt.“ Ihre Mutter bestätigt: „Wir waren uns immer sicher, dass die Kinder dort gut aufgehoben waren“, sagt sie. „Es war ein typisches Handwerkerviertel.“

Jetzt befürchtet sie, dass künftig nur noch Platz für Wohlhabende ist. „Die Mietwohnungen müssen geschützt werden“, fordert sie. „Es kann nicht sein, dass alles in Eigentum umgewandelt und Wohnraum zerstört wird.“ An der Türkenstraße 52–54 errichtet die Real-Treuhand Immobilien Bayern GmbH einen Neubau mit Eigentumswohnungen. Die Fertigstellung ist 2023 geplant.

[Merkur, 20.08.2021]