Archiv für den Monat: Oktober 2021

Gebäude werden durch Neubauten ersetzt, Wohnungen luxussaniert und alteingesessene Mieter entmietet. Die Gentrifizierung schreitet immer weiter voran – im Auftrag der Stadt hat nun die Humboldt-Universität aus Berlin untersucht, wie diese Verdrängung in München stattfindet. Konkret zeigt sich das an einem Beispiel aus der Maxvorstadt.

Die Mieter der Gabelsbergerstraße 77 haben Angst, denn das Anwesen wurde verkauft. Ihr neuer Vermieter ist eine Immobilien GmbH, die auch in Verbindung mit den umstrittenen Immobilienprojekten in der Türkenstraße 52/54 steht. In der Gabelsbergerstraße 77 fürchten die Bewohner nun, „Opfer der Gentrifizierung“ zu werden, erklärt Alain L. Bis jetzt sind die Mieten fair, sagen die Bewohner. Besonders skurril: Vor dem Verkauf musste der ehemalige Besitzer eine Geldstrafe wegen seiner zu niedrigen Mieten zahlen (wir berichteten).

Die Gemeinschaft ist über die Jahre zusammengewachsen. „Ich lebe seit fast 35 Jahren in dem Anwesen“, erzählt Anneliese L. Eine weitere Frau wohnt schon seit 1963 in einem der Gebäude.

Einen Hoffnungsschimmer gibt es aber. Die Gebäude mit den rund 40 Parteien befinden sich im Gebiet der Erhaltungssatzung, deswegen hat die Stadt ein Vorkaufsrecht. Die Mieter forderten die Stadt nun auf, davon Gebrauch zu machen. „Dieser Ausverkauf an allen Ecken und Enden ist nicht das, was wir uns für unser Viertel wünschen“, sagt die Vorsitzende des Bezirksausschusses, Svenja Jarchow-Pongratz (Grüne). Die Verdrängung ist kein exklusives Problem der Maxvorstadt.

Im Auftrag der Stadt hat die Humboldt-Universität aus Berlin untersucht, wie Gentrifzierung genau vonstatten geht. Die Ergebnisse liegen unserer Zeitung bereits vor. Die Studie wurde von Februar 2020 bis März 2021 durchgeführt, exemplarisch an den Stadtvierteln Milbertshofen, Schwabing, Obergiesing und Ramersdorf-Perlach. Für die Untersuchung wurde mit Experten und 51 Münchner Mietern gesprochen, die von Verdrängung betroffen sind oder waren. Denn 13 von ihnen sind bereits ausgezogen. Sie berichten über die miesen Maschen der Immobilieninvestoren.

Klar scheint: Verdrängung geschieht oft nach dem gleichen Schema. Eine Immobilie wird verkauft, der neue Eigentümer will sanieren, modernisieren. Das führt zum einen zu einer hohen Belastung der Mieter, etwa durch Dreck und Baulärm, zum anderen auch zu höheren Mieten. Mit der Ankündigung zur Erhöhung alleine wird bereits Druck aufgebaut. „Die haben mir schon ausgerechnet, dass ich dann drei Euro pro Quadratmeter mehr zahlen müsste“, erzählt ein Teilnehmer der Studie. „Und das würde bei mir so zwischen 200 bis 300 Euro ausmachen. was natürlich ein dickes Ding ist.“ Weitere Teilnehmer berichten zudem von herbeigeführten Heizungsausfällen, Abmahnungen, Diffamierungsversuchen und Drohungen oder vom Austausch von Kellerschlössern. Häufig gehen Mieter schon beim Eigentümerwechsel davon aus, dass demnächst eine Eigenbedarfskündigung ins Haus flattern könnte. Interviewte berichten, dass nach einer solchen Kündigung die Wohnung wenig später wieder im Internet angeboten wurde, teils zum Kauf, teils zur (höheren) Miete. Auch der Dachausbau kann zur Verdrängung führen. Zum einen wird über Monate im Haus gewerkelt, zum anderen kommt nicht selten eine Mieterhöhung, weil Fahrstühle eingebaut werden müssten.

Viele Interviewte berichten zudem davon. dass ihre Miete alle drei Jahre um die maximal möglichen 15 Prozent angehoben wird. Der finanzielle Druck steigt, da absehbar ist, dass Mieten auch künftig angehoben werden. Ein Befragter sagt: „Aber wie gesagt, wo soll ich hin? Natürlich bekomme ich eine Wohnung für 1500 oder für 1800 Euro irgendwo. Oder für 2000. Die habe ich aber nicht.“

So werden Mieter verdrängt, neue, besser verdienende Mieter ziehen ein. Oder die Wohnung wird zur Kapitalanlage genutzt und steht leer. Die alten Mieter finden meist in München keine günstige Wohnung mehr, viele müssen die Stadt verlassen.

Was kann die Stadt aber nun tun? Oft macht sie bereits von Vorkaufsrechten Gebrauch, auch der Bau günstiger Wohnungen wird vorangetrieben. Zudem gibt es eine Novelle des Baugesetzbuches, die auch ein stadtweites Umwandlungsverbot vorsieht. Heißt: Die Verwaltung muss bei jeder Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen ihr Einverständnis geben. Damit diese Novelle greift, muss die Staatsregierung München zu einer „Kommune mit angespanntem Wohnungsmarkt“ erklären. Das werde geprüft, sagt der Freistaat. Geprüft wird auch, ob die Stadt im Fall der Gabelsbergerstraße 77 von ihrem Vorkaufsrecht Gebrauch machen soll. Der Stadtrat soll darüber im Dezember entscheiden.

[Merkur, 25.10.2021]

Die Gestaltung der „Winklbauer Höfe“nimmt weiter Form an. Der Marktgemeinderat hat sich erneut mit dem Großprojekt am Valleyer Weg befasst. Die Pläne liegen jetzt öffentlich aus.

Holzkirchen – In seiner jüngsten Sitzung befasste sich der Marktgemeinderat Holzkirchen erneut mit der Planung des Wohnquartiers am Valleyer Weg. Es galt zu klären, ob die Räte für eine frühzeitige Auslegung der bisherigen Pläne plädieren.

Etwa 65 Wohneinheiten sollen in dem neuen Areal entstehen (wir berichteten). Nun wurde der Plan von dem Bauherrn, der Quest AG, nach einigen Kritikpunkten aus einem Expertengespräch, an dem unter anderem Gemeindevertreter und Stadtplaner beteiligt waren, nachjustiert.

Dabei ging es auch darum, dass die Gebäude insgesamt schmäler und kürzer werden sollen. „Das Quartiersgebäude ist nun um 1,50 Meter verkürzt worden“, erklärte Doris Hötzendorfer vom Bauamt. Die daraus resultierenden Einsparungen würden Flächen zur Gemeinnutzung zu Gute kommen. „So sind nicht zuletzt auch die Bebauungsdichte reduziert und die privaten Freiflächen etwas verringert“, führte Hötzendorfer aus. Gebaut werden soll in der ortstypischen Form der Quartiersgebäude.

Auch das Mobilitätskonzept wurde nochmals unter die Lupe genommen. „Dass hier ein autoreduziertes Quartier entsteht, war von Anfang an Bedingung der Gemeinde für einen Aufstellungsbeschluss“, erklärt der Quest-Projektleiter Michael Sandbichler auf Nachfrage unserer Zeitung. Das Mobilitätskonzept basiert also auf einer Reduktion von Stellplätzen. Bisher anvisiert sei zur Minimierung von Privatautos ein Carsharing-System für das Wohnquartier. „Mit drei bis fünf Elektroautos“, so Sandbichler. Zwei der Carsharing-Plätze seien sicher in der Tiefgarage, die nach jetziger Planung auf insgesamt 49 Stellplätze ausgelegt ist.

Ursprünglicher Wunschgedanke der Marktgemeinde war eine Stellplatzreduktion um 55 Prozent. Diese Dimension sei aber nur in Verbindung mir einer sogenannten Autoverzichtserklärung der Wohnungseigentümer zu ermöglichen. Doch aktuell habe die Marktgemeinde noch keine sichere rechtliche Grundlage und Einschätzung einer solchen Verzichtserklärung. Daher sehe der aktuelle Plan eine Stellplatzreduktion von lediglich 45 Prozent vor. „Vieles an dem Projekt ist ein Experiment“, meinte etwa CSU-Sprecher Sebastian Franz dazu. „Aber Holzkirchen könnte künftig dann als innovatives Vorbild vorangehen.“

Auf Nachfrage von Grünen-Rat Robert Wiechmann bestätigte Bürgermeister Christoph Schmid (CSU), dass die Gemeinde der weiteren Reduzierung um zehn Prozent an Stellplätzen nachgehen werde, sobald man dazu eine „verlässliche Aussage von juristischer Seite“ habe.

Anreize, auf ein eigenes Auto zu verzichten, seien nicht zuletzt auch Lastenfahrräder, welche im Mobilitätskonzept für das Wohnquartier vorgesehen sind. Etwa elf an der Zahl. Wie viele genau, stünde laut Sandbichler noch nicht fest. Zusätzlich will die Quest auf Pedelecs und Fahrradanhänger zum Leihen setzen. Ebenso soll es einen Fahrrad-Pool mit Leihrädern, auch in Kindergrößen, sowie einem Dreirad für mobilitätseingeschränkte Personen geben.

Neben der Autoreduktion soll auch eine Paketstation Entlastung auf den umliegenden Nebenstraßen bringen. „Bei einer zentralen Paketstation für das ganze Quartier entzerren wir den Lieferverkehr“, erklärt Sandbichler. Generell gäbe es bei einigen Stellschrauben noch Abstimmungs- und Detaillierungsbedarf für ein endgültig feststehendes Mobilitätskonzept.

Starke Bedenken äußerte Josef Sappl senior (CSU) an dem gesamten Projekt: „Ich finde die Planung zwar gut, aber nicht an diesem Fleck in Holzkirchen.“ Denn: „Mir liegt es im Magen, die Nachbarn in den Schatten zu stellen. Der Bau nimmt ihnen die Sonne.“ Seiner Meinung nach seien es „zu massive Bauten auf einem zu kleinen Grundstück.“ Weiter seien die Freiparkflächen für Besucher und Handwerker „viel zu gering bemessen“, gab der CSU-Rat zu bedenken.

Zweite Bürgermeisterin Birgit Eibl (FWG) sprach sich hingegen für die aktuelle Planung aus und merkte an: „Der Plan ist jetzt – nach den Änderungen durch das Expertengespräch – viel besser“. Bei zwei Gegenstimmen wurde die frühzeitige Auslegung des Plans und damit die Beteiligung der Öffentlichkeit beschlossen.

[Merkur, 19.10.2021]

Novum in der Geschichte der Gewofag: Sie schafft mit dem Discounter Lidl Wohnraum in Sendling-Westpark

Wenn es eines in München zu wenig gibt, dann sind das freie Flächen, auf denen bezahlbare Wohnungen entstehen könnten. Ideen sind also gefragt, genauso wie der Mut zu ungewöhnlichen Kooperationen. Beides hat die Gewofag: Das städtische Wohnungsbauunternehmen schließt sich nämlich mit dem Discounter Lidl zusammen. Gemeinsames Ziel: die Errichtung eines neuen Gebäudes an der Tübinger Straße – halb Supermarkt, halb Wohnhaus.

„Ein echter Gewinn“, findet Gewofag-Geschäftsführer Klaus-Michael Dengler, der mit dem Projekt neue Wege geht. Das Novum: Das städtische Unternehmen baut erstmals auf dem Grundstück eines Lebensmittelhändlers. „Das freut uns sehr.“ Denn: Auf diese Weise könne der Bereich doppelt genutzt werden.

Auf der Fläche im Stadtteil Sendling-Westpark, nahe des Heimeranplatzes, steht bereits eine ältere Lidlfiliale. Diese wird ersetzt. Das Konzept des neuen Hauses: 160 Parkplätze werden in der Tiefgarage und im Erdgeschoss geschaffen. Ein großer, moderner Supermarkt entsteht im ersten Stockwerk. Ab der zweiten Ebene folgen 100 neue Wohnungen der Gewofag. 30 Prozent davon werden für Menschen mit kleinem Geldbeutel gefördert: Die Miete liegt laut Gewofag bei etwa zehn Euro pro Quadratmeter. Die restlichen Einheiten werden preisgedämpft vermietet. „Deutlich unterhalb der Marktmiete für Neubauwohnungen.“ Unten günstige Preise beim Discounter, oben ein bezahlbares Zuhause: Mit einer solchen Gebäude-Doppelnutzung habe der Lebensmittelhändler bereits gute Erfahrungen in Berlin gesammelt, wie Marek Franz, Leiter der Lidl-Immobilienregion Südost, erklärt. „Mit der Gewofag als starke Wohnungsbaupartnerin an unserer Seite können wir nun auch in München beginnen.“ Weitere Standorte würden geprüft. Wie berichtet, geht es dabei um die Stadtteile Obermenzing und Schwabing.

Bis es an der Tübinger Straße losgeht, dauert es aber noch: Der Zeitplan sieht vor, dass die Planungen Mitte 2022 beginnen. Die Fertigstellung ist erst für das Jahr 2026 vorgesehen. Mit dem besonderen Projekt erweitert die Gewofag ihren Kreis an Kooperationen. „Sie sind ein zunehmend wichtiger Weg, um unseren Bestand an gefördertem und preisgedämpften Wohnraum zu erweitern.“ Mit 37 000 Wohnungen und Gewerbeeinheiten ist die Gewofag Münchens größte Vermieterin. Die Pläne für ihre Kooperation mit Lidl sind bereits seit dem Jahr 2018 bekannt: Seitdem wurde an dem Projekt gefeilt.

Der Discount-Lebensmittelhändler ist freilich nicht das einzige Unternehmen, das seinen Immobilienzweig in München weiter ausbaut. Und auch Wohnraum schafft. Konkurrent Aldi ist genauso aktiv und an insgesamt vier Projekten im gesamten Stadtgebiet beteiligt. Partner dabei ist unter anderem das städtische Wohnungsbau-Unternehmen GWG.

[Merkur, 17.10.2021]

Frankfurt/München – Die Großbank UBS hat 25 Metropolen rund um den Globus auf die Gefahr einer dort platzenden Preisblase im Immobiliensektor hin untersucht. „Beim Blasenrisiko steht Frankfurt an erster Stelle“, stellt UBS-Immobilienexperte Maciej Skoczek fest. Ab Indexwert 1,5 färbt UBS Städte rot ein, um Gefahr zu signalisieren. Frankfurt hat mit 2,16 den höchsten Wert – noch vor Städten wie London, New York oder Zürich, die für ihre Preise berüchtigt sind.

„Ein Wert über zwei ist wirklich ein Ausrufezeichen“, warnt Matthias Holzhey als Chef der UBS-Immobilienabteilung. Die Main-Metropole hat Vorjahresspitzenreiter München vom Thron gestoßen, der mit Indexwert 1,84 an vierter Stelle und damit weiterhin weit oben im roten Gefahrenbereich liegt.

Die Immobilienpreise in ganz Deutschland seien in den vergangenen vier Quartalen um im Schnitt acht bis neun Prozent gestiegen und das inflationsbereinigt. In Frankfurt waren es in dem Zeitraum zwar nur sechs Prozent. Aber das betrifft nur Zentrumslagen. In den vergangenen fünf Jahren seien die Immobilienpreise in der Mainmetropole um jährlich im Schnitt ein Zehntel und damit so stark wie sonst nirgends auf der Welt angezogen, hat die UBS ermittelt. Weil das auch für Betuchte langsam nicht mehr finanzierbar ist, dränge nun alles ins Umland, was dort in den vergangenen zwölf Monaten stärkere Preisschübe als in Citylagen ausgelöst habe. Damit wird Wohneigentum auch dort zunehmend unbezahlbar.

Gleiches gilt für München. „Die Stadt ist ein Opfer ihres Erfolgs geworden“, schreibt UBS über die Isarmetropole. Wirtschaftlicher Erfolg und Zuzug zahlungskräftiger Experten lässt die Immobilienpreise explodieren. In München muss mittlerweile selbst ein hoch qualifizierter Angestellter neun Jahre lang arbeiten, um eine Eigentumswohnung mit 60 Quadratmetern kaufen zu können, hat UBS ausgerechnet. In Frankfurt sind es sieben Jahre, Tendenz in beiden Fällen stark steigend.

Folge sind immer höhere Kreditanteile beim Immobilienkauf. „Ab fünf Jahresverdiensten wird es schwierig, ab zehn sehr schwierig“, sagt Holzhey zu den Finanzierungschancen für Wohneigentum wohlgemerkt von gut verdienenden Menschen. Das entwickelt zugleich Druck auf Mietpreise. In München dauert es nach UBS-Berechnungen 38 Jahre, bis eine vermietete Wohnimmobilie für den Käufer abbezahlt ist. Krasser ist es nur noch in Zürich und Hongkong. In Frankfurt sind es 32 Jahre. Das schreit nach Mietpreiserhöhungen am oberen Rand des Möglichen. Schon jetzt liege Frankfurt auf Rang drei der untersuchten Städte, in denen auch die Mietpreise in jüngster Zeit am stärksten angezogen haben, analysiert UBS und spricht von „Raserei auf dem Wohnungsmarkt“.

[Merkur, 14.10.2021]

Das Haus an der Türkenstraße 50, rechts im Bild. Hier sollen Luxuswohnungen entstehen. Foto: Achim Schmidt 

Lange war es ein nervenzehrender Kampf zwischen Mietern und Eigentümer in der Türkenstraße 50 (wir berichteten). Ende Mai zog der letzte Mieter dann aus dem Gebäude aus. Im Juni wurde gleich der Bauantrag für den Neubau von Wohn- und Geschäftseinheiten gestellt. Nachdem das Nachbargebäude und ein Rückgebäude nebenan bereits abgerissen wurden, will der Investor nun auch das Rückgebäude der Nummer 50 abreißen und das geschützte Vorderhaus sanieren.

Der Bezirksausschuss (BA) Maxvorstadt lehnte das einstimmig ab, genauso wie die dafür beantragten Baumfällungen und eine Änderung des Bauplans. Das Vorhaben an der Türkenstraße sei ein „besonders schlimmes Projekt der Hypo-Gentrifizierung“, fasst Ruth Gehling (Grüne) zusammen. Insgesamt mussten 60 Mietparteien dem Luxus-Neubau der „Legat Living“ weichen, der soar drei Wohneinheiten weniger vorsieht, als bisher vorhanden waren.

Im Bezirksausschuss bedauert man, dass das vom Bundestag beschlossene Baulandmobilisierungsgesetz noch nicht auf Landesebene umgesetzt wurde. Deswegen forderten die Grünen und SPD in einem gemeinsamen Antrag, „die Bestimmungen des Baulandmobilisierungsgesetzes für Bayern schnellstmöglich anwendbar zu machen“. Dieses Gesetz strebt an, Vorgänge wie hier an der Türkenstraße zu verhindern.

So soll etwa die spekulative Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen gestoppt und das kommunale Vorkaufsrecht erweitert werden, damit Mieter „besser vor Verdrängung geschützt“ werden. Der Forderung, dass dieses Gesetz nun auch in Bayern und damit in München durchgesetzt wird, wurde im Gremium mehrheitlich zugestimmt.

[Merkur, 06.10.2021]