23 Jun

Mehr Chancen für Ortsansässige

Holzkirchen – Bürgermeister Christoph Schmid (CSU) zeigte sich zufrieden: „Wir geben einen großen Wert der Gemeinde in Erbpacht weiter“, sagte er. Und nach „ein paar „Zwischentiefs“ – die Gemeinde musste sich bei Haushalts- und EU-Beihilferecht juristisch beraten lassen, um sich nicht die Finger zu verbrennen – sei es nun geschafft. Die finalen Vergabeunterlagen für das Konzeptverfahren an der Maitz stehen. Damit beschäftigte sich nun der Gemeinderat in der Sitzung. Natalie Schaller vom Beraterbüro, der stattbau münchen GmbH, stellte alle Kriterien und Eckpunkte vor. 

Hintergrund ist der Wunsch der Gemeinde, günstigen Wohnraum primär für Ortsansässige zu schaffen. Wie berichtet, vergibt der Markt 2300 Quadratmeter gemeindlichen Baugrund am westlichen Ortsrand von Holzkirchen nicht an Höchstbietende, sondern für 80 Jahre in Erbpacht an Gruppen mit einem überzeugenden Konzept für gemeinschaftliches Wohnen. Unter anderem gewürzt mit pfiffigen Ideen in Sachen Gemeinwohl. Zudem müssen Interessenten eine Stellplatzreduzierung von 25 Prozent vorweisen sowie ein Mobilitätskonzept. Sie sollen ferner eine professionelle Begleitung nennen und hinsichtlich Realisierbarkeit und Finanzierbarkeit ihres Projektes überzeugen, erklärte Schaller. Die besten Konzepte gewinnen. 

Zwei Häuser sollen entstehen. Beide sollen an Baugenossenschaften gehen, Baugemeinschaften wurden ausgeschlossen. Auf diese Weise verhindert es die Gemeinde, angesichts der Unterwertvergabe, gegen das Haushaltsrecht zu verstoßen.

Ein Gutachter habe einen Verkehrswert des Grundstücks von 3 510 000 Euro ermittelt. Die Wirtschaftlichkeitsberechnung ergab bei einer Zielmiete von zwölf Euro pro Quadratmeter einen Erbpachtzins von 0,65  Prozent pro Jahr. Der ortsübliche liegt bei 2,5 Prozent. „Damit wäre kein bezahlbares Wohnen möglich gewesen“, meinte Schaller.

Die Abwicklung über eine Genossenschaft verhindere es zudem, gegen das EU-Beihilferecht zu verstoßen. Laut Marktbaumeister Florens Hintler verbietet dieses Gemeinden, Grund zu vergünstigten Konditionen an einen beschränkten Teilnehmerkreis zu vergeben. Zusätzlich sichere sich die Gemeinde über einen Betrauungsakt ab, in dem sauber dargestellt sei, warum es sich hier nicht um einen beihilferechtlichen Vorgang handle.

50 Prozent der künftigen Bewohner sollen einen Ortsbezug haben. Das ist nach Ansicht der Juristen verträglich mit dem EU-Beihilferecht. Ursprünglich hatte die Gemeinde vorgeschlagen, dass Bewerber für mindestens ein Jahr mit Hauptwohnsitz in Holzkirchen leben oder hier arbeiten müssen. Auch Personen, die ein Jahr in Holzkirchen ein Ehrenamt ausführen, sollten zum Zug kommen. Doch diese Vorgaben waren vielen Gemeinderäten zu lasch. 

Michael Wohlschläger (CSU) fand ein Jahr zu kurz. Ihm würden vier bis fünf Jahre besser gefallen. Fraktionskollege Sebastian Franz nickte, man solle die Bedingungen für Ortsansässigkeit verschärfen. Auch Simon Ammer (SPD) möchte Einheimische stärker fördern, genau wie Torsten Hensel (FWG). Dieser glaubt, dass sich das Konzept „als Blaupause für weitere Projekte eignet“. Ähnlich denkt Elisabeth Dasch (SPD). Dann habe sich der Aufwand gelohnt. Robert Wiechmann (Grüne): „Auf das Ergebnis kommt es an.“ 

Ammer fragte, wie man das Kriterium Ehrenamt genau definiert. Schmid räumte ein, dass es schwer sei, Tätigkeiten zu vergleichen. Zumal es aktive und passive Mitglieder in Vereinen gibt. Johannes Dörder (CSU) gab zu bedenken, dass viele Ehrenamtliche vom Wohnungsmarkt verdrängt wurden. Diesen müsste man Chancen geben.

Am Ende einigte sich der Gemeinderat darauf, die Kriterien Hauptwohnsitz, Arbeitsplatz und Ehrenamt auf drei Jahre festzulegen. Einmütig stimmte er dafür, die Grundstücke zu genannten Voraussetzungen zu vergeben. Anhand der Unterlagen soll die Verwaltung das Vergabeverfahren einleiten. 

Termine

Veröffentlichung der Ausschreibungsunterlagen: Freitag, 25. Juni; Abgabefrist für Rückfragen zu den Ausschreibungsunterlagen: Montag, 5. Juli; Rückfragenkolloquium (der Link wird rechtzeitig veröffentlicht): Donnerstag, 15. Juli; Ende der Bewerbungsfrist: Freitag, 1. Oktober. Für Januar 2022 ist der Beschluss des Gemeinderats geplant, im Februar 2022 könnte die Reservierungsphase beginnen. 

[Merkur, 23.06.2021]

16 Jun

„Wir müssen Kompromisse eingehen“

Holzkirchen – Bezahlbaren Wohnraum schaffen war ein zentrales Thema beim Forum Innovation Transformation (FIT) der Kreissparkasse Miesbach-Tegernsee (wir berichteten). Einer, der das Thema bei der Podiumsdiskussion aufmerksam verfolgt und bei der anschließenden Diskussion Stellung bezogen hat, ist Bürgermeister Christoph Schmid (51, CSU). Wir sprachen mit Holzkirchens Rathauschef, der als ehemaliger Firmenkundenberater bei der Sparkasse das Immobiliengeschäft gut kennt, über Nutzen und Grenzen von Kommunalunternehmen sowie die Frage, warum sich Kommunen beim Wohnraum allgemein so schwertun.

Herr Schmid, wie groß ist aus Ihrer Sicht die Notwendigkeit, bezahlbare Wohnungen zu schaffen?

Grundsätzlich muss man feststellen, dass der Wohnungsbau keine gesetzlich vorgeschriebene Pflichtaufgabe ist. Ich sehe es dennoch als Pflichtaufgabe an. Denn wie wollen wir sonst Ortsentwicklung betreiben und dabei ausreichend Wohnraum sicherstellen? Wobei man erst mal definieren muss, was bezahlbarer Wohnraum eigentlich ist. Denn bezahlt werden die hohen Preise bei uns ja.

Aber halt nicht von den Leuten, die in weniger gut bezahlten Berufen ihr Geld verdienen. Wie viel kostet denn Ihrer Meinung nach bezahlbarer Wohnraum?

Ich sehe ihn realistisch im niedrigen zweistelligen Bereich, also von zehn bis zwölf Euro pro Quadratmeter. Dieser Wert ergibt sich aus den aktuellen Baupreisen, resultierend aus den Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) und dem allgemeinen Qualitätsanspruch. Natürlich gilt diese Preisangabe für neu zu errichtende Gebäude.

Wie groß erwarten Sie den Siedlungsdruck in den nächsten Jahren?

Sehr groß. Wir liegen im Bereich der Metropolregion München. So soll die Landeshauptstadt bis 2045 um 285 000 Einwohner wachsen – das strahlt ab auf Kommunen mit guter Infrastruktur. Und da gibt es eigentlich nichts Besseres als Holzkirchen. Wir sind dankbar, dass wir mit der S-Bahn den Anschluss an den MVV haben, aber wir zahlen auch einen Preis für diese Attraktivität – auch mit dem Verkehrsdruck, der dadurch entsteht, dass man aus anderen Gemeinden nach Holzkirchen kommt.

Warum ist Wohnungsbau Ihrer Meinung nach eine kommunale Aufgabe?

Sinn und Zweck ist es ja, die nächste Generation am Ort halten zu können. Diese Nachwuchssicherung soll bei uns über eine Kombination aus Arbeitsplätzen und Wohnraum geschehen.

Ist ein Kommunalunternehmen der richtige Weg, um bezahlbaren Wohnraum zu schaffen?

Es muss kein Kommunalunternehmen sein. Ich habe beispielsweise vor fünf Jahren als Gemeinderat den Antrag gestellt, dass eine neue Stelle in der Liegenschaftsverwaltung nicht mit jemandem aus der Verwaltung besetzt wird, sondern mit jemandem aus der Immobilienbranche. Das haben wir gemacht – mit Erfolg. Der zentrale Punkt ist: Man braucht im Rathaus Fachkompetenz.

Was spricht denn für ein Kommunalunternehmen?

Der Vorteil ist sicher die eigene Rechnungslegung, denn sonst gehen die Mieteinnahmen im Haushalt der Gemeinde unter. Letztlich leidet dann die Bewirtschaftung des Immobilienbestandes. Aber man braucht eine gewisse Größe. Entweder in der Verwaltung ohne Unternehmen oder beim Wohnungsbestand für ein eigenes Unternehmen. Die Untergrenze für ein Kommunalunternehmen würde ich bei rund 100 Wohnungen sehen. Schon allein wegen des administrativen Aufwandes mit Bilanzierung und Steuerberater sowie einem kleinen Vorstand und einem Aufsichtsrat.

Wäre ein Kommunalunternehmen auf Kreisebene eine Option? Immerhin könnte man so kleinere Gemeinden mitbetreuen.

Ein Zusammenschluss wäre sicher sinnvoll wegen des angesprochenen Aufwands, aber ich bezweifle, ob da der Landkreis die richtige Ebene ist. In der FIT-Diskussion wurde ja die Anregung laut nach einem Masterplan, der gemeindeübergreifend Wohnungsbauprojekte erfasst und aufzeigt, wo man was machen will. Aber genau dem steht die Planungshoheit der Gemeinden entgegen. Man stößt da schnell an Grenzen: Was will der Landkreis mit einem Kommunalunternehmen? Was will welche Gemeinde? Das ist ja derzeit gut beim Thema Ersatzbau des Landratsamts in Miesbach zu sehen, wo der Landkreis bei der Dachgestaltung andere Vorstellungen hat als die für die Bauleitplanung zuständige Kreisstadt. Was aber sinnvoll und vorstellbar wäre, ist ein Kommunalunternehmen, das zwei, drei Nachbargemeinden gemeinsam betreiben. Warum nicht? Aber auf Kreisebene wären die Reibungsverluste wohl zu groß.

Wird das Thema Wohnungsbau von den Kommunen ernst genommen oder eher verdrängt?

Ernst nehmen es alle in Diskussionen, aber das Handeln ist eine ganz andere Hausnummer. Was auch verständlich ist. Man operiert mit sehr viel Geld, das nur langsam zurückfließt. Dafür erhöht sich die Verschuldung zum Teil immens. Außerdem braucht man Kompetenz im Haus, geschultes Personal. Das ist ein eigenes, für viele neues Geschäftsfeld. Da bringt es wenig, die Aufgabe Kollegen aus der Kämmerei zusätzlich auf den Tisch zu legen und zu sagen: Mach das mal mit.

In der Podiumsdiskussion wurde festgestellt: Die Kommunen brauchen einen Plan. Ist ein solcher so einfach zu entwickeln?

Ein solcher Plan muss individuell je Kommune entwickelt werden, und dies ist alles andere als einfach. Man muss den Bedarf kennen und verfügbare Grundstücke haben. Und man darf nicht vergessen: Wir haben es beim Wohnungsbau mit konkurrierenden Zielen zu tun. Einerseits will man mehr Wohnraum, aber man will häufig nicht weiter wachsen und auch nicht weitere Flächen versiegeln. Außerdem muss man sich, wie ich fürchte, von einigen Grundsätzen wohl verabschieden.

Inwiefern?

Ich glaube, dass der kommunale Wohnungsbau mehr in die Höhe gehen muss, um den Platz effektiver zu nutzen und die Kosten für das Grundstück somit auf mehr Wohnfläche umlegen zu können. Dafür gibt es grundsätzlich Zustimmung, „aber bitte nicht bei mir in der Nachbarschaft“. Da ist eine gewisse Doppelmoral vorhanden. Wir müssen uns aber von einigen Erwartungen freimachen und Kompromisse eingehen.

Wie sehen die Ihrer Meinung nach aus?

Da ist die Frage: Muss es immer Eigentum sein oder reicht Erbbaurecht? Denn die Grundstückskosten verteuern eine Immobilie enorm. Barrierefreiheit ist auch ein solches Thema. Sie ist wichtig, aber teuer. Allein schon der Aufzug verbraucht Fläche und verteuert den Unterhalt.

Was schlagen Sie vor?

Vielleicht sollten wir uns mehr trauen, auch mal „quick and dirty“ zu bauen. Zum Beispiel ein kostengünstiges Gebäude, in dem man vielleicht nicht bis ins hohe Alter leben kann, da es eben nicht über alle Etagen barrierefrei ist. Und man muss sich auch mal trauen, ein Geschoss mehr draufzusetzen. Wir kommen in Zukunft nicht darum herum, in die Höhe zu gehen. Auch beim Thema Parkplätze müssen wir umdenken. Da braucht es intelligente Mobilitätslösungen, damit nicht jede Wohnung Stellplätze für zwei Autos nachweisen muss. Wir haben Mobilitätsbedarf, aber es braucht Lösungen, um auf das Auto verzichten und trotzdem auf eines bei Bedarf zurückgreifen zu können. Solche Strukturen zu etablieren dauert – das zeigt unser E-Car-Sharing in Holzkirchen. Aber es beginnt zu laufen.

Das sind einige Zugeständnisse, die Sie da verlangen.

Naja. Vom kommunalen Wohnungsbau erwartet man gerne High-End-Qualität für sieben Euro pro Quadratmeter. Aber das wird sich nicht machen lassen.

Wie kommen Kommunen an Bauland, ohne marktübliche Preise zu bezahlen?

Entweder man entwickelt die Wiese am Ortsrand oder man partizipiert davon, dass ein privater Investor Bauland ausgewiesen haben möchte. Dann kann sich die Gemeinde einkaufen oder an der planungsbedingten Wertsteigerung partizipieren.

Wie plant Holzkirchen?

Wir arbeiten auf mehreren Ebenen: Wir bauen selbst, wir schöpfen einen Teil der Wertsteigerung ab, und wir kaufen uns bei fremden Projekten ein. Dazu entwickeln wir mit der Konzeptvergabe in der Maitz ein sehr spannendes Projekt.

Ist es ein sinnvoller Ansatz, mehr auf zentrumsnahe, seniorengerechte, barrierefreie Wohnungen zu setzen, damit Senioren ihre großen Häuser für Familien frei machen können? 

Wir stellen fest, dass die Bereitschaft, sein Haus zu verlassen, erst noch wachsen muss. Allerdings: Wenn man in seinem gewohnten Umfeld oder Quartier durch einen Tausch bleiben kann, ist das durchaus ein Thema. Viele ältere Leute leben ja zu zweit in für sie viel zu großen Häusern. Generell kann man sagen: Es gibt beim Wohnungsbau keine Blaupause für alle Kommunen. Es ist vielmehr ein Baukastensystem, in dem jede Kommune die passenden Teile finden muss. Also nicht die eine große Lösung, sondern eine Vielzahl an Mosaiksteinen.

Das Gespräch führte Dieter Dorby. 

[Merkur, 14.06.2021]

09 Jun

Landkreis teurer als die Stadt

In der Pandemie haben viele die Vorzüge des Lebens auf dem Land entdeckt. Deshalb ist das Wohnen heute im Landkreis München teurer als in der Stadt. Ralf Hirschberger, dpa 

Seit 2005 steigen die Immobilienpreise in Deutschland kontinuierlich an. Besonders betroffen ist der Großraum München, in dem sieben der zehn teuersten Landkreise Deutschlands liegen. Das zeigt die aktuelle Studie „Wohnen in Deutschland 2021“, eine Zusammenarbeit der Sparda-Banken, dem Institut der deutschen Wirtschaft und dem Institut für Demoskopie Allensbach.

Preissprung

Laut der Studie sind am Wohnungsmarkt keine Einbrüche zu erwarten. Besonders das Umland der Metropolen ist attraktiver geworden und das schlägt sich in den Preisen nieder: Kostete der Quadratmeter im Landkreis München im Jahr 2020 durchschnittlich noch 6314 Euro, sind es dieses Jahr 8301 Euro. In der Stadt selbst sank der Preis sogar leicht auf 7153 Euro. Der Bundesdurchschnitt liegt derzeit bei 2686 Euro pro Quadratmeter. Seit 2018 waren die Preise in der Stadt um nur 4,3 Prozent, im Landkreis aber um 16,8 Prozent gestiegen.

Noch stärker gestiegen als im Landkreis München waren die Preise seit 2005 nur im Landkreis Bad Tölz-Wolfratshausen (140,3 Prozent), Augsburg (150,2 Prozent) und dem Spitzenreiter Berlin (165,7 Prozent).

Laut der Studie bedingen vor allem die wegen der aktuell niedrigen Zinsen hohe Nachfrage und das niedrige Angebot in den Ballungsräumen die Preisentwicklung. Viele Menschen zöge es wegen Homeoffice und den pandemiebedingten Beschränkungen des öffentlichen Lebens aus der Stadt. Gefragt seien jetzt weniger eine zentrale Lage und die Nähe zum Arbeitsplatz, sondern gute Luft, mehr Platz und weniger Verkehr. Ein Großteil der Kaufinteressenten wolle aber nicht mehr als 30 Kilometer in die Arbeit pendeln, was den Druck auf den Landkreis München erhöht. Jeder Vierte würde auch mehr als 30 Kilometer und jeder Elfte sogar einen Arbeitsweg über 50 Kilometer in Kauf nehmen. Es sind vor allem die 30- bis 50-Jährigen, die die Städte verlassen, um aufs Land zu ziehen.

Neben den Immobilienpreisen stiegen laut der Sparda-Studie auch die Kaufnebenkosten seit 2010 um 72 Prozent. Kosteten Grunderwerbsteuer, Makler- und Notarkosten vor elf Jahren noch durchschnittlich 25 000 Euro, sind es heute 44 000.

Der Vorstandschef der Sparda München, Helmut Lind, sieht den Verbesserungsbedarf hinsichtlich der Rahmenbedingungen beim Immobilienerwerb: „Gerade für die jüngeren Interessenten sind in den vergangenen Jahren insbesondere die Erwerbs- und Baunebenkosten zu einer großen Hürde geworden.“ 

Baubremse befürchtet

Die Situation könnte sich in Zukunft noch verschärfen: Die politischen Vorgaben für den Klimaschutz werden nach Einschätzung der bayerischen Wohnungswirtschaft den Wohnungsbau bremsen und die Mieten verteuern. „Ich glaube, dass der Neubau bei unseren Unternehmen zurückgehen wird“, sagte Hans Maier, Verbandsdirektor der bayerischen Wohnungswirtschaft. „Wir müssen davon ausgehen, dass das Wohnen teurer wird.“ Im Verband der Wohnungswirtschaft sind 493 Unternehmen Mitglied – zum großen Teil Genossenschaften und kommunale Vermieter, denen über eine halbe Million Wohnungen in Bayern gehören.

Ein wesentlicher Preistreiber wird nach Einschätzung des Verbands das Ziel der Treibhausgasneutralität bis 2045 sein. Die Große Koalition hatte im Mai den Entwurf des neuen Klimaschutzgesetzes beschlossen. Das beinhaltet verschärfte Vorgaben für Gebäude. Der Bundestag muss das Gesetz noch verabschieden, wesentliche Änderungen sind aber nicht zu erwarten. „Wir müssen mindestens 400 000 Wohnungen pro Jahr in den nächsten 20 Jahren klimagerecht herrichten“, sagte Maier. Im vergangenen Jahr haben die Wohnungsunternehmen 2,2 Milliarden Euro investiert, davon zwei Drittel in den Neubau und ein Drittel in den Bestand. Dieses Verhältnis werde sich drehen, prophezeite Maier.

[Merkur, 09.06.2021]