27 Feb

Mit Klosteranger den Zeitgeist getroffen

STÄDTEBAU – Interesse an Projekt aus ganz Deutschland – Broschüre des Bauministeriums

Weyarn – Der Klosteranger in Weyarn bekommt oft Besuch. Bürgermeister Leonhard Wöhr empfängt regelmäßig Amtskollegen, die sich für das Projekt interessieren. Jetzt ist das dort realisierte Mehrgenerationenwohnen beispielhaft in einer Broschüre des Bayerischen Bauministeriums aufgeführt.

Vor elf Jahren stellte der damalige Weyarner Bürgermeister Michael Pelzer erste Entwürfe für eine Bebauung des Klosterangers im Gemeinderat vor. In die weiteren Planungen waren die Bürgerarbeitskreise eng eingebunden, und so hat es der Klosteranger nun in eine neu erschienene Broschüre des Bayerischen Staatsministeriums für Wohnen, Bau und Verkehr geschafft.

Die Corona-Krise kommt auch in dieser Broschüre zur Sprache. „Sie führt uns einmal mehr vor Augen, wie wichtig intakte Quartiere und Nachbarschaften mit attraktiven Grün- und Freiräumen sind, in denen man sich wohlfühlen kann, in denen man gegebenenfalls auch gerne viel Zeit verbringen kann“, schreibt Bau- und Verkehrsministerin Kerstin Schreyer (CSU) in ihrem Vorwort. Und weiter: „Im Idealfall bieten sie Raum für soziale Kontakte, Nahversorgung und Erholung. Auch die Fragen Leben im Alter und Barrierefreiheit spielen hier herein.“

Kriterien, die alle auf das Weyarner Quartier am Klosteranger zutreffen. Bürgermeister Wöhr bestätigt das. „Der Klosteranger ist ein Ort mit hoher Aufenthaltsqualität geworden“, sagt er. „Er wird gut angenommen, nicht nur von den Anwohnern.“ Viele Bürger würden den Weg zum Supermarkt nutzen, ältere Menschen gingen dort spazieren, Kinder sausten zwischen den Spielplätzen umher. „Egal wann, man trifft dort immer jemanden.“ Für eine Mischung der Generationen sorgt das Angebot unterschiedlich großer Wohnungen. Neben Reihen- und Doppelhäusern entstanden in sieben Häusern 70 Eigentumswohnungen. Alle sind barrierefrei. Flächen von 44 bis 113 Quadratmetern bieten Unterkunft für Singles, Paare und Familien.

„Es leben dort zwar nicht die 80-Jährigen“, berichtet Betty Mehrer. „Aber etwa ein Drittel der Anwohner ist um die 60 Jahre alt.“ Mehrer ist Gemeinwesenarbeiterin in Weyarn und als Angestellte der Stiftung Liebenau außerdem für das Quartiermanagement am Klosteranger verantwortlich. Mit der Gestaltung der Häuser ist sie zufrieden. So gebe es kleine und große Wohnungen, die unmittelbar nebeneinanderliegen und sogar verbunden werden könnten. Sie sind geeignet etwa für Familien und Großeltern. Ein großzügiges und helles Treppenhaus kann wie ein Gemeinschaftsraum für Treffen genutzt werden.

Voraussetzung für diese Gestaltung war die Bereitschaft des Investors – die Quest AG aus Kolbermoor – auf die Wünsche der Gemeinde einzugehen. Dazu zählten kleinere Wohnungen, eine öffentliche, autofreie Grünanlage und ein Supermarkt. Weyarn hat am Ende all das bekommen. Bürgermeister Wöhr weiß um diese Besonderheit. „Es ist ja nicht ganz alltäglich, dass bei einem Projekt, das mit einem Investor umgesetzt wird, Wünsche aus der Bürgerbeteiligung einfließen“, sagt der Bürgermeister.

Die Bürgerbeteiligung sei das eine, warum sich viele „kommunale Entscheidungsträger“ für den Klosteranger interessieren und in Weyarn vorbeikommen – erst kürzlich sei ein Bürgermeister aus Rheinland-Pfalz zu Besuch gewesen, berichtet Wöhr. Das andere sei der „städtebauliche Gedanke, der hinter dem Konzept steht“. Dazu gehörten auch die Tiefgarage und die Nahwärmeversorgung. Wöhr gibt seine Erfahrungen gerne weiter und meint: „Mit dem Klosteranger haben wir den Zeitgeist getroffen.“

Infobroschüre

Das 120 Seiten starke Heft „Zukunftsweisender Städtebau – integriert, flexibel, bürgernah“ informiert über städtebauliche Lösungsansätze und liefert dazu Beispiele aus der Praxis. Das Projekt in Weyarn steht unter dem Titel „Mehrgenerationenwohnen am Klosteranger“. Die Broschüre steht unter www.stmb.bayern.de/assets/stmi/buw/staedtebau/zukunftsweisender-staedtebau.pdf zum Download bereit.

[Merkur, 27.02.2021]

18 Feb

Älterer Hausbesitzer sucht Wohnung

Die Kinder sind längst ausgezogen, und das große Haus samt Garten ist zur Last geworden. So ergeht es vielen älteren Bürgern in Holzkirchen – während junge Familien dringend Wohnraum suchen. Die Quest AG tritt als Vermittler in solchen Fällen auf.

Holzkirchen/Weyarn – Johann Walser hat es nie bereut. „Ich bin sehr zufrieden mit der Geschichte“, sagt der 63-Jährige. Früher wohnte er in einem Haus in Holzolling, mit schönem Garten und Teich. „Das Garteln war mein Hobby“, erzählt der Rentner. Doch als er älter wurde, fiel ihm diese Arbeit immer schwerer. Das schöne Grün wurde plötzlich zur Last. Heute lebt Walser mit seiner Frau in einer Wohnung am Weyarner Klosteranger. Garten gießen, Schneeräumen, Mülltonne rausstellen, mehrere Stockwerke putzen: All das fällt weg. „Ich genieße es, dass ich mich jetzt um nichts mehr kümmern muss.“

Denn Walser, übrigens der ehemalige Geschäftsleiter im Weyarner Rathaus, hat ein Angebot angenommen, das die Quest AG aus Kolbermoor ihm gemacht hat. Die Firma, die den Klosteranger bebaute, half ihm während seines Einzugs in die neue Wohnung dabei, sein altes Haus zu veräußern. Dort zog eine Familie mit Kind ein. Dieses „Häusertausch-Projekt“ möchte Quest nun auch in Holzkirchen aufziehen. Dort bebaut der Investor die Wiese am Valleyer mit Mehrfamilienhäusern (wir berichteten).

Die Problematik greift auch das Ortsentwicklungskonzept der Marktgemeinde auf. „In älteren Einfamilienhausgebieten leben meist viele ältere Alleinstehende oder Paare“, heißt es dort. „Die Häuser wurden für Familien gebaut, sind aber oft nicht mehr entsprechend genutzt.“ Kinder sind ausgezogen, Ehepartner womöglich schon gestorben. Die Verbliebenen schaffen es im Alter oft nicht mehr, ihr Anwesen zu bewirtschaften. Zudem sind die Häuser meist nicht barrierefrei. „Ein eigenständiges Leben im Alter ist aufgrund dieser Rahmenbedingungen oftmals erschwert.“ Daher sei es wichtig, in unmittelbarer Nähe attraktive Alternativen für diese Bevölkerungsgruppe anzubieten, empfiehlt das Konzept. Mit barrierefreien Wohnungen in passender Größe. „Gleichzeitig werden die Einfamilienhäuser für junge Familien frei.“

Genau hier setzt Quest an, wie Vorstandsvorsitzender Max von Bredow erklärt: „Wir haben gemerkt, dass sich die Zeiten geändert haben.“ Früher wollten die Leute nicht aus ihrem Eigenheim heraus. Heutzutage aber hingen viele nicht mehr so an ihrem Eigentum, berichtet Bredow. Im Gegenteil: Die meisten machen sich bereits mit 60 Gedanken darüber, wo sie ihren Lebensabend verbringen. Sie befreien sich also frühzeitig von zu groß gewordenen Häusern und suchen sich eine kleinere, barrierefreie Wohnung. Am liebsten im eigenen Viertel, damit sie im sozialen Umfeld bleiben.

Deshalb sehe das Ortsentwicklungskonzept Quartierszentren vor, ähnlich dem, was am Valleyer Weg entstehe. Geschäfte, Ärzte und Bushaltestellen seien von dort aus fußläufig erreichbar. Denkbar seien in diesen Zentren ferner ambulant betreute Wohngruppen.

Doch gerade im Alter fällt eine Veränderung oft schwer. Haus verkaufen, neue Wohnung finden, die Finanzierung. Ein stressiges Unterfangen. Quest begleitet und unterstützt Interessierte bei diesem Prozess, verlangt dafür aber eine Provision. Schon am Weyarner Klosteranger trat Quest als Vermittler auf.

In Bad Feilnbach im Kreis Rosenheim, wo Quest ebenfalls eine Wohnanlage baut, wird das Projekt über einen Immobilienzirkel verfeinert. Also eine Internetplattform, wo beispielsweise ein älterer Mann sein Einfamilienhaus anbietet und zugleich Einheimischen einen Vorkaufszeitraum einräumt. Nur wer sich bei Quest anmeldet, bekommt Zugang zur Plattform. Ähnliches sei für das neue Wohnquartier am Valleyer Weg denkbar.

Bürgermeister Christoph Schmid (CSU) befürwortet den Vorstoß. „Das ist eine pfiffige Marketingidee.“ Die Gemeinde habe damit allerdings wenig zu tun. Immerhin sei Quest ein privater Bauträger. Einem, dem das Konzept gut gefällt, ist Grünen-Gemeinderat Robert Wiechmann: In den 50er und 60er Jahren, als Holzkirchen wuchs, habe man noch ganz anders gebaut, sagt er. Das Einfamilienhaus mit großem Grundstück galt damals als Maßstab. Inzwischen aber würden sich viele ältere Leute beklagen. „Das sind keine Einzelfälle.“ Quest packe dieses Problem an. „Das ist bestimmt nicht uneigennützig, aber ja auch nicht unlauter.“

[Merkur, 18.02.2021]

18 Feb

Miete zehrt Kaufkraft auf

In München lässt es sich gut leben – und teuer. Zwar haben die Bewohner der bayerischen Landeshauptstadt die höchste Kaufkraft in der Republik, sie müssen aber noch weit mehr für die teuren Mieten an der Isar hinlegen.

München/Nürnberg – Die Kaufkraft in München ist am höchsten und liegt 33 Prozent über dem Durchschnitt in Deutschland. Allerdings liegt der Anteil der Miete zum Deutschlandschnitt bei 233 Prozent. Das heißt, ein Münchner muss eine um 133 Prozent höhere Miete zahlen als der Mittelwert von Deutschland. Letzterer würde bei einem Quadratmeterpreis von acht Euro für eine 75 m2 große Wohnung bei 600 Euro liegen. In der Isarmetropole würde eine gleichgroße Wohnung 1395 Euro Miete (18,60 Euro/m2) kosten, also mehr als doppelt so viel.

In vielen deutschen Großstädten verdient die Bevölkerung zwar überdurchschnittlich gut, die Mieten sind aber oft noch viel höher als im Bundesdurchschnitt. Vor allem in München und Frankfurt stehen die hohen Mieten in keinem angemessenen Verhältnis zur Kaufkraft. Das zeigt eine Analyse der Immowelt AG, bei der die angebotenen Kaltmieten mit der durchschnittlichen Kaufkraft pro Kopf verglichen wurden. Die Daten zur Kaufkraft stammen von der Gesellschaft für Konsumforschung (GfK) in Nürnberg aus dem Jahr 2020. Den größten Unterschied gibt es in München: Hier liegt die Kaufkraft bei 31 385 Euro pro Kopf und Jahr. Der Bundesdurchschnitt beträgt 23 637 Euro.

Ähnlich wie in München ist es auch in Frankfurt. Das verfügbare Einkommen pro Einwohner liegt, auch aufgrund gut dotierter Jobs in der Bankenbranche, 12 Prozent über dem Deutschlandwert – die Mieten übertreffen den Wert allerdings um 83 Prozent. Im Mittel 14,60 Euro pro Quadratmeter kostet in Frankfurt eine Mietwohnung.

In Berlin wurde aufgrund der zuletzt stark gestiegenen Mietpreise 2019 der Mietendeckel beschlossen. Laut Immowelt scheint der Mietendeckel bereits eine Auswirkung auf die Preise zu haben.

Dennoch gehen Mietpreise und Kaufkraft in der Hauptstadt weit auseinander. Mieter zahlen dort im Median 12,50 Euro pro Quadratmeter – 56 Prozent mehr als das Deutschlandmittel. Doch im Gegensatz zu München oder Frankfurt ist das verfügbare Einkommen unterdurchschnittlich. Die Kaufkraft pro Einwohner in Berlin liegt bei 21 829 Euro und somit acht Prozent unter dem Bundesmittel.

Auch beim Blick auf die reichsten Landkreise Deutschlands zeigt sich, dass die Strahlkraft der Großstädte häufig bis ins Umland reicht. Die Landkreise mit dem höchsten verfügbaren Einkommen liegen allesamt in den Einzugsgebieten von München, Frankfurt oder Stuttgart. Die Bewohner im reichsten Landkreis Starnberg haben zwar pro Kopf 41 Prozent mehr Kaufkraft als der Rest der Republik, sie müssen aber eine um 69 Prozent höhere Miete bezahlen (13,50 Euro). Im Landkreis München sind die Mietpreise mit 15 Euro pro Quadratmeter sogar noch teurer und fast doppelt so hoch wie im Deutschlandmittel. Die Kaufkraft liegt allerdings nur 36 Prozent über dem deutschlandweiten Durchschnitt.

Mietpreis-Prognose

Corona belastet durch Kurzarbeit, gestrichene Arbeitsplätze oder insolvente Unternehmen. Auf Dauer könnte das die Kaufkraft deutlich mindern. Die Mieten in den größten deutschen Städten klettern dagegen trotz Pandemie 2021 weiter nach oben. Grund dafür ist die anhaltend hohe Nachfrage nach Wohnungen bei gleichzeitig sinkendem Angebot. Die einzigen untersuchten Städte, in denen Rückgänge vorausgesagt werden, sind Berlin (-5 %/Mietendeckel) und Hamburg (- 1 %). In Hamburg machen sich die große Neubauaktivität und Sättigungseffekte bemerkbar.

[Merkur, 18.02.2021]

04 Feb

Neues Quartier im Herzen von Holzkirchen

Auf einer Wiese zwischen Valleyer Weg und Angerstraße entsteht ein neues Wohnquartier im Herzen von Holzkirchen. Die Quest AG baut dort bis zu 70 Wohnungen. Einen Teil davon erwirbt die Gemeinde, um günstigen Wohnraum zu schaffen. Ein Knackpunkt ist allerdings die verkehrliche Erschließung des Gebiets.

Holzkirchen – Bürgermeister Christoph Schmid (CSU) kommt schnell zum Punkt: „Es ist kein Geheimnis, dass Holzkirchen unter einem Siedlungsdruck steht“, sagt er. „Wir brauchen Wohnraum.“ Dieser soll nun in einer Baulücke mitten „im Herzen von Holzkirchen“ entstehen. Im Gemeinderat stellte die Kommune jetzt die Pläne für das neue Wohnquartier am Valleyer Weg vor. Bei einem Pressegespräch gingen Schmid, Bauherr Max von Bredow, Vorstandsvorsitzender der Quest AG, und Korbinian Kroiß von nonconform (siehe Kasten) auf Details ein.

Die Pläne sehen so aus: Auf der Wiese zwischen Valleyer Weg und Angerstraße soll ein Wohnquartier im Sinne der Nachverdichtung entstehen. Es handelt sich dabei um drei Flurstücke mit einer Gesamtfläche von 7350 Quadratmetern. Der Flächennutzungsplan weist dort ein allgemeines Wohngebiet aus. „Das heißt, eine Bebauung war dort schon immer vorgesehen“, sagt Schmid. Die Gemeinde muss jedoch einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan aufstellen.

Die Quest AG aus Kolbermoor, die den Klosteranger in Weyarn bestückt hat, erwirbt und bebaut das Areal und verkauft die Wohnungen anschließend. Laut Bredow sind wohl fünf Mehrfamilienhäuser geplant mit insgesamt 60 bis 70 überwiegend kleinen und barrierefreien Wohnungen. Gut zehn davon kann die Gemeinde zum Herstellungspreis erwerben, was ein städtebaulicher Vorvertrag festhält. Diese Wohnungen will die Kommune laut Schmid vermieten, um so bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Etwa für Azubis oder einkommensschwache Personen. Auch Wohngemeinschaften für Senioren sind angedacht. Quest kann sich wie am Klosteranger Mehrgenerationenwohnen vorstellen. „Und für Holzkirchner Bürger gibt es einen Vorverkaufszeitraum“, betont Bredow. An den Außenanlagen sollen Höfe entstehen, die öffentlich nutzbar sind. In Anlehnung an den Winklbauerhof, zu dem die Fläche einst gehörte, nennt Quest das Projekt „Winklbauerhöfe“.

Ein Knackpunkt, der bei einigen Anwohnern Bauchweh verursacht, ist die Erschließung der Fläche. Diese erfolgt über die Frühlingstraße und den Valleyer Weg, die Schönlohstraße, die eine Spielstraße ist, spielt eine untergeordnete Rolle. Stocken könnte es am Bahnübergang Valleyer Weg. Schmid sagt: „Wir wissen um die Herausforderungen.“

Gemeinde und Planer wollen das Problem über die neue Stellplatzsatzung und alternative Mobilität lösen. Um den Verkehrskollaps zu vermeiden, sollen sich die Eigentümer zu einem Mobilitätskonzept verpflichten. Beispielsweise sollen Lastenräder und Car- oder Bike-Sharingmodelle angeboten werden. Zugleich sollen Autoverzichtserklärungen eine Reduktion der Parkplätze um 55 Prozent garantieren. Schmid glaubt, dass das funktioniert, weil viele Geschäfte, Kindergärten, Schulen und Bushaltestellen gut fußläufig erreichbar sind. „In einem kleinen Radius kann mal alle Bedürfnisse des täglichen Bedarfs erfüllen.“

Im Gemeinderat kam das Projekt größtenteils gut an. Robert Wiechmann (Grüne) gefällt, dass das Quartier aus einem Guss gebaut wird. „Und dass es nicht langsam vollläuft.“ Bei dem Investor handle es sich um ein seriöses Familienunternehmen, das Vorzeigeprojekte wie den Klosteranger schuf. Elisabeth Dasch (SPD) meinte: „Ich weiß, dass die Nachbarschaft einen Schreck gekriegt hat.“ Aber die Planung sei sehr gut. Sebastian Franz (CSU) schloss sich dem positiven Tenor an. „Der Bauwerber kommt uns entgegen“, sagte er mit Blick auf das Mobilitätskonzept. Torsten Hensel (FWG) freut sich, „dass wir kleine und günstige Wohnungen bekommen“. Nur Josef Sappl sen. (CSU) schlug wegen der Erschließung kritische Töne an. Im Falle der Taktverdichtung der Bahn verschärfe sich die Situation am Bahnübergang. Insgesamt komme ihm das Baugebiet „überfüllt“ vor.

Am Ende beschloss der Gemeinderat mit zwei Gegenstimmen, das Verfahren zur Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nummer 151 einzuleiten.

Bürgerbeteiligung

Die Quest AG mag es nicht, als „Bauträger“ bezeichnet zu werden, erklärt Vorstandsvorsitzender Max von Bredow. „Wir sehen uns als Entwickler von Lebensräumen.“ Als Partner der Gemeinden. „Wir wollen Menschen glücklich machen.“ Dazu gehöre, ihnen nichts überzustülpen, sondern gemeinsam Ideen zu kreieren. Kooperatives Bauen nennt man das. Deshalb soll das Projekt „Winklbauerhöfe“ in Holzkirchen mit einer Bürgerbeteiligung begleitet werden, um die sich das Büro nonconform aus Rosenheim kümmert. Diese läuft laut Leiter Korbinian Kroiß wegen Corona überwiegend digital ab. Am 1. März geht eine Internetseite zu dem Bauvorhaben – deren Adresse noch veröffentlicht wird – online. Versehen mit Videos, die das Projekt detailliert erklären. Hier können alle Bürger Vorschläge einbringen. Am 22. März gibt es eine Bürgerwerkstatt. Weil diese per Videokonferenz abläuft, können maximal 30 Teilnehmer, die sich vorher auf der Website anmelden, mitmachen. Am 23. März findet ein Vor-Ort-Termin statt, sofern es die Coronalage zulässt. Dabei können einzelne Haushalte am Modell bauen. Parallel finden Gespräche mit direkten Nachbarn statt. Ende April werden bei einer Schlusspräsentation Ergebnisse der Bürgerbeteiligung gezeigt.

[Merkur, 04.02.2021]