Archiv für den Monat: Juli 2021

Die Mehrzahl der Deutschen hat es da leichter: In 363 von 401 Landkreisen und kreisfreien Städten liegt die Belastung unter 30 Prozent, eine 70-Quadratmeter-Wohnung ist damit nach Faustformel finanzierbar. Doch im Ballungsraum München und in einzelnen Landkreisen an der Nord- und Ostseeküste würde die Finanzierung zum Wagnis, während die Mieten unterhalb der 30-Prozent-Schwelle bleiben. Das haben Experten des Hamburgischen WeltWirtschaftsInstituts (HWWI) für den Postbank Wohnatlas 2021 ermittelt.

Belastung gestiegen

Die HWWI-Modellrechnung zeigt, dass die finanziellen Belastungen im Jahr 2020 gegenüber dem Vorjahr gestiegen sind. Im Durchschnitt über alle Landkreise und kreisfreien Städte mussten die Bürger im vergangenen Jahr 14,2 Prozent (Vorjahr 13,4 Prozent) des verfügbaren Haushaltseinkommens für Miete und 19,6 Prozent (Vorjahr 17,0 Prozent) für die Finanzierung einer Eigentumswohnung aufbringen.

In den Großstädten wird der Unterschied extrem: Zwar blieben die Nettokaltmieten für eine 70-Quadratmeter-Wohnung auch im vergangenen Jahr in allen Städten unterhalb der 30-Prozent-Grenze, doch Wohneigentum wird nahezu unerschwinglich: In die Finanzierung von 70 Quadratmetern Wohneigentum aus dem Bestand floss laut Modellrechnung in München 2020 im Schnitt sogar mehr als die Hälfte des durchschnittlichen örtlichen Haushaltseinkommens. Und das, obwohl die Münchener über die höchsten Haushaltseinkommen unter den größten deutschen Städten verfügen. Mit 47 Prozent folgt Berlin, die Metropole mit den niedrigsten Einkommen, vor Frankfurt am Main mit rund 44 Prozent und Hamburg mit knapp 43 Prozent.

Besonders groß fielen die Unterschiede zwischen Kauf- und Mietbelastung in den beiden Metropolen an Isar und Spree aus. Während Mieter in München und Berlin durchschnittlich rund 27 bzw. 23 Prozent ihres Einkommens für ihre 70-Quadratmeter-Wohnung zahlen, müssen Käufer einen etwa doppelt so hohen Anteil einkalkulieren.

Allerdings sagt Postbank-Expertin Grunwald: „Der Vorteil des Vermögensaufbaus, den Eigentümer betreiben, rechtfertigt in vielen Fällen durchaus einen Aufpreis.“ Immobilienbesitz sei immer auch eine Absicherung für das Alter und mache unabhängig von künftigen Mietpreissteigerungen.“ 

[Merkur, 24.07.2021]

Holzkirchen – Der Bebaubungsplan Nummer 1, seines Zeichens der älteste in Holzkirchen, scheint einer der kompliziertesten seiner Art zu sein. Das jedenfalls wurde in der jüngsten Bauausschuss-Sitzung deutlich. Um im Nordosten, zwischen Rosenheimer Straße und der Bahnlinie nach Rosenheim, Nachverdichtung zu ermöglichen, will die Marktgemeinde den Bebauungsplan vereinfachen. Die 40 000 Quadratmeter werden dafür in Zonen eingeteilt, in denen unterschiedliche Vorgaben gelten sollen. Der Ausschuss billigte den Entwurf, der nun in seine erste Auslegungsphase gehen kann.

Wie Anna-Maria Martin vom Planungsverband Äußerer Wirtschaftsraum München (PV) in ihrer Präsentation erklärte, soll der Charakter der Siedlung gewahrt bleiben. Die neuen Zonen unterscheiden sich bei den Vorgaben zur Mindestgröße der Grundstücke, die zwischen 300 und 500 Quadratmetern liegt. Man wolle damit eine kleinteilige Parzellierung verhindern, erläuterte Holzkirchens Bürgermeister Christoph Schmid (CSU). Möglich bleibt aber, so wurde deutlich, eine Teilung über den Grundbucheintrag oder durch den Bau von Mehrfamilienhäusern. Hinzu kommen Vorgaben zur maximalen Anzahl der Wohneinheiten; die Spanne reicht von zwei bis sechs Einheiten. Neu sei ebenfalls, so Architektin Martin, dass Vorgartenzonen definiert sind, die unbebaut bleiben müssen. Der Grünstreifen zwischen Linden- und Buchenstraße wird als solcher geschützt.

In den Entwurf flossen auch die Ergebnisse einer Bürgerinformation ein. Isabella Britze vom Holzkirchner Bauamt berichtete, dass es Ängste in der Bevölkerung gebe, dass die Wiese im Osten des Gebiets bebaut werden könnte. Das sei aber nicht vorgesehen, versicherte sie.

Nicht alle Gemeinderäte überzeugte der Entwurf. Robert Wiechmann (Grüne) fragte, ob man dadurch nicht mehr Verwaltungsaufwand schaffe. Man könnte den Bebauungsplan auch einfach aufheben und Nachverdichtung anderweitig ermöglichen, so Wiechmann. Zudem kritisierte er, dass das Potenzial zur Nachverdichtung auf dem Grundstück des ehemaligen Forstamtsgebäudes zwischen Erlenstraße und Rosenheimer Straße nicht ausgeschöpft werde. Stadtplanerin Martin argumentierte, dass der Bebauungsplan helfe, den Charakter einer Siedlung zu wahren. Zum Forstamtsgebäude sagte sie, dass es ein städtebauliches Ziel sei, nicht näher an die Rosenheimer Straße heranzurücken.

Martina Schweighofer (CSU) kritisierte die aus ihrer Sicht strengen Vorgaben zur Gestaltung der Grundstücke: „Schade, dass man da nicht mehr Freiheiten für die Eigentümer zulässt.“ Sandra Weinmann vom Bauamt betonte hierzu, dass ein strukturierter Bebauungsplan hilfreich für die Bearbeitung von Bauanträgen sei.

Wolfgang Huber (SPD) fragte, ob der Bebauungsplan eine Handhabe gegen die „Vorgärten des Grauens“ sei. Damit bezog er sich auf die mancherorts gängigen Steingärten. Dazu erklärte Bürgermeister Schmid, dass man dieses Thema über die Einfriedungssatzung „einheitlich für das gesamte Ortsgebiet“ regeln wolle.

Gegen den Entwurf stimmten die Ausschussmitglieder Wiechmann und Michael Wohlschläger (CSU). ANDREAS WOLKENSTEIN

[Merkur, 17.07.2021]

Hier liegen die Filetstücke: Die neuen Bodenrichtwerte weisen für den Holzkirchner Westen einen Quadratmeter-Preis von 1750 Euro aus – ein Durchschnittspreis. Bezahlt wurden teilweise über 2000 Euro. Foto: Thomas Plettenberg 

Holzkirchen – Alle zwei Jahre legt der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis eine neue Preistabelle vor. Auf der Basis aller Grundstücksverkäufe der Jahre 2019/20 bestimmt das Gremium Durchschnittspreise für den Quadratmeter Baugrund in jeder Gemeinde – die Bodenrichtwerte (BRW). Für die Marktgemeinde sind 14 Zonen definiert, davon acht in Holzkirchen selber.

Die neue Liste, die im Rathaus einsehbar ist, spricht eine klare Sprache. Wer in der Marktgemeinde Baugrund für Wohnen und Gewerbe kaufen will, muss immer tiefer in die Tasche greifen. Die Spitzenwohnlagen und Filetstücke im Holzkirchner Westen haben sich bei einem Quadratmeterpreis von 1750 Euro eingependelt (plus 17 Prozent), gefolgt von Quartieren im Osten (1700 Euro), Süden (1650 Euro) und Norden (1550 Euro). Den größten Sprung machte der Süden (plus 25 Prozent).

Extra gelistet ist Holzkirchens Ortskern: Hier ermittelte der Ausschuss „nur“ 1450 Euro, eine Steigerung immerhin von 22 Prozent. Auffällig ist hier, dass die – für alle Sektoren zusätzlich ausgewiesene – erste Bauzeile, die besonderen Immissionen (Straße, Bahn) ausgesetzt ist, im Zentrum sogar höher eingestuft wird (1500 Euro), während sie in den übrigen Sektoren deutliche Abschläge aufweist (1250 oder 1300 Euro).

Eine weitere Botschaft der BRW betrifft die dörflichen Ortsteile: Hier liegen die Preise zwar auf niedrigerem Niveau, stiegen in 2019/20 aber stärker an als in Holzkirchen selbst. Föching (1350 Euro) und Erlkam (1200 Euro) schossen um 33 Prozent nach oben. Steigerungen um 25 Prozent verzeichnen Marschall (1200 Euro), Großhartpenning (1150 Euro), Kleinhartpenning und Sufferloh (je 1000 Euro).

Deutlich verteuert haben sich in der Marktgemeinde zudem die Preise für Gewerbegrundstücke, trotz des Coronajahrs 2020. Auf breiter Front, in allen Sektoren inklusive Dörfer und Gewerbegebiete, notieren die neuen BRW um 30 bis 37 Prozent höher als vor zwei Jahren. 220 bis 400 Euro stehen zu Buche. Ohne großen Aufschlag bleibt der für Landwirte wichtige Grünland-BRW. Der Wert für Holzkirchen markiert landkreisweit die Spitze, stieg aber lediglich um 50 Cent auf 13,50 Euro.

Wie aussagekräftig sind die neuen BRW? „Es sind Durchschnittspreise“, erklärt Mario Haitzer, Immobilienmakler in Holzkirchen mit mehr als 30-jähriger Berufserfahrung, „tatsächlich sind niedrigere, aber auch höhere Preise gezahlt worden.“ Für Toplagen in Holzkirchen würden bereits über 2000 Euro fällig. Der Marktwert eines Grundstücks bemesse sich weniger am BRW als sehr individuell an Lage oder Zuschnitt. Relevant sind die Werte indes bei der Besteuerung und beim Vererben. „Wenn der Wert eines Grundstückes von einem Tag auf den anderen um 300 000 Euro steigt, sollte man sich gut überlegen, wann man es überschreibt“, sagt Haitzer. Gültig sind die neuen BRW bis Ende 2022.

Experte Haitzer geht davon aus, dass die Preise weiter steigen: „Treiber ist die Zinspolitik.“ In Holzkirchen habe die Dynamik begonnen, als vor sieben Jahren auf dem Baywa-Grundstück 58 Eigentums-Wohnungen auf den Markt kamen. Laut Haitzer hat sich ihr Preis mittlerweile verdoppelt. Der Trend werde anhalten, glaubt Haitzer: „Die Region ist gefragt. Und Platz ist nicht vermehrbar.“

Oder vielleicht doch? Die Gemeinden, rät Haitzer, könnten etwas Druck aus dem Kessel nehmen, indem sie durch Verdichtung mehr Wohnraum ermöglichen. „Und in vernünftigem Maß großzügiger sind beim Ausweisen von Bauland.“ Wirksam könne zudem sein, die Steuer auf baureife Grundstücke zu erhöhen, deren Besitzer nicht bauen wollen. In Holzkirchen hat Haitzer die Fußballplätze an der Haidstraße im Blick. „Bestlage im Ort“, stellt der Experte fest. „Warum die Sportanlage nicht auslagern, wo genug Platz ist, und hier Wohnbebauung entwickeln?“

Die Bodenrichtwerte

Die detaillierte Liste mit allen Zahlen für die Gemeindeteile kann bis Ende des Monats im Rathaus eingesehen werden. Nötig ist dafür eine Anmeldung im gemeindlichen Bauamt unter z 0 80 24 / 64 23 65.

[Merkur, 14.07.2021]

Die malerische Kulisse von Ebersberg zieht immer mehr Menschen an. Hier im Münchner Osten waren die Preise im Münchner Umland seit Herbst 2020 am stärksten gestiegen. Foto: Stefan Rossmann 

In der Pandemie wird der Münchner Speckgürtel für viele Menschen immer attraktiver. Das erhöht den Preisdruck bei Immobilien auch in ländlichen Gebieten, wie der Immobilienverband IVD Süd gestern in München bekannt gab. Doch die Preise steigen nicht überall gleich: In den letzten fünf Jahren sind die Preise für Wohneigentum weit mehr gestiegen als die Mieten. Hier ein Überblick über den Wohnmarkt.

Eigentumswohnungen

Das Kaufpreisniveau ist in allen Kreisstädten im Münchner Umland angestiegen. Spitzenreiter ist der Landkreis Ebersberg, wo Eigentumswohnungen seit Herbst 2020 um 5,5 Prozent teurer geworden sind. Damit ist der Kreis im Osten aber nicht überdurchschnittlich teuer geworden, wie IVD-Marktforschungsinstitutsleiter Stephan Kippes erklärt: „Ebersberg war trotz seiner guten Anbindung lange relativ günstig, da haben die Preise jetzt aufgeholt“. Ebenfalls stark gewachsen ist das Preisniveau in den Landkreisen Erding und Fürstenfeldbruck, beide um jeweils 3,9 Prozent. Moderatere Entwicklungen gab es in den Landkreisen Freising und Dachau, wo der Quadratmeter aktuell 4680 Euro beziehungsweise 5080 Euro kostet. Ein Außreißer ist der Landkreis Starnberg: Hier stiegen die Quadratmeterpreise nur um 0,3 Prozent. Das liegt laut Stephan Kippes daran, dass mit 6410 Euro nun eine Schmerzgrenze erreicht sei. Insgesamt sind die Kaufpreise in den Kreisstädten in den letzten fünf Jahren um 53 Prozent gestiegen.

Einfamilienhäuser

Noch stärkere Anstiege lassen sich stellenweise bei den Einfamilienhäusern feststellen. Spitzenreiter ist hier Dachau, wo die Preise sich um 6,3 Prozent erhöht haben. So kostet eine durchschnittliche Immobilie inzwischen 1,09 Millionen Euro. Doch Dachau ist nicht die einzige Stadt, die die Millionengrenze knackt: In Freising kostet das Eigenheim 1 188 000 Euro und in Starnberg über 1,8 Millionen. Etwas moderater geht es mit 993 000 Euro in Erding zu, knapp gefolgt von Ebersberg mit 990 000 Euro. Am günstigsten kauft man in Fürstenfeldbruck: Hier kostet ein Einfamilienhaus etwa 901 000 Euro.

Doppelhaushälften

Etwas günstiger sind geteilte Grundstücke mit Doppelhaushälften. Hier ist die Stadt Freising mit 815 000 am günstigsten. Etwas teurer ist der Kauf in Fürstenfeldbruck mit 820 000 Euro. Weit mehr kostet die Doppelhaushälfte mit 902 000 Euro in Ebersberg, 905 000 Euro in Dachau und 907 000 Euro in Erding. Am mit Abstand teuersten ist es in Starnberg.

Mitwohnungen

Die Mieten sind in den letzten fünf Jahren um 22 Prozent gestiegen, Am günstigsten wohnt man trotz der jüngsten Kaufpreissteigerungen mit 12,70 Euro in Ebersberg. Dem folgt mit etwas Abstand die Stadt Freising, wo der Quadratmeter 13,50 Euro kostet. Ein Stück teurer wohnt es sich für 13,90 Euro in Fürstenfeldbruck, für 14 Euro in Erding und für 14,20 Euro in Dachau. Spitzenreiter ist wieder Starnberg, das sich mit 17,70 Euro Quadratmeterpreis mit der Landeshauptstadt München messen kann. 

[Merkur, 13.07.2021]

Holzkirchen – Die Bürgerinitiative „Gemeinsam anders wohnen“ freut sich über den erfolgten Startschuss der Konzeptvergabe für das gemeindliche Grundstück in der Maitz. „Endlich können wir und andere Holzkirchner Gruppierungen die Früchte ernten, die wir mit unseren Aktionen und unserem Engagement gesät haben“, betont Sprecher Sebastian Oppermann in einer Pressemitteilung.

Es war Ende 2017, als sich der Stammtisch zur Bürgerinitiative „Gemeinsam anders wohnen“ formierte. Es folgten viele Gespräche mit der Gemeinde und Grundbesitzern sowie öffentlichkeitswirksame Aktionen. Anfang 2019 stellte die Bürgerinitiative in der Bürgerversammlung den Antrag, dass Grundstücke von der Gemeinde nur noch in Erbpacht vergeben werden. Dieser Antrag fand zwar die Zustimmung der Anwesenden, nicht jedoch später der Gemeinderäte – einzelne Punkte gingen dem Gremium zu weit. „Nichtsdestotrotz hat die Idee dahinter im Juli 2019 dafür gesorgt, dass der Gemeinderat beschlossen hat, das Grundstück in der Maitz mittels Konzeptvergabe in Erbpacht zu vergeben“, schreibt die Initiative. Kürzlich veröffentlichte das Rathaus die Ausschreibungsunterlagen, bis Anfang Oktober sind nun Bewerbungen möglich (wir berichteten).

„Das Ergebnis zeigt, dass es sich lohnt, sich politisch und gesellschaftlich zu engagieren“, sagt Oppermann. Dieser Startschuss soll in seinen Augen nur der erste von vielen weiteren Konzeptvergaben in Erbpacht sein. „Die Bevölkerung und die Gemeinderäte werden den Mehrwert dieser Art der Wohnraumschaffung aufgrund der zahlreichen kreativen und fundierten Bewerbungen sehr schnell erkennen“, ist sich Oppermann sicher.

Mitstreiter der Bürgerinitiative arbeiten selbst an einer Bewerbung auf das Grundstück in der Maitz. Für Januar 2022 ist der Beschluss des Gemeinderats geplant, im Februar 2022 könnte die Reservierungsphase beginnen.

[Merkur, 03.07.2021]