Archiv für den Monat: Januar 2023

Eine eigene Immobilie wird für immer mehr Menschen ein unerfüllbarer Traum bleiben. Schuld daran sind vor allem gestiegene Zinsen und höhere Baukosten. In Großstädten wie München ist die Lage besonders heikel.

Köln/München – Wohneigentum wird in Großstadtregionen wie München immer weniger erschwinglich. Höhere Baukosten und Zinsen sowie die Energiekrise erschweren die ohnehin schon angespannte Lage auf dem Immobilienmarkt. Das zeigt eine Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft Köln (IW).

Demnach konnten sich Ende 2022 Haushalte mit mittleren deutschen Einkommen von rund 3730 Euro netto nur noch 28 Prozent der angebotenen Einfamilienhäuser leisten. Laut der IW-Forscher waren es Anfang des Jahres noch 40 Prozent gewesen. Selbst für die 20 Prozent mit dem höchsten Einkommen in Deutschland war mehr als die Hälfte der angebotenen Immobilien zu teuer. Vor allem in Großräumen wie Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart ist die Lage brisant. Dort habe sich der Anteil der erschwinglichen Inserate in nur einem Jahr fast halbiert, so das IW. Als erschwinglich gilt eine Immobilie laut Studie dann, wenn die Haushalte höchstens 30 Prozent ihres Einkommens für Zins und Tilgung aufwenden müssen. In München ist das besonders selten der Fall. „Hier ist ein weiterer starker Rückgang von erschwinglichem Wohneigentum zu verzeichnen“, sagt Michael Voigtländer vom IW, der die Studie mitverfasst hat.

Schuld an der weiteren Zuspitzung sind zum einen höhere Bauzinsen. Konnte man noch vor einem Jahr bei einem Prozent Zins ein Darlehen von 400 000 Euro mit einer monatlichen Annuität von 1500 Euro und 3,5 Prozent Tilgung in 25 Jahren abzahlen, braucht man heute bei einem Zinssatz von drei Prozent schon 37 Jahre. Zudem sind die Baukosten explodiert. Die Preise für Rohbauarbeiten stiegen innerhalb eines Jahres um 16 Prozent, die für Ausbauarbeiten um 17 Prozent. Auch politische Maßnahmen bewirkten eine Verteuerung. Unter anderem wurde Anfang 2022 die Förderung für Gebäude der sogenannten Effizienzhaus-Stufe 55 beendet und jene für Sanierungsmaßnahmen eingeschränkt. Auch deshalb ist ein rasanter Rückgang von Neubauten zu verzeichnen (siehe Grafik).

Entwarnung bei den Immobilienpreisen ist derzeit nicht in Sicht: Die starke Nachfrage und der weiter steigende Zuzug sprechen eher für weitere Preissteigerung. Erstaunlich sei auch, dass die inserierten Kaufpreise trotz der Kaufzurückhaltung bisher weitestgehend stabil geblieben sind, so die Forscher. Wem kaufen zu teuer sei, der miete nun – und treibe damit auch die Preise am Mietmarkt mit nach oben.

Um leichtere Finanzierungen zu ermöglichen, fordern die Autoren daher einen Freibetrag bei der Grunderwerbsteuer für Ersterwerber, wodurch mehr Eigenkapital für den Immobilienkauf zu Verfügung stünde. Auch die KfW könnte zinsgünstige Darlehen gewähren. Schließlich sollte laut IW eine staatliche Hypothekensicherung nach niederländischem Vorbild eingeführt werden.

[Merkur, 20.01.2023]

Brunn wirft Staatsregierung Nichtstun vor

München – Ein bayerisches Wohngeld und weniger Hürden beim Bauen: Im Landtagswahljahr entdeckt die SPD das Thema bezahlbares Wohnen für sich – und wirft der Staatsregierung vor, für die seit Langem angespannte Lage auf dem Wohnungsmarkt mitverantwortlich zu sein. CSU und Freie Wähler hätten nicht nur nichts unternommen, sondern die Situation „durch Unterlassen sogar verstärkt“, sagte Fraktionschef Florian von Brunn bei der SPD-Winterklausur. Die 2018 gegründete staatliche Wohnbaugesellschaft „BayernHeim“ nannte er einen „Komplettausfall“.

Eine eigens in Auftrag gegebene Studie zeigt: In 16 bayerischen Stadt- und Landkreisen liegen die Mietpreise inzwischen teils deutlich über dem leistbaren Niveau (etwa ein Drittel des Haushaltseinkommens). Vor allem niedrige, aber zunehmend auch mittlere Einkommen haben es demnach schwer, bezahlbaren Wohnraum zu finden.

Um die Situation zu entschärfen, schlägt die Landtags-SPD mehrere Maßnahmen vor: Durch eine Vereinfachung der Genehmigungs- und Bauverfahren soll Bauen effizienter werden. Mit Geld aus einem „Bodenfonds“ sollen Kommunen beim Kauf von Baugrund unterstützt werden. Außerdem schwebt der Landtags-SPD die Stärkung der staatlichen Wohnbaugenossenschaften und ein bayerisches Wohngeld vor. Letzteres soll zwischen 75 und 100 Euro betragen und zusätzlich zum Wohngeld des Bundes gezahlt werden.

Wohnen ist eines der Kernthemen, mit denen die dauerkriselnde Bayern-SPD im anlaufenden Landtagswahlkampf punkten will. Das Thema sei entscheidend, betont Fraktionschef von Brunn – zugleich bayerischer SPD-Spitzenkandidat – denn auch. Wohnen müsse sowohl in der Stadt als auch auf dem Land bezahlbar bleiben.

Am zweiten Klausurtag ging es außerdem um das Thema Energie. Einmal mehr forderte von Brunn den massiven Ausbau von Windkraft und Geothermie im Freistaat. Aktuell gebe es ein „großes Defizit“. Hier aufzuholen, sei auch wichtig, um den Industriestandort Bayern zu schützen. „Es braucht alles an Erneuerbaren – und das zügig“, sagte von Brunn.

[Merkur, 19.01.2023]

Zahl der Genehmigungen sinkt rasant

Wiesbaden/München – Der Abwärtstrend bei den Baugenehmigungen für Wohnungen in Deutschland hat sich rapide fortgesetzt. Im November wurde der Bau von 24 304 Wohnungen bewilligt, gut 16 Prozent weniger als im Vorjahreszeitraum, teilte das Statistische Bundesamt mit. Für den ohnehin stockenden Neubau in Deutschland ist das ein schlechtes Zeichen. Baugenehmigungen sind mit Blick auf den Wohnungsmangel in vielen Städten ein wichtiger Indikator. Das Ifo-Institut warnte vor einer Eintrübung beim Wohnungsbau.

Von Januar bis November wurden laut der Wiesbadener Statistiker 321 757 Wohnungen genehmigt, ein Minus von 5,7 Prozent zum Vorjahreszeitraum. Besonders stark fiel der Rückgang bei Einfamilienhäusern aus (minus 15,9 Prozent).

Angesichts gestiegener Zinsen und teurer Materialien halten sich viele Bauherren mit Projekten zurück oder stornieren sie. Die Preise für den Neubau konventionell gefertigter Wohngebäude legten im November um fast 17 Prozent zu. Bundesbauministerin Klara Geywitz (SPD) hatte eingeräumt, dass die Ampel ihr Ziel von jährlich 400 000 neuen Wohnungen verfehlen wird. Mit der starken Zuwanderung, gerade von Flüchtlingen aus der Ukraine, steigt zudem die Nachfrage nach Wohnraum.

[Merkur, 19.01.2023]

Freistaat will Bau-Förderung aufstocken

München – Mit einer Aufstockung der bestehenden bayerischen Wohnungsbauförderprogramme will die Staatsregierung der schwieriger werdenden Lage auf dem Wohnungsmarkt gegensteuern. Unter anderem sollen zusätzliche Anreize für den Bau von Mietwohnungen geschaffen werden, mit verbesserten Konditionen für Darlehen, höheren Zuschüssen und einer Extra-Förderung für den Bau von Mietwohnungen in Stadt- und Ortskernen. Das hat das Kabinett am Montag beschlossen.

Der Freistaat wolle beim Wohnungsbau gerade jetzt für Stabilität sorgen, sagte Bauminister Christian Bernreiter (CSU). Private Wohnungsbauunternehmen verzichteten allein in Bayern in diesem Jahr auf den Bau 2000 neuer Wohnungen – wegen hoher Kosten, Lieferschwierigkeiten, Fachkräftemangel und anderem.

Die Staatsregierung will deshalb auch staatliche Grundstücke im Erbbaurecht verbilligt an staatliche Wohnungsbaugesellschaften abgeben, gegebenenfalls auch an Kommunen. Die Sanierung leer stehender Gebäude in Ortskernen soll durch eine Kombination von Wohnraum- und Städtebauförderung vorangetrieben werden. Zudem soll das Eigenkapital der Wohnungsbaugesellschaft Bayernheim von 500 Millionen Euro um 250 Millionen Euro aufgestockt werden.

[Merkur, 17.01.2023]

LANDRATSAMT – Fachbereich erklärt Rückstände und gibt Tipps

Landkreis – Die Wohngeldreform des Bundes hat auch Auswirkungen auf den Landkreis Miesbach. Darauf weist das Landratsamt hin und erklärt, es komme momentan „zu einem sehr großen Antragsaufkommen und entsprechenden Bearbeitungsrückständen“. Dies liege etwa daran, dass die Mitarbeiter des Fachbereichs Arbeit und Soziales künftig statt für 549 Wohngeld-Anträge voraussichtlich für etwa 1480 Anträge zuständig seien.

Fachbereichsleiter Tobias Sterba wird dazu in einer Pressemitteilung zitiert: „Uns ist bewusst, dass die aktuelle Lage für viele Haushalte durch die steigenden Preise gerade besonders herausfordernd ist.“ Jedoch seien die Verbesserungen der Wohngeldleistungen zum 1. Januar sehr kurzfristig auf den Weg gebracht worden.

Das Landratsamt erklärt weiter, sich „bestmöglich vorbereitet“ zu haben. So habe man eine Hotline geschaffen (z 0 80 25 / 70 40) und Antworten auf die häufigsten Fragen auf der Website zusammengefasst: www.land kreis-miesbach.de/wohngeld.

Zu den trotzdem vermuteten Rückständen betont Sterba: „Seien Sie versichert, dass sich unsere Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter nach Kräften bemühen, die Bearbeitungszeiten so kurz wie möglich zu halten.“

Für eine schnelle Bearbeitung sei es hilfreich, wenn der Antrag vollständig ausgefüllt und mit den erforderlichen Nachweisen eingereicht werde. „Nicht zwingend notwendige Nachfragen, etwa zum Bearbeitungsstand, würden die Antragsbearbeitung verzögern. Weitere Infos gibt’s auch beim Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen unter www.bmwsb.bund.de. Dort steht auch ein Wohngeldrechner zur Verfügung, erklärt das Landratsamt. „Erstberatungen stellen die Sozialämter in den Gemeinden bereit.“

[Merkur, 14.01.2023]

Der Mangel an bezahlbarem Wohnraum in Deutschland ist groß. Rund 700 000 Wohnungen fehlten im Land, um den Bedarf zu decken, hat das Bündnis „Soziales Wohnen“ errechnet – Tendenz steigend. Mehr Geld allein werde das Problem aber nicht lösen.

Berlin – Die Wohnungsnot nimmt immer gravierendere Ausmaße an. Einer Studie des Pestel-Instituts zufolge fehlen derzeit rund 700 000 Wohnungen. „Es sind vor allem zu wenig bezahlbare Wohnungen da“, sagt der Chef des Deutschen Mieterbunds, Lukas Siebenkotten. Der Leiter des Instituts, Matthias Günther spricht bereit von einem „neuen Notstand bei Wohnungen“.

Wichtigster Grund für den Mangel ist ein hohes Maß an Zuwanderung. Im vergangenen Jahr sind laut Studie etwa 1,5 Millionen Neubürger nach Deutschland gekommen. Zu einer hohen Zuwanderung aus anderen EU-Staaten kamen unerwartet noch viele tausend Flüchtlinge aus der Ukraine. Ein zweiter Grund sind Wanderungsbewegungen innerhalb Deutschlands. Die Ballungsgebiete mit einem großen Arbeitsplatzangebot ziehen Menschen aus ländlichen Regionen an.

Ein „Bündnis Soziales Wohnen“, dem Verbände der Baubranche, Baugewerkschaft und Mieterbund angehören, warnt vor einer weiter steigenden Wohnungsnot. Trotz steigender Nachfrage werde zu wenig gebaut. Die Verbände rechnen mit einem Bedarf von zwei Millionen zusätzlicher Wohnungen bei Mitte des Jahrzehnts.

Das ursprüngliche Ziel der Bundesregierung sieht den jährlichen Bau von rund 400 000 Wohnungen vor, 100 000 davon sollen Sozialwohnungen sein. Würden diese Einheiten tatsächlich gebaut werden, könnte das Problem aus Sicht des Bündnisses bereits in vier bis fünf Jahren behoben sein. Doch auf Basis der Auftragsstudie von ARGE und Pestel-Institut gehen die Verbände und Gewerkschaften davon aus, dass etwa im vergangenen Jahr lediglich rund 20 000 Sozialwohnungen genehmigt worden sind.

Nur jeder zehnte der elf Millionen Berechtigten für einen Wohnberechtigungsschein kann derzeit versorgt werden. Dabei gibt es laut Bündnis beträchtliche Unterschiede zwischen den Bundesländern. Hamburg fördert Sozialwohnungen besonders gut und liegt beim Bau derselben vorne. Auch Bayern, Schleswig-Holstein und Berlin sind hier fleißig. Kaum neue Wohnungen werden dagegen beim Schlusslicht Saarland errichtet.

„Die Bundesregierung ist nicht allein schuld an dieser Misere“, betonte Siebenkotten. Der Ukraine-Krieg habe die Energie- und damit auch die Produktions- und Baukosten in ungeahnte Höhen getrieben. Was es deshalb brauche, seien vor allem mehr Fördergelder und finanzielle Anreize.

Das Bündnis fordert ein Sonderprogramm für den sozialen Wohnungsbau. Denn angesichts hoher Baukosten halten die Experten einen bezahlbaren frei finanzierten Bau von Wohnungen für unrealistisch. Derzeit muss ein Bauherr 4900 Euro pro Quadratmeter Neubau aufbringen. Der Staat müsste den Verbänden zufolge eine Sozialwohnung von 60 Quadratmeter Wohnraum mit 126 000 Euro fördern. Um das Ziel von 100 000 neuen Sozialwohnungen im Jahr zu erreichen, müsste der Bund je nach Energiestandard zwischen 12,6 und 14,9 Milliarden Euro im Jahr aufbringen. Das Sonderprogramm müsse 50 Milliarden Euro dafür bereitstellen, fordert das Bündnis. Rund drei Viertel der Summe solle der Bund aufbringen, den Rest die Länder. „Und das möglichst rasch“, hieß es. Neben dem Sondervermögen müsse die Regierung die Mehrwertsteuer für den sozialen Wohnungsbau von 19 auf sieben Prozent senken. Es brauche außerdem mehr Tempo bei der Bearbeitung von Förderanträgen – was auch mit der mangelnden Digitalisierung der kommunalen Behörden zusammenhänge – sowie schnellere Planungs- und Genehmigungsverfahren.

Der soziale Wohnungsbau war über Jahrzehnte ein fester Bestandteil der Wohnungspolitik in den alten Bundesländern. Ende der 80er Jahre des vergangenen Jahrhundert gab es dort noch rund vier Millionen Sozialwohnungen. In Ostdeutschland sorgte eine staatliche Mietenregulierung für billigen Wohnraum. Der Preis dafür war der Verfall großer Bestände, weil darin nicht investiert werden konnte. Inzwischen ist die Zahl der Sozialwohnungen in ganz Deutschland auf 1,1 Millionen abgesunken. Die Bundesregierung will den Bau günstiger Wohnungen zwar wieder ankurbeln. Doch bisher ist der Erfolg dabei mäßig.

[Merkur, 13.01.2023]

BAUPROJEKT – Drei Mehrfamilienhäuser am Angerweg geplant

Warngau – In seiner Klausur hat sich der Gemeinderat Warngau „ausreichend Gedanken gemacht“, betonte Bürgermeister Klaus Thurnhuber (FWG) in der jüngsten Sitzung des Gremiums. Dort galt es für die Mitglieder nur noch, die Ergebnisse in einem Beschluss festzuhalten: Das Wohnbauprojekt am Angerweg (wir berichteten) soll mit einem Bebauungsplan geregelt werden.

Der Plan soll gemeinsam mit Eigentümern unter Berücksichtigung sozialer, wirtschaftlicher, umweltschützender und baukultureller Faktoren entwickelt werden und den Namen „Staiger Anger“ tragen. Hinter der Entscheidung verbirgt sich ein Karree um das Anwesen Angerweg 9, auf dem in drei Mehrfamilienhäusern 20 Mietwohnungen mit einer Größe zwischen 50 und 80 Quadratmeter entstehen sollen. Geplant ist das Bauvorhaben im regionalen Stil. Thurnhuber betonte, es gehe um eine „maßvolle Entwicklung“. Wie berichtet, waren in der Vergangenheit bereits vier Mehrfamilienhäuser mit 30 Wohneinheiten angedacht. Unabhängig von der anfänglichen Zurückhaltung des Gemeinderats hat der Bauwerber seine Pläne aber auf eigenen Wunsch reduziert.

Die Kosten für den Bebauungsplan, den nun die Gemeindeverwaltung ausarbeiten wird, tragen die Grundstückseigentümer. Teil des Plans ist laut Bauamtsmitarbeiterin Carola Schmidt auch ein verpflichtender Spielplatz. Bei Neubau-Projekten mit mehr als drei Wohneinheiten ist das vorgeschrieben. „An der Größe wird sich nichts mehr ändern“, sagte Thurnhuber. Die exakte Bemessung der einzelnen Wohnungen sei noch im Fluss. Geringfügige Änderungen seien deshalb zu erwarten.

Ebenso wie für die Aufstellung des Bebauungsplans stimmten die Gemeinderatsmitglieder auch geschlossen für eine Veränderungssperre auf den zugehörigen Flurnummern. Diese sieht vor, dass die Gemeinde die Errichtung von baulichen Anlagen während des Zeitraums der Ausarbeitung verhindern kann, sofern diese den Vorgaben des künftigen Bebauungsplans entgegenstehen würden.

[Merkur, 03.01.2023]