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Zwei Studien belegen Preisanstieg – 270 Euro Differenz zu Bestandswohnung

Dass die Mieten in München teuer sind, ist nicht neu. Wie teuer sie sind, das ist dann aber doch immer wieder unfassbar. Schwarz auf weiß belegen das zwei neue Untersuchungen: der neue „Residential Report Deutschland“ für 2020 der Firma BNP Paribas Real Estate und eine Erhebung des Portals Immowelt.

Der Residential Report dokumentiert die Preisentwicklungen für Mieten und Neubauten in ganz Deutschland für den Zeitraum zwischen 2014 und 2020, aufgeschlüsselt nach einzelnen Städten. München ist ihm zufolge immer noch der teuerste Standort vor Berlin, Frankfurt und Stuttgart.

Außerdem ist die Bayerische Landeshauptstadt unter den Metropolen Deutschlands unangefochtener Spitzenreiter, was Neubaupreise für Eigentumswohnungen betrifft: Ganze 9400 Euro pro Quadratmeter muss man im Schnitt für ein neu gebautes Eigenheim hinlegen – 59 Prozent mehr als vor sechs Jahren. Da waren es noch 5900 Euro pro Quadratmeter.

Aber nicht nur die Baupreise für Eigentumswohnungen klettern unaufhaltsam, sondern auch die Entwicklung der Mietpreise: Vor allem die Entwicklung in und um Schwabing bis nach Freimann ist enorm. Seit 2014 stieg die durchschnittliche Miete von Bestandswohnungen um ganze 53 Prozent. Sie liegt mittlerweile bei 24,25 Euro pro Quadratmeter. In Neuhausen sieht es kaum besser aus: Hier ist die Miete seit 2014 um 49 Prozent gestiegen, der Durchschnitt liegt bei 22,95 Euro pro Quadratmeter. Im oberen Segment von Wohnungen ist die Entwicklung noch weitaus krasser: Seit 2014 sind die Mieten im höherpreisigen Bereich um stolze 64 Prozent gestiegen.

Eine vergleichsweise niedrige Zunahme hat die Gegend von Forstenried bis Obersendling: „Nur“ 31 Prozent teurer sind hier Bestandswohnungen geworden, die Mieten für Neubauten sind um 38 Prozent gestiegen. Immerhin: Zusammen mit Frankfurt hat München die niedrigste Leerstandsquote aller Metropolen zu verzeichnen: Die liegt seit fünf Jahren stabil bei 0,2 Prozent.

Auch für die Zukunft prognostiziert der Report für den Münchner Wohnungsmarkt eine angespannte Situation. Immer weiter und vor allem kontinuierlich steigende Mieten deuten nicht drauf hin, dass sich die Lage entspannen wird. Und auch wenn in den letzten Jahren im Schnitt 7000 neue Wohnungen gebaut wurden, reichen die nicht aus, um die stetig hohe Nachfrage zu decken.

Laut der Studie von Immowelt müssen Mieter in der Bayerischen Landeshauptstadt deutlich mehr für eine Neubauwohnung zahlen als für eine Bestandswohnung. Die Miete für eine neue 80-Quadratmeter-Wohnung mit drei Zimmern im zweiten Stock (Baujahr 2017 und jünger) kostet im Durchschnitt 1570 Euro. Die Angebotsmieten von Bestandswohnungen liegen bei 1300 Euro – und sind damit immer noch deutlich teurer als die von Neubauten in anderen deutschen Städten. So zahlt man etwa in Berlin, Hamburg, Köln und Frankfurt „nur“ 980, 1070, 1010 und 1160 Euro für Neubauwohnungen. Abgeschlagen am Ende der Liste liegt Essen, wo man im Schnitt 680 Euro für den Neubau hinlegt.

Die Differenz zwischen Neubau- und Bestandswohnungsmieten ist mit 270 Euro in München ebenfalls deutlich größer als andernorts. Nur in Stuttgart ist die Kluft noch breiter, die Schwabenmetropole führt mit 310 Euro vor München die Liste an (siehe Grafik). Auch in hochpreisigen Großstädten wie Hamburg und Frankfurt beträgt die Differenz zwischen Neubau und Bestand schon über 200 Euro. In Düsseldorf ist sie mit 130 Euro noch vergleichsweise gering.

[Merkur, 28.04.2021]

Genossenschaften, Wohnungsbauunternehmen & Co. schaffen Miet-Paradiese

Wohnen in München ist teuer, so teuer wie in keiner anderen Großstadt Deutschlands. Doch es geht auch anders. Die 58 Mitglieder der Vereinigung Münchner Wohnungsunternehmen (VMW) machen bezahlbaren Wohnraum möglich. Sie bewirtschaften rund 141 000 Wohnungen, 17 Prozent des gesamten Wohnungsbestandes. Die durchschnittliche Nettokaltmiete liegt bei 7,54 Euro pro Quadratmeter. Der Schnitt für München beträgt 12,05 Euro. Wie das geht? Unsere Zeitung hat sich vier Projekte angesehen.

Senioren-Wohnen im Westend

„Gemeinsam statt einsam“ lautet der Grundsatz des Vereins „Generationengerechtes Wohnen“ der Wohnungsgenossenschaft München-West (WGMW). Als bestes Beispiel dafür gilt das Senioren-Wohnprojekt an der Barthstraße (Westend). Ein wahres Paradies. Neun Wohnungen gibt’s hier seit zehn Jahren. Die Senioren haben ihre eigenen vier Wände und sind doch eine Gemeinschaft. Von Beginn an mit dabei ist Doris Pencik.

Über mehrere Zufälle kam die 77-Jährige zu ihrer Genossenschaftswohnung – gerade zur rechten Zeit. Nach einem Unfall war Pencik nämlich fünf Jahre lang auf einen Rollstuhl angewiesen. Die Wohnanlage ist komplett barrierefrei. „Ich kann es jedem nur raten, sich einer Genossenschaft anzuschließen.“ Das ist aber nicht so leicht.

„Die Nachfrage der aktuell rund 5000 Mitglieder nach den 3440 Wohnungen der WGMW liegt bereits sehr deutlich über den Neuvermietungsmöglichkeiten“, sagt der Vorsitzende Thomas Schimmel. Die Erwartung von weiteren Mitgliedern an eine zeitnahe Wohnraumversorgung ließe sich daher zurzeit nicht erfüllen.

Pencik fühlt sich in ihrer rund 50 Quadratmeter großen Wohnung wohl. Die durchschnittliche Miete in der Anlage beträgt 9,38 Euro pro Quadratmeter. „Früher habe ich in Schwabing sehr groß gewohnt“, erzählt sie. „Jetzt aufs Wichtigste reduziert zu leben, war wichtig für mich.“ Es gebe ein abwechslungsreiches Freizeitangebot. „Besonders wichtig ist mir, dass man vieles machen kann, aber nicht muss.“ Die VMW-Durchschnittsmiete im Westend: 7,05 Euro.

Das Katholische Siedlungswerk in Laim

Um nach dem Krieg Familien und Obdachlosen eine Unterkunft zu bieten, wurde 1949 das Katholische Siedlungswerk München (KSWM) gegründet. Heute verwaltet das KSWM knapp 3000 eigene und 1000 fremde Wohnungen. Hauptgesellschafter der GmbH ist die Diözese München und Freising.

„Bei uns gibt es keine Warteliste“, berichtet Geschäftsführer Stefan Geissler. Eine freie Wohnung wird für einen Tag im Internet auf Immoscout gestellt. Grundsätzlich kann sich jeder mit dem KSWM-Selbstauskunftsbogen bewerben. Zwei Gruppen werden bevorzugt: Bestandsmieter und kirchliche Mitarbeiter.

Davon profitierte auch eine 75-Jährige, die namentlich nicht genannt werden möchte. Sie arbeitete von 1967 bis 2012 im Ordinariat des Erzbistums und wohnt seit 1989 in einer der KSWM-Wohnanlagen. „Ich habe Glück gehabt“, sagt sie. Die Rentnerin ist hochzufrieden mit ihrer Wohnung an der Ludwig-Richter-Straße (Laim). Durchschnittsmiete pro Quadratmeter der 50 Wohnungen dort: 9,99 Euro.

„Die günstigen Mieten sind nur über den Bodenwertanteil möglich“, sagt Geissler. In Freiham startet das KSWM 2022 ein Modellprojekt mit 72 Wohnungen, bei dem die anfängliche Miete acht Euro pro Quadratmeter nicht übersteigt. Möglich macht das der niedrige Erbbauzins seitens der Stadt. 2019 gab das KSWM bekannt, für drei Jahre die Mieten nicht zu erhöhen. Die VMW-Durchschnittsmiete Laim: 7,34 Euro.

Lange Warteliste in Neuhausen

Daniel Kitic ist ein Genossenschaftskind. Schon seine Eltern waren Mitglieder der Baugenossenschaft München von 1871 – Deutschlands ältester aktiver Wohnungsbaugenossenschaft. Kitic hat seine eigene Familie gegründet und ist in eine Genossenschaftswohnung in der Blutenburgstraße (Neuhausen) gezogen. Die Kitics setzen die Tradition fort: Beide Töchter kamen gar als Hausgeburten auf die Welt.

Insgesamt hat die Baugenossenschaft in München sechs Wohnanlagen mit rund 1000 Wohnungs- und Gewerbeeinheiten. Eine Wohnung zu bekommen, ist nicht so leicht. „Unsere Wohnungen werden nur an Mitglieder vergeben, die auf einer langen Warteliste stehen und sich zum Teil Jahrzehnte gedulden müssen“, sagt Vorstandsmitglied Gerhard Ongyerth. Kitic hatte Glück, als eines der 1400 Mitglieder eine Wohnung zu bekommen.

Als Kind eines Genossenschaftsmitglieds habe man laut Satzung Anspruch darauf, erklärt er. Der 38-Jährige ist stolz, Teil der Genossenschaft mit den Werten, die sie vertritt, zu sein und seit 2017 im Aufsichtsrats zu sitzen. Die Mieten werden dafür verwendet, die Wohnanlagen, die teilweise noch von den ersten Mitgliedern selber gebaut wurden, zu renovieren. 800 Euro Kaltmiete für 92 Quadratmeter zahlt Kitic. Die VMW-Durchschnittsmiete Neuhausen: 7,96 Euro.

Die größte Vermieterin in Bogenhausen

Die größte Vermieterin der Stadt ist die Wohnungsbaugesellschaft Gewofag. Rund 37 000 Wohnungen und Gewerbeeinheiten hat sie in ihrem Bestand. Fast 700 Wohnungen errichtet sie derzeit im Prinz-Eugen-Park an der Cosimastraße (Bogenhausen) in unterschiedlichen Förder- und Vermietmodellen.

Der Großteil der Gewofag-Wohnungen wird über das städtische Portal SOWON, Soziales Wohnen online, vermietet. „Hierfür stellen Interessenten einen Antrag, der vom Amt für Wohnen und Migration geprüft wird“, erklärt Geschäftsführer Klaus-Michael Dengler. Wenn das Anrecht bestehe, sei es möglich, sich auf www.sowon-muenchen.de für Wohnungen zu bewerben. Einen Wohnberechtigungsschein bekommt man beispielsweise auf dem ersten Förderweg, wenn das jährliche Nettogehalt unter 22 600 Euro liegt.

Ein anderer Weg: „Die Wohnungen im kommunalen Förderprogramm München-Modell, das sich an Menschen mit mittlerem Einkommen richtet, vermieten wir direkt über immobilienscout24“, sagt Dengler. Hier liege die Kaltmiete bei 9,90 Euro. Die Einkommensgrenze im München-Modell für ein Paar mit zwei Kindern: 102 800 Euro Bruttoeinkommen jährlich. Die VMW-Durchschnittsmiete Bogenhausen: 8,98 Euro.

[Merkur, 22.04.2021]