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Kreis und Gemeinde übergeben Wohnungen in der Waldkolonie

Die Baumaßnahmen sind nach ziemlich genau zwei Jahren abgeschlossen, die Wohnungen schlüsselfertig: Auf dem Grundstück des Landkreises München in der Putzbrunner Waldkolonie ziehen in diesen Tagen die ersten Bewohner in die neue Anlage mit insgesamt 76 Wohnungen ein. Damit findet ein Gemeinschaftsprojekt sein Ende: 54 der Wohnungen werden durch Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter des Landratsamts belegt, 22 entfallen auf die Gemeinde Putzbrunn. Diese seien vor alllem für Beschäftigte der Gemeinde vorgesehen, hatte Putzbrunns Bürgermeister Edwin Klostermeier (SPD) während der Bauzeit stets betont. „Nicht zuletzt Erzieherinnen, die man auf dem Markt gar nicht mehr bekommt, wenn man ihnen keine Möglichkeit zum Wohnen anbietet“, sagte der Rathauschef. „Und dann sollen auch Einheimische zum Zug kommen, die auf dem Mietmarkt Probleme haben.“ Die Nettomiete liege bei zehn Euro pro Quadratmeter.

Landrat Christoph Göbel (CSU) zeigt sich von der Kooperation staatlicher und kommunaler Kräfte bei der Planung, Finanzierung und Realisierung der hochmodernen Wohnanlage begeistert: „Ohne die Bereitstellung des betreffenden Grundstücks aus dem kreiseigenen Liegenschaftsbestand sowie die Förderung durch die Staatsregierung mittels des Kommunalen Wohnraumförderungsprogramms wäre weder die Umsetzung des Projekts noch die nun ermöglichte Nettokaltmiete realisierbar gewesen“, betont Göbel.

Bei den Zwei- bis Fünf-Zimmer-Wohnungen handelt es sich um „soliden Wohnungsbau, der über Jahrzehnte ein lebenswertes Umfeld für Einheimische und Mitarbeiter von Gemeinde und Landkreis bietet“, heißt es in einer Pressemitteilung des Landratsamtes. Freundlich und offen wirke die Anlage wegen ihrer großzügigen Balkone und der harmonischen Kombination der Baustoffe mit gestaltungsprägenden Holzanteilen sowie der Freianlagen und Spielplätze.

Alle Wohnungen sind barrierefrei angelegt, je drei der Wohnungen von Gemeinde und Landkreis zudem rollstuhlgerecht ausgebaut. Im Sinne des Klimaschutzes und einer zeitgemäßen Ausstattung wurden dabei moderne Technologien berücksichtigt, so wird die Anlage mit Fernwärme überwiegend aus Geothermie beheizt. Die Dachflächen der Gebäude werden für eine genossenschaftlich betriebene Photovoltaik-Anlage genutzt. Jeder Wohnung ist ein Tiefgaragenstellplatz mit Stromanschluss zugewiesen, um elektrisch betriebene Fahrzeuge laden zu können.

Die Gesamtkosten von Landkreis und Gemeinde werden sich auf rund 29 Millionen Euro belaufen, der Landkreis-Anteil beträgt etwa 21 Millionen Euro. Der Freistaat Bayern unterstützt das Projekt nach dem Kommunalen Wohnraumförderprogramm mit 30 Prozent der förderfähigen Kosten, bei den beiden Landkreisgebäuden macht das also bis zu 8,5 Millionen Euro aus.

„Mit der neu errichteten Wohnanlage haben wir in meinen Augen ein äußerst attraktives Angebot geschaffen, mit der wir auch unserer Fürsorgepflicht für unsere Beschäftigten nachkommen“, sagte Landrat Göbel.

[Süddeutsche Zeitung, 03.09.2021]

https://www.sueddeutsche.de/muenchen/landkreismuenchen/putzbrunn-gelungene-kooperation-1.5400231

An Bayerns Unis soll im Herbst der Alltag zurückkehren. Viele Studierende wissen aber noch nicht, ob ihre Kurse online oder in Präsenz stattfinden. Wer nicht am Studienort wohnt, steht also unter Druck – und sucht verzweifelt nach einer Wohnung.

München – Lenn Jonas Milke klickt sich durch den Münchner Wohnungsmarkt. Dann verschickt der 19-Jährige Bewerbungen, um bald nach München umziehen zu können. Gerade wohnt er noch bei seinen Eltern in Essen – obwohl er schon seit einem Jahr Politikwissenschaft an der Ludwig-Maximilians-Universität studiert.

„Als mein Studium letzten Herbst begonnen hat, hatte ich eine Wohnung in München. Genutzt habe ich sie im Lockdown aber nicht“, sagt Milke. Wegen des Online-Unterrichts war das kein Problem. In München kannte er niemanden, außerdem konnte er sich die Miete sparen. „Jetzt hat die Uni für das Wintersemester ein Hybridkonzept angekündigt“, sagt Milke. Und so günstig wie jetzt standen die Zeichen für Unterricht vor Ort lange nicht. Wissenschaftsminister Bernd Sibler versprach erst am Dienstag, dass die Universitäten und Hochschulen zur Präsenzlehre zurückkehren werden. Von Essen nach München pendeln kann Milke nicht. So ist er nun erneut auf Wohnungssuche – doch die läuft schleppend.

„Ein WG-Zimmer zu finden, ist schwieriger als vergangenen Herbst“, sagt Milke. Kein Wunder, sagt er. Jetzt, da die Universitäten und Hochschulen wieder Präsenzunterricht anbieten, suchen nicht nur Erst-, sondern auch höhere Semester. „Zudem gibt es viele, die wegen der Online-Kurse nicht gleich mit dem Studium begonnen haben“, mutmaßt er.

Schon im Juli standen rund 9600 Studierende beim Studentenwerk München auf der Warteliste für ein Zimmer im Wohnheim. 11 000 Zimmer bietet das Studentenwerk an: 9500 in München, den Rest in Freising und Rosenheim. „Trotz Pandemie hatten wir kaum weniger Anfragen. Die Wartelisten sind immer lang. Im Juli 2020 warteten 8300 Studierende auf einen Platz“, sagt Sophie Plessing. Im Lockdown ließ sich aber beobachten: „Viele waren nicht da, haben ihre Wohnung aber gehalten.“ Teure Online-Semester bei um die 350 Euro Miete im Monat. Doch die Plätze sind begehrt, im Verhältnis günstig – und ersparen jetzt die erneute Wohnungssuche.

Obwohl die Nachfrage zum Wintersemester aktuell gewohnt hoch ist, machte sich die Pandemie auch beim Studentenwerk Augsburg bemerkbar: „In den Sommersemestern 2020 und 2021 haben viele den Platz doch nicht angenommen oder ihren bisherigen aufgegeben“, sagt Stefan Rehm. Jetzt stehen wieder rund 650 Studierende auf der Liste. In den Wohnheimen des Studentenwerkes Niederbayern/Oberpfalz standen vorigen Sommer in Regensburg kurz sogar Zimmer leer, da Studierende aus dem Ausland nicht einreisen konnten. „Überraschenderweise fragen nun wieder viele internationale Studierende nach“, sagt Nicolas Müller. Die Unsicherheit unter den Studenten generell sei aber noch spürbar.

Viele Bewerber erhalten erst im Laufe der Sommerferien ihre Zulassung zum Studium. So weiß auch Sarah Graf aus Neumarkt in der Oberpfalz erst seit gut zwei Wochen, dass sie ab Oktober Tourismusmanagement an der Hochschule München studieren wird. Der Studiengang ist klein und so die Hoffnung Grafs auf Präsenzkurse groß. „Ich weiß es noch nicht, aber ich hoffe, dass wir vor Ort Unterricht haben“, sagt die 18-Jährige. „Im Juli habe ich mich schon vorsorglich bei zwei privaten Wohnheimen beworben, warte aber noch auf eine Zusage“, sagt sie. Erst mit der offiziellen Einschreibung konnte sie sich nun auch beim Studentenwerk bewerben. „Die Warteliste ist lang, da stehen meine Chancen schlecht.“

Und weil Graf nur 400 Euro für ein Zimmer bezahlen kann, hat sie es auch auf dem privaten Wohnungsmarkt schwer. Wenn sie in zwei Wochen noch kein Zimmer hat, wird sie die Suche in München aufgeben. „Den Studiengang gibt es auch in Deggendorf, wo die Wohnungssuche nicht so schwierig ist“, sagt sie. Allerdings platzt dann ihr Traum vom Umzug in die Großstadt.

Lenn Jonas Milke will nicht noch ein Jahr bei seinen Eltern leben und via Zoom studieren. Durch Umzug und Präsenzlehre hofft er, dass sein neuer Lebensabschnitt endlich beginnt. Notfalls mit einem Bett im Hostel zur Überbrückung.

[Merkur, 03.09.2021]

Renovieren geht ins Geld. Die Baugenossenschaft Holzkirchen gab seit 2009 etwa zwölf Millionen Euro für die Modernisierung des Altbestands aus. Um durchschnaufen zu können, will man heuer und 2022 auf größere Sanierungen verzichten. In weitere Ferne gerückt ist das Vorhaben, neue Wohnungen zu bauen. Dabei gäbe es ein schönes Grundstück.

Holzkirchen – Die Corona-Pandemie zwang die Baugenossenschaft Holzkirchen zu einer ungewöhnlichen Terminierung. Da 2020 keine Generalversammlung möglich war, fanden jetzt an einem Abend gleich zwei Generalversammlungen hintereinander statt. Von 240 Mitgliedern kamen 41 zur Doppelversammlung in den Saal der Alten Post, maximal 50 wären zugelassen gewesen.

Vorstandsvorsitzender Torsten Altevers präsentierte insgesamt sehr stabile Finanzen und weiterhin im Vergleich fast traumhafte Mietpreise. Wie er auf Nachfrage erklärte, ist die seit über zehn Jahren laufende Sanierungskampagne noch nicht ganz abgeschlossen. Nach einem Kraftakt im Jahr 2019, in dem insgesamt 857 000 Euro in Instandhaltung und Sanierungen (Balkon Birkenstraße) gesteckt wurden, lief bilanziell sogar ein Defizit auf. „Das konnten wir aber 2020 wieder ausgleichen“, sagt Altevers. Zudem reichte es im Vorjahr zu weiteren Sanierungen im Gesamtwert von 216 000 Euro. Die Kapitalreserve lag 2020 bei 607 000 Euro. Um das Polster wieder aufzufüllen, legt die Genossenschaft bei den Sanierungen eine zweijährige Pause ein.

Ab 2023 soll wieder angepackt werden. Der ehemalige „Polizistenblock“ in der Baumgartenstraße 26 mit seinen zwölf Wohneinheiten wartet noch auf Generalsanierung. „Da dürfte ein siebenstelliger Betrag fällig werden“, schätzt Altevers. Komplettiert wird die Modernisierungsliste von zwei Häusern in der Haidstraße (acht Einheiten) und einem Zwölf-Parteien-Haus in der Tegernseer Straße.

Selbst nach den Sanierungen genießen die Mieter günstige Mieten. Die Durchschnittsmiete 2020 lag bei 6,55 Euro je Quadratmeter. Für Wohnungen mit Zentralheizung wurden 8,50 Euro verlangt, für Wohnungen mit Elektroheizung bis zu 7,50 Euro. „Unser Ziel bleibt, die Mitglieder mit preiswertem und gutem Wohnraum zu versorgen.“ Entsprechend lang ist die Liste der Wohnungsbewerber. „Die Nachfrage steigt ständig“, sagt Altevers, „jede Woche kommen zwei bis drei Anfragen rein.“ Die Fluktuation in den insgesamt 219 Genossenschaftswohnungen ist eher gering. Nur bis fünf bis zehn Wohnungen können jedes Jahr neu vergeben werden.

Ein Neubau könnte Druck aus dem angespannten Wohnungsmarkt in Holzkirchen nehmen. Die Baugenossenschaft verfügt über ein baureifes Grundstück in der Lindenstraße. „Wir würden gerne bauen, aber wir dürfen uns finanziell auch nicht überheben“, betont Altevers. Zunächst gelte es, den Altbestand fertig zu sanieren und zu modernisieren. Wann der Neubau ein Thema werden wird, darauf wollte sich der Vorsitzende nicht festlegen. „In den nächsten beiden Jahren sicher nicht.“

Bei den turnusmäßig fällige Neuwahlen – die Posten in Vorstand und Aufsichtsrat sind jeweils auf drei Jahre befristet – ergaben sich kaum personelle Änderungen. Altevers wurde von den Mitgliedern in seinem Amt bestätigt, ebenso die Aufsichtsräte Werner Bauer, Eva Bartosch und Sylvia Weißhart. Für Anton Pfisterer, der nicht mehr für das Gremium kandidierte, rückte Leon Herl nach.

[Merkur, 30.08.2021]

INTERVIEW – Bernhard Mayer über steigende Bodenpreise, Ursachen und unmoralische Anfragen

Landkreis – Der Trend ist keine Überraschung, den die Bodenrichtwerte der Jahre 2019/20 für den Landkreis ergeben haben: Die Preise für Immobilien sind erneut gestiegen. Aufhorchen lässt der Umfang: bis zu 25 Prozent. Bernhard Mayer, Vorsitzender des Gutachterausschusses, erklärt, wie diese Zahlen ermittelt wurden, was sie aussagen und welche Schlüsse sich daraus ergeben. Der 54-jährige Architekt arbeitet seit fünf Jahren am Landratsamt Miesbach, leitet die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses und berät rund um das Thema Bauleitplanung.

Herr Mayer, Sie kennen die Zahlen am besten: Wie sehen Sie die Entwicklung im Landkreis?

Der Gutachterausschuss, dessen Vorsitzender ich bin, hat die Aufgabe, objektiv über die Entwicklung auf dem Immobilienmarkt zu berichten. Aber wir sind regelmäßig mit den Auswirkungen der Preisentwicklung beschäftigt – und zwar am Telefon, um besorgte Bürger zu beruhigen.

Wieso das denn?

Weil weiterhin einfach hohe Werte am Markt sind. Die Immobilienwerte florieren, und wir bekommen die Bedenken der Landkreisbürger zu spüren. Sie haben Angst, dass Schenkungs- oder Erbschaftssteuern so hoch werden, dass es für die Begünstigten zu viel werden könnte. Denn die Bodenrichtwerte sind ja per Gesetz Grundlage für die Wertermittlung von Immobilien. Viele kommen auch vom Termin beim Steuerberater und fragen bei uns, ob da nicht doch was geht.

Also dass Sie Werte nach unten korrigieren sollen?

Genau. Oder dass wir einen niedrigeren Bodenwert für das betreffende Grundstück ausweisen. Das können wir natürlich nicht. Wir werten als Gutachterausschuss die Preise der Immobiliengeschäfte aus, die im betreffenden Zeitraum – jetzt also 2019 und 2020 – vollzogen wurden, und ermitteln die Richtwerte. Wirklich helfen können den Betroffenen nur Rechtsanwälte und Steuerberater, die bei der Planung der Übergabe gut beraten.

Die Immobilienpreise klettern seit Jahren. Wie ist das zu erklären?

Weiterhin mit der niedrigen Zinssituation. Wer Vermögen hat, sucht händeringend nach Möglichkeiten, es gewinnbringend anzulegen oder es zumindest zu parken, ohne dass es an Wert verliert. Seit 2010 ist im Landkreis die Wertsteigerung sehr stark zu spüren. Vor allem in Schliersee/Neuhaus und im Tegernseer Tal, vor allem bei den Seelagen in Rottach-Egern, den Höhenlagen in Tegernsee und auch in Kreuth. Holzkirchen und Otterfing zählen mit ihrem S-Bahn-Anschluss schon zum Speckgürtel von München. Wobei man sagen muss: Die Entwicklung ist am Tegernsee am stärksten und eindeutigsten.

An der Spitze liegt immer noch München.

Ja, aber wohl nicht mehr so stark. Es verlagert sich. Und dabei werden Orte wie Waakirchen, Warngau, Valley und auch Kreuth mitgerissen, die weniger gut erschlossen sind. Aber der Haupttrend geht immer noch auf die Premiumlagen.

Wie werden diese Zahlen denn ermittelt?

Grundlage ist die Kaufpreissammlung, die wir am Landratsamt in der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses führen. Dort sind wir ein Team von vier Personen, davon für den Gutachterausschuss 2,6 Vollzeitstellen. Wir erfassen die Kaufurkunden und qualifizieren die zur Auswertung geeigneten Daten. Dabei müssen wir auch die wertrelevanten Bestandteile ermitteln. Wir bereiten die Fälle auf – online meist über das Geo-Portal, aber auch vor Ort, wenn es anders nicht geht. Und wir recherchieren auch darüber hinaus.

Wie machen Sie das?

Zum einen setzen wir sehr stark darauf, dass die Fragebögen von den Käufern beantwortet zurückgeschickt werden. Die Rücklaufquote liegt bei 70 Prozent, was relativ gut ist. Wir schreiben aber auch Makler an und bitten um die Exposés. Oder wir fahren selbst vor Ort hin, um beispielsweise die Geschoßigkeit zu klären. Generell gibt es die gesetzliche Verpflichtung zur Beantwortung des Fragebogens, aber wir setzen auf Freiwilligkeit.

Und die Gutachter?

Die zwölf Gutachter sind ehrenamtlich im Ausschuss tätig und stammen aus der Branche – Sachverständige und Architekten. Ermittelt wird im Team, wobei der Landkreis in insgesamt 350 Bodenrichtwertzonen aufgeteilt ist. Jede Zone wird ermittelt. Das Prozedere ist sehr stark vom sogenannten intersubjektiven Verfahren geprägt: Mindestens drei Gutachter ermitteln im Dialog in mehreren Arbeitssitzungen. Mit Corona hatten wir einen Hybridmodus: drei bis vier Kollegen vor Ort, weitere online zugeschaltet. Insgesamt kamen wir so auf rund 450 Arbeitsstunden für die aktuelle Erhebung.

Wie groß war denn das Volumen der Kauffälle?

Es waren erneut weniger Kauffälle an unbebauten Grundstücken, die aber höhere Preise erzielt haben. Das ist auch tendenziell zu beobachten. Das liegt daran, dass die unbebauten Grundstücke immer weniger zur Verfügung stehen. Deshalb spielt die Nachverdichtung eine große Rolle – vor allem in Seegemeinden, wo es noch parkähnliche Grundstücke gibt.

Was heißt, es waren weniger Kauffälle?

Insgesamt haben wir 2020 rund 1300 Verkäufe bearbeitet, die ein Gesamtvolumen von etwa einer Milliarde Euro hatten. Dabei darf man aber nicht vergessen, dass da ein paar Immobilien dabei waren, die vergleichsweise sehr viel Geld gekostet haben. Eine einfache Teilungsrechnung hat hier also keinerlei Aussagekraft. Die investierte Geldsumme stieg jährlich etwa um 20 Prozent. So war es jedenfalls von 2018 auf 2019 und von 2019 auf 2020.

Wie sieht es bei den Eigentumswohnungen aus?

Da haben wir eine sehr große Preissteigerungstendenz, gerade im Neubaubereich. Das kann auch problematisch sein, wenn zu viel Wohnungen als Zweitwohnsitz genutzt werden und so dem Gemeinwesen fehlen, weil sich die Einheimischen diese Preise nicht mehr leisten können.

Corona hat dem Trend zur Immobilie jedenfalls nicht geschadet, oder?

Sicherlich nicht in unserer Region. Gerade durch die Erfahrung, dass Homeoffice funktioniert und man nicht täglich zur Arbeit fahren muss, hat der Druck auf Eigenheimgrundstücke außerhalb der ÖPNV-Achsen zugenommen. Da wird zu Münchner Preisen gekauft, ohne mit der Wimper zu zucken.

Müsste also mehr gebaut werden?

Das kann man so nicht sagen. Der Bereich der Mehrfamilienhäuser ist relativ gut, aber hier sind eher die Träger hochpreisiger Wohnungen aktiv. Auch Einzelhäuser werden ausreichend gebaut. Es wird also genug angeboten, aber der Preisdruck durch hohe Angebote ist groß. Bei unbebauten Baugrundstücken ist relativ wenig am Markt. Dramatisch gering ist es bei den gewerblichen Flächen. Gewerbe-Immobilien werden sehr schwach gehandelt. Das könnte sich langfristig negativ auf die wirtschaftliche Entwicklung im Landkreis auswirken.

Damit nimmt das Ungleichgewicht weiter zu?

Ja. Gerade im Tegernseer Tal beobachten wir dieses Ungleichgewicht, der Gutachterausschuss kann darüber jedoch nur berichten. Es wäre gut, wenn die bezahlbaren Immobilien in einem guten Verhältnis zu den touristisch genutzten Immobilien stehen würden, wenn ausreichend Gewerbeimmobilien unterschiedlicher Prägung vorhanden wären. Dann müsste die arbeitende Bevölkerung nicht so viel pendeln, und alle Bevölkerungsgruppen hätten Wohnraum. Dann wären wir im Gleichklang.

Das Gespräch führte Dieter Dorby.

[Merkur, 28.08.2021]

PROTESTAKTION – Jusos demonstrieren und informieren rund um das Thema bezahlbarer Wohnraum

Holzkirchen – Die Zelte am Marktplatz waren auch ein symbolischer Akt: „Die Wohnungsnot ist für viele schon so groß, dass man das Campieren auf öffentlichen Plätzen in Betracht zieht“, erklärt Tim Siebeneicher, Sprecher der Jusos Miesbach. Gerade Studenten und Rentner könnten sich die Mieten oftmals nicht mehr leisten. Gegen steigende Mieten, fehlenden Wohnraum und explodierende Bodenpreise haben die Jusos am Wochenende im Holzkirchner Ortszentrum demonstriert und informiert. „Wir wollten zeigen, dass wir mit der aktuellen Lage nicht zufrieden sind“, erklärt Sprecher Bruno Peetroons, „angemessenes Wohnen ist ein Grundrecht, das jedem Menschen zustehen sollte!“

Los ging es am Samstag mit einem Infostand vor der Bücherei. Mittags zogen die Demonstranten auf den Marktplatz. Dort gab es zwei Diskussionsrunden, die circa 20 Zuhörer verfolgten. In der ersten Runde saßen unter anderem Hannes Gräbner, Direktkandidat der SPD für die Bundestagswahl, die ehemalige rheinland-pfälzische Umweltministerin Klaudia Martini sowie Damiano Parziale von Fridays for Future und Jacob Schaal von der grünen Jugend auf dem Podium. „Hier ging es um ökologisches Bauen“, sagt Siebeneicher. Bei der zweiten Runde informierte SPD-Gemeinderat Simon Ammer über günstiges Wohnen. Parteikollege Sebastian Oppermann berichtete über genossenschaftliches Wohnen. „Es braucht Wohnraum in staatlicher Hand“, meint Siebeneicher. Und mehr Betriebswohnungen.

Eigentlich sollte die Aktion 24 Stunden lang dauern. Am Sonntag gegen 6 Uhr wurden die übrigen Camper, die die Nacht am Marktplatz verbracht haben, dann aber vom Regen vertrieben. „Auch das geplante Frühstück mit Hannes Gräbner ist leider ins Wasser gefallen.“

[Merkur, 23.08.2021]

Protestaktion gegen Wandel in der Türkenstraße – Kritik an Verdrängung von Mietern

Die Slogans auf den Wahlplakaten machen stutzig: „Wir entsorgen Denkmalschutz für einen entspannten Abriss“ ist darauf zu lesen. Oder: „Und, wie lange wohnst du noch hier?“ Die Plakate von der „Deutschen Immobilien Partei“ (www.deutsche-Immobilien-Partei.de) hängen ab heute an der Türkenstraße. Gewählt werden kann die Partei nicht, es ist eine Kunstaktion der Arbeitskreise „Junges Forum“ und „Wer beherrscht die Stadt“ des Münchner Forums. Unter dem Motto „Leb wohl, Türkenstraße“ protestieren die Initiatoren gegen den Wandel der Gegend. Ihr Vorwurf: Es entstünden nur noch Luxuswohnung im Viertel. Alteingesessene Münchner Mieter würden vertrieben. Wir haben uns umgesehen.

Umzug nach 130 Jahren

Nächstes Jahr hätte das Antiquariat J. Kitzinger sein 130-jähriges Jubiläum an der Ecke Schelling-/Türkenstraße gefeiert. Doch Ende 2021 wird Inhaber Bernhard Kitzinger die Bücher zusammenpacken: „Wir ziehen in die Amalienstraße 65 um“, erzählt er. „Es war Zufall, dass wir den Laden gefunden haben.“ Für seinen Mietvertrag hat er einen Aufhebungsvertrag unterschrieben – mit Wehmut. „Die Mischung, die die Gegend früher ausgemacht hat, geht verloren“, sagt er.

Mehrfach hat der Gebäudekomplex den Eigentümer gewechselt. Was die Initiatoren der Kunstaktion ärgert, ist ein Vorfall im Jahr 2018: Vor der Begutachtung durch den Denkmalschutz sollen die damaligen Besitzer drei Treppenhäuser mit schmiedeeisernem Geländer abgerissen haben, kritisieren sie. Seit Ende 2020 gehört das Gebäude der Josef Rädlinger Unternehmensgruppe, die neu bauen möchte: „Geplant ist, die Immobilie auch nach dem Neubau komplett im Unternehmensbesitz zu behalten und die Wohnungen anschließend zu vermieten“, so ein Sprecher.

Er zog zuletzt aus

Stefan Sasse war der letzte: Nach 25 Jahren ist der 59-Jährige Ende Mai aus seiner Wohnung an der Türkenstraße 50 ausgezogen – als letzter Mieter dort. „Ich wäre gerne hiergeblieben“, sagt er. Doch er befürchtete eine Kündigung. „Und wer wohnt schon gerne alleine in einem großen leeren Komplex?“, fragt er. „Früher hatten wir eine gut funktionierende Hausgemeinschaft.“ Nach und nach verließen alle Mieter das Haus – nicht immer freiwillig. „Man spürte den subtilen Druck auszuziehen“, erzählt Sasse. Neue Mietverträge waren befristet. Jetzt sollen die Gebäude abgerissen werden.

Die Firma Legat Living plant einen Neubau mit 59 Wohnungen, einer Gewerbeeinheit und 73 Stellplätzen. „Unsere Bestandsgebäude waren stark sanierungsbedürftig, energetisch weit unter dem heutigen Standard und hatten lediglich eine Wohn- und Gewerbefläche von 3500 Quadratmetern“, erklärt ein Sprecher. „Das Viertel gewinnt durch diese Maßnahme.“ Doch: „Die Mieter werden vertrieben“, beklagt Sasse. In der gesamten Türkenstraße würden 178 Wohnungen verloren gehen: „Innerhalb von fünf Jahren sind in einem Bereich von 500 Metern 323 Leute weg.“

Schutz für die Mieter

Schon fast ein halbes Jahrhundert lebt Marianne Ott-Meinberg an der Türkenstraße. Für sie steht fest: „Wir halten durch. Das ist unsere Heimat.“ Ihre Wohnung ist im Vordergebäude an der Türkenstraße 54 – dem letzten verbleibenden Haus in dem Komplex. Die anderen Gebäude sind abgerissen. „Früher war es ein lebendiges Ensemble“, erinnert sich die 72-Jährige. Ihre Tochter Friederike Ott ist an der Türkenstraße aufgewachsen. „Es war wie bei Pumuckl“, erzählt die 38-Jährige. „Wir haben in den Hinterhöfen gespielt und alle Geschäfte gekannt.“ Ihre Mutter bestätigt: „Wir waren uns immer sicher, dass die Kinder dort gut aufgehoben waren“, sagt sie. „Es war ein typisches Handwerkerviertel.“

Jetzt befürchtet sie, dass künftig nur noch Platz für Wohlhabende ist. „Die Mietwohnungen müssen geschützt werden“, fordert sie. „Es kann nicht sein, dass alles in Eigentum umgewandelt und Wohnraum zerstört wird.“ An der Türkenstraße 52–54 errichtet die Real-Treuhand Immobilien Bayern GmbH einen Neubau mit Eigentumswohnungen. Die Fertigstellung ist 2023 geplant.

[Merkur, 20.08.2021]

Die Mehrzahl der Deutschen hat es da leichter: In 363 von 401 Landkreisen und kreisfreien Städten liegt die Belastung unter 30 Prozent, eine 70-Quadratmeter-Wohnung ist damit nach Faustformel finanzierbar. Doch im Ballungsraum München und in einzelnen Landkreisen an der Nord- und Ostseeküste würde die Finanzierung zum Wagnis, während die Mieten unterhalb der 30-Prozent-Schwelle bleiben. Das haben Experten des Hamburgischen WeltWirtschaftsInstituts (HWWI) für den Postbank Wohnatlas 2021 ermittelt.

Belastung gestiegen

Die HWWI-Modellrechnung zeigt, dass die finanziellen Belastungen im Jahr 2020 gegenüber dem Vorjahr gestiegen sind. Im Durchschnitt über alle Landkreise und kreisfreien Städte mussten die Bürger im vergangenen Jahr 14,2 Prozent (Vorjahr 13,4 Prozent) des verfügbaren Haushaltseinkommens für Miete und 19,6 Prozent (Vorjahr 17,0 Prozent) für die Finanzierung einer Eigentumswohnung aufbringen.

In den Großstädten wird der Unterschied extrem: Zwar blieben die Nettokaltmieten für eine 70-Quadratmeter-Wohnung auch im vergangenen Jahr in allen Städten unterhalb der 30-Prozent-Grenze, doch Wohneigentum wird nahezu unerschwinglich: In die Finanzierung von 70 Quadratmetern Wohneigentum aus dem Bestand floss laut Modellrechnung in München 2020 im Schnitt sogar mehr als die Hälfte des durchschnittlichen örtlichen Haushaltseinkommens. Und das, obwohl die Münchener über die höchsten Haushaltseinkommen unter den größten deutschen Städten verfügen. Mit 47 Prozent folgt Berlin, die Metropole mit den niedrigsten Einkommen, vor Frankfurt am Main mit rund 44 Prozent und Hamburg mit knapp 43 Prozent.

Besonders groß fielen die Unterschiede zwischen Kauf- und Mietbelastung in den beiden Metropolen an Isar und Spree aus. Während Mieter in München und Berlin durchschnittlich rund 27 bzw. 23 Prozent ihres Einkommens für ihre 70-Quadratmeter-Wohnung zahlen, müssen Käufer einen etwa doppelt so hohen Anteil einkalkulieren.

Allerdings sagt Postbank-Expertin Grunwald: „Der Vorteil des Vermögensaufbaus, den Eigentümer betreiben, rechtfertigt in vielen Fällen durchaus einen Aufpreis.“ Immobilienbesitz sei immer auch eine Absicherung für das Alter und mache unabhängig von künftigen Mietpreissteigerungen.“ 

[Merkur, 24.07.2021]

Holzkirchen – Der Bebaubungsplan Nummer 1, seines Zeichens der älteste in Holzkirchen, scheint einer der kompliziertesten seiner Art zu sein. Das jedenfalls wurde in der jüngsten Bauausschuss-Sitzung deutlich. Um im Nordosten, zwischen Rosenheimer Straße und der Bahnlinie nach Rosenheim, Nachverdichtung zu ermöglichen, will die Marktgemeinde den Bebauungsplan vereinfachen. Die 40 000 Quadratmeter werden dafür in Zonen eingeteilt, in denen unterschiedliche Vorgaben gelten sollen. Der Ausschuss billigte den Entwurf, der nun in seine erste Auslegungsphase gehen kann.

Wie Anna-Maria Martin vom Planungsverband Äußerer Wirtschaftsraum München (PV) in ihrer Präsentation erklärte, soll der Charakter der Siedlung gewahrt bleiben. Die neuen Zonen unterscheiden sich bei den Vorgaben zur Mindestgröße der Grundstücke, die zwischen 300 und 500 Quadratmetern liegt. Man wolle damit eine kleinteilige Parzellierung verhindern, erläuterte Holzkirchens Bürgermeister Christoph Schmid (CSU). Möglich bleibt aber, so wurde deutlich, eine Teilung über den Grundbucheintrag oder durch den Bau von Mehrfamilienhäusern. Hinzu kommen Vorgaben zur maximalen Anzahl der Wohneinheiten; die Spanne reicht von zwei bis sechs Einheiten. Neu sei ebenfalls, so Architektin Martin, dass Vorgartenzonen definiert sind, die unbebaut bleiben müssen. Der Grünstreifen zwischen Linden- und Buchenstraße wird als solcher geschützt.

In den Entwurf flossen auch die Ergebnisse einer Bürgerinformation ein. Isabella Britze vom Holzkirchner Bauamt berichtete, dass es Ängste in der Bevölkerung gebe, dass die Wiese im Osten des Gebiets bebaut werden könnte. Das sei aber nicht vorgesehen, versicherte sie.

Nicht alle Gemeinderäte überzeugte der Entwurf. Robert Wiechmann (Grüne) fragte, ob man dadurch nicht mehr Verwaltungsaufwand schaffe. Man könnte den Bebauungsplan auch einfach aufheben und Nachverdichtung anderweitig ermöglichen, so Wiechmann. Zudem kritisierte er, dass das Potenzial zur Nachverdichtung auf dem Grundstück des ehemaligen Forstamtsgebäudes zwischen Erlenstraße und Rosenheimer Straße nicht ausgeschöpft werde. Stadtplanerin Martin argumentierte, dass der Bebauungsplan helfe, den Charakter einer Siedlung zu wahren. Zum Forstamtsgebäude sagte sie, dass es ein städtebauliches Ziel sei, nicht näher an die Rosenheimer Straße heranzurücken.

Martina Schweighofer (CSU) kritisierte die aus ihrer Sicht strengen Vorgaben zur Gestaltung der Grundstücke: „Schade, dass man da nicht mehr Freiheiten für die Eigentümer zulässt.“ Sandra Weinmann vom Bauamt betonte hierzu, dass ein strukturierter Bebauungsplan hilfreich für die Bearbeitung von Bauanträgen sei.

Wolfgang Huber (SPD) fragte, ob der Bebauungsplan eine Handhabe gegen die „Vorgärten des Grauens“ sei. Damit bezog er sich auf die mancherorts gängigen Steingärten. Dazu erklärte Bürgermeister Schmid, dass man dieses Thema über die Einfriedungssatzung „einheitlich für das gesamte Ortsgebiet“ regeln wolle.

Gegen den Entwurf stimmten die Ausschussmitglieder Wiechmann und Michael Wohlschläger (CSU). ANDREAS WOLKENSTEIN

[Merkur, 17.07.2021]

Hier liegen die Filetstücke: Die neuen Bodenrichtwerte weisen für den Holzkirchner Westen einen Quadratmeter-Preis von 1750 Euro aus – ein Durchschnittspreis. Bezahlt wurden teilweise über 2000 Euro. Foto: Thomas Plettenberg 

Holzkirchen – Alle zwei Jahre legt der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis eine neue Preistabelle vor. Auf der Basis aller Grundstücksverkäufe der Jahre 2019/20 bestimmt das Gremium Durchschnittspreise für den Quadratmeter Baugrund in jeder Gemeinde – die Bodenrichtwerte (BRW). Für die Marktgemeinde sind 14 Zonen definiert, davon acht in Holzkirchen selber.

Die neue Liste, die im Rathaus einsehbar ist, spricht eine klare Sprache. Wer in der Marktgemeinde Baugrund für Wohnen und Gewerbe kaufen will, muss immer tiefer in die Tasche greifen. Die Spitzenwohnlagen und Filetstücke im Holzkirchner Westen haben sich bei einem Quadratmeterpreis von 1750 Euro eingependelt (plus 17 Prozent), gefolgt von Quartieren im Osten (1700 Euro), Süden (1650 Euro) und Norden (1550 Euro). Den größten Sprung machte der Süden (plus 25 Prozent).

Extra gelistet ist Holzkirchens Ortskern: Hier ermittelte der Ausschuss „nur“ 1450 Euro, eine Steigerung immerhin von 22 Prozent. Auffällig ist hier, dass die – für alle Sektoren zusätzlich ausgewiesene – erste Bauzeile, die besonderen Immissionen (Straße, Bahn) ausgesetzt ist, im Zentrum sogar höher eingestuft wird (1500 Euro), während sie in den übrigen Sektoren deutliche Abschläge aufweist (1250 oder 1300 Euro).

Eine weitere Botschaft der BRW betrifft die dörflichen Ortsteile: Hier liegen die Preise zwar auf niedrigerem Niveau, stiegen in 2019/20 aber stärker an als in Holzkirchen selbst. Föching (1350 Euro) und Erlkam (1200 Euro) schossen um 33 Prozent nach oben. Steigerungen um 25 Prozent verzeichnen Marschall (1200 Euro), Großhartpenning (1150 Euro), Kleinhartpenning und Sufferloh (je 1000 Euro).

Deutlich verteuert haben sich in der Marktgemeinde zudem die Preise für Gewerbegrundstücke, trotz des Coronajahrs 2020. Auf breiter Front, in allen Sektoren inklusive Dörfer und Gewerbegebiete, notieren die neuen BRW um 30 bis 37 Prozent höher als vor zwei Jahren. 220 bis 400 Euro stehen zu Buche. Ohne großen Aufschlag bleibt der für Landwirte wichtige Grünland-BRW. Der Wert für Holzkirchen markiert landkreisweit die Spitze, stieg aber lediglich um 50 Cent auf 13,50 Euro.

Wie aussagekräftig sind die neuen BRW? „Es sind Durchschnittspreise“, erklärt Mario Haitzer, Immobilienmakler in Holzkirchen mit mehr als 30-jähriger Berufserfahrung, „tatsächlich sind niedrigere, aber auch höhere Preise gezahlt worden.“ Für Toplagen in Holzkirchen würden bereits über 2000 Euro fällig. Der Marktwert eines Grundstücks bemesse sich weniger am BRW als sehr individuell an Lage oder Zuschnitt. Relevant sind die Werte indes bei der Besteuerung und beim Vererben. „Wenn der Wert eines Grundstückes von einem Tag auf den anderen um 300 000 Euro steigt, sollte man sich gut überlegen, wann man es überschreibt“, sagt Haitzer. Gültig sind die neuen BRW bis Ende 2022.

Experte Haitzer geht davon aus, dass die Preise weiter steigen: „Treiber ist die Zinspolitik.“ In Holzkirchen habe die Dynamik begonnen, als vor sieben Jahren auf dem Baywa-Grundstück 58 Eigentums-Wohnungen auf den Markt kamen. Laut Haitzer hat sich ihr Preis mittlerweile verdoppelt. Der Trend werde anhalten, glaubt Haitzer: „Die Region ist gefragt. Und Platz ist nicht vermehrbar.“

Oder vielleicht doch? Die Gemeinden, rät Haitzer, könnten etwas Druck aus dem Kessel nehmen, indem sie durch Verdichtung mehr Wohnraum ermöglichen. „Und in vernünftigem Maß großzügiger sind beim Ausweisen von Bauland.“ Wirksam könne zudem sein, die Steuer auf baureife Grundstücke zu erhöhen, deren Besitzer nicht bauen wollen. In Holzkirchen hat Haitzer die Fußballplätze an der Haidstraße im Blick. „Bestlage im Ort“, stellt der Experte fest. „Warum die Sportanlage nicht auslagern, wo genug Platz ist, und hier Wohnbebauung entwickeln?“

Die Bodenrichtwerte

Die detaillierte Liste mit allen Zahlen für die Gemeindeteile kann bis Ende des Monats im Rathaus eingesehen werden. Nötig ist dafür eine Anmeldung im gemeindlichen Bauamt unter z 0 80 24 / 64 23 65.

[Merkur, 14.07.2021]

Die malerische Kulisse von Ebersberg zieht immer mehr Menschen an. Hier im Münchner Osten waren die Preise im Münchner Umland seit Herbst 2020 am stärksten gestiegen. Foto: Stefan Rossmann 

In der Pandemie wird der Münchner Speckgürtel für viele Menschen immer attraktiver. Das erhöht den Preisdruck bei Immobilien auch in ländlichen Gebieten, wie der Immobilienverband IVD Süd gestern in München bekannt gab. Doch die Preise steigen nicht überall gleich: In den letzten fünf Jahren sind die Preise für Wohneigentum weit mehr gestiegen als die Mieten. Hier ein Überblick über den Wohnmarkt.

Eigentumswohnungen

Das Kaufpreisniveau ist in allen Kreisstädten im Münchner Umland angestiegen. Spitzenreiter ist der Landkreis Ebersberg, wo Eigentumswohnungen seit Herbst 2020 um 5,5 Prozent teurer geworden sind. Damit ist der Kreis im Osten aber nicht überdurchschnittlich teuer geworden, wie IVD-Marktforschungsinstitutsleiter Stephan Kippes erklärt: „Ebersberg war trotz seiner guten Anbindung lange relativ günstig, da haben die Preise jetzt aufgeholt“. Ebenfalls stark gewachsen ist das Preisniveau in den Landkreisen Erding und Fürstenfeldbruck, beide um jeweils 3,9 Prozent. Moderatere Entwicklungen gab es in den Landkreisen Freising und Dachau, wo der Quadratmeter aktuell 4680 Euro beziehungsweise 5080 Euro kostet. Ein Außreißer ist der Landkreis Starnberg: Hier stiegen die Quadratmeterpreise nur um 0,3 Prozent. Das liegt laut Stephan Kippes daran, dass mit 6410 Euro nun eine Schmerzgrenze erreicht sei. Insgesamt sind die Kaufpreise in den Kreisstädten in den letzten fünf Jahren um 53 Prozent gestiegen.

Einfamilienhäuser

Noch stärkere Anstiege lassen sich stellenweise bei den Einfamilienhäusern feststellen. Spitzenreiter ist hier Dachau, wo die Preise sich um 6,3 Prozent erhöht haben. So kostet eine durchschnittliche Immobilie inzwischen 1,09 Millionen Euro. Doch Dachau ist nicht die einzige Stadt, die die Millionengrenze knackt: In Freising kostet das Eigenheim 1 188 000 Euro und in Starnberg über 1,8 Millionen. Etwas moderater geht es mit 993 000 Euro in Erding zu, knapp gefolgt von Ebersberg mit 990 000 Euro. Am günstigsten kauft man in Fürstenfeldbruck: Hier kostet ein Einfamilienhaus etwa 901 000 Euro.

Doppelhaushälften

Etwas günstiger sind geteilte Grundstücke mit Doppelhaushälften. Hier ist die Stadt Freising mit 815 000 am günstigsten. Etwas teurer ist der Kauf in Fürstenfeldbruck mit 820 000 Euro. Weit mehr kostet die Doppelhaushälfte mit 902 000 Euro in Ebersberg, 905 000 Euro in Dachau und 907 000 Euro in Erding. Am mit Abstand teuersten ist es in Starnberg.

Mitwohnungen

Die Mieten sind in den letzten fünf Jahren um 22 Prozent gestiegen, Am günstigsten wohnt man trotz der jüngsten Kaufpreissteigerungen mit 12,70 Euro in Ebersberg. Dem folgt mit etwas Abstand die Stadt Freising, wo der Quadratmeter 13,50 Euro kostet. Ein Stück teurer wohnt es sich für 13,90 Euro in Fürstenfeldbruck, für 14 Euro in Erding und für 14,20 Euro in Dachau. Spitzenreiter ist wieder Starnberg, das sich mit 17,70 Euro Quadratmeterpreis mit der Landeshauptstadt München messen kann. 

[Merkur, 13.07.2021]