München – Am bayerischen Immobilienmarkt geschieht derzeit Ungewöhnliches: Umsätze sacken ab, Projekte werden verschoben, Kaufpreise sinken. Die Inflation und die Unsicherheit angesichts des Ukraine-Krieges haben deutliche Spuren hinterlassen. Was bedeutet das für Kaufwillige? Bauherren? Kapitalanleger? Eigenheimbesitzer? Wie geht es weiter am Immobilienmarkt der Metropolregion München mit ihrem ausgedehnten Speckgürtel? Darüber sprachen wir mit einer ganzen Reihe von Experten.

Heute: Der Projektentwickler

Hans Maier ist Verbandsdirektor und geschäftsführender Vorstand des VdW Bayern. Der VdW ist kein gewöhnlicher Immobilienverband: Er vertritt die Interessen von sozial orientierten Wohnungsunternehmen, dazu zählen etwa Wohngenossenschaften sowie kommunale und kirchliche Wohnungsfirmen. Fast 500 Wohnungsunternehmen sind im VdW organisiert, gemeinsam verwalten sie 540 000 Wohnungen in Bayern, darunter 107 000 Sozialwohnungen.

Mehr als eine halbe Million Wohnungen verwalten Ihre Mitgliedsunternehmen im Freistaat. Wie ist dort die Stimmung?

Seit der Energiekrise ist die Stimmung der Wohnungswirtschaft ziemlich getrübt. Die stark gestiegenen Gaspreise werden sich empfindlich auf die Mieterhaushalte, aber auch auf die Wohnungsunternehmen auswirken. Unsere Wohnungsunternehmen kaufen Energie bei den Versorgern, und diese Kosten müssen wir an die Mieter weitergeben. Der Gaspreisdeckel wird dieses Problem nur in Teilen lösen.

Warum nur „in Teilen“?

Zwölf Cent pro Kilowattstunde kann für einen Mieter nach wie vor eine Verdrei- bis Vervierfachung der Abschlagszahlung sein. Ich weiß von einem Mieter, der hat bisher im Monat 90 Euro bezahlt, jetzt sollte er 490 Euro zahlen. Aber auch nach Einführung des Gaspreisdeckels sind es immer noch 270 oder 360 Euro.

Ist das die Ausnahme oder die Regel?

Solche Beispiele haben wir überall dort, wo die Gasverträge zum Jahresende auslaufen. Nur 25 Prozent unserer Mitgliedsunternehmen haben eine vertragliche Preisgarantie bis 2024 oder länger.

Stehen die sozial orientierten Wohnungsunternehmen besonders unter Druck?

Bei uns ist tatsächlich die Mehrzahl der Mieter im unteren Einkommenssegment. Da sind 200 oder 300 Euro im Monat an Zusatzkosten sehr viel Geld. Das Wohnunternehmen geht beim Energieeinkauf aber in Vorleistung. Passiert es, dass der Mieter die Vorauszahlung nicht bezahlen kann, bleibt das Unternehmen auf den Kosten sitzen.

Was ist die Folge?

Die Liquidität im Unternehmen geht zurück, die Investitionen werden runtergeschraubt.

Ein Massenphänomen?

Wir haben eine Umfrage unter unseren Mitgliedsunternehmen gemacht: Demnach wollen 58 Prozent ihre Investitionstätigkeit einschränken – das trifft auch Neubauprojekte.

Die Bundesregierung will aber, dass jedes Jahr 400 000 neue Wohnungen in Deutschland entstehen.

Bei den jetzigen Rahmenbedingungen ist das Ziel nicht erreichbar, zumal von diesen 400 000 Wohnungen ein Viertel gefördert sein soll.

Ist teure Energie das einzige Problem?

Nein. Die Baukosten sind hoch, Materialmangel und gestörte Lieferketten haben das Bauen verteuert. Außerdem machen sich die gestiegenen Zinsen bemerkbar. Das Problem ist, dass die staatliche Förderung an diese neuen Rahmenbedingungen nicht angepasst ist.

Das heißt, Bund, Freistaat und Kommunen müssten eigentlich mehr Geld in die Hand nehmen?

So ist es. Von dem Ziel der Bundesregierung, jedes Jahr 100 000 geförderte Wohnungen zu bauen, dürfte bei den aktuellen Förderregeln maximal die Hälfte realisiert werden. Der Bund gibt im kommenden Jahr 2,9 Milliarden Euro für den geförderten Wohnungsbau aus, die Länder in etwa das Gleiche. Wir bräuchten aber doppelt so viel. Zumal im frei-finanzierten Wohnungsbau ebenfalls nachgebessert werden muss.

Was ist hier zu tun?

Steuerliche Anreize setzen, die ganze Grundstückspolitik überdenken und Genehmigungsverfahren beschleunigen. Denn hier hapert es auch.

Wie lange dauert aktuell ein Neubau?

Von der grünen Wiese bis zum fertigen Gebäude etwa 48 Monate.

Wie ließe sich der Neubau beschleunigen?

Ein Problem ist beispielsweise, dass wir in Deutschland nicht gerade Weltmeister im seriellen Bauen sind.

Die Plattenbauten aus den 50er- und 60er-Jahren sind aber auch nicht immer ein schöner Anblick.

Serielles Bauen im Jahr 2022 hat mit Plattenbauten nichts mehr zu tun. Heute heißt serielles Bauen: Alles wird am Computer geplant, einzelne Module lassen sich wie Legosteine beliebig zusammensetzen. Das ist nicht nur günstiger, sondern im Bau auch schneller – und trotzdem ist das Gebäude sehr individuell gestaltbar. Wenn Sie an einem solchen Gebäude vorbeispazieren, sehen Sie nicht, dass das Haus aus serieller Fertigung stammt. Die Niederlande machen das heute schon, wir sind hier in der Breite noch nicht so weit.

Dabei sieht sich Deutschland gerne als Technologievorreiter.

Sind wir aber nicht. Bauherren, Bauausführende und Planer müssen viel enger zusammenarbeiten – und technologieoffener werden.

Woran hakt es bei der Grundstückspolitik?

Es gibt zu wenig Grundstücke für den Wohnungsbau. Also müsste man das Thema Aufstockung – also neue Stockwerke für bestehende Gebäude – oder die Nachverdichtung erleichtern.

Wie wirken sich die gestiegenen Zinsen aus?

Vor elf Monaten haben wir 0,7 Prozent an Zinsen gezahlt, jetzt sind wir bei 4,1 Prozent. Angenommen, ein neues Gebäude kostet fünf Millionen, benötige ich etwa eine Million Euro als Kredit. Habe ich vor Kurzem noch 7000 Euro an Zinsen bezahlt, sind es jetzt 41 000 Euro. Die ersten Projektentwickler bauen schon nicht mehr.

Kennen Sie Projekte, die verschoben worden sind?

Ja, aber die Wohnungsunternehmen wollen ihren Namen nicht in der Zeitung lesen. Klar ist, dass Wohnraum knapp bleibt. Daher steigen die Mieten weiter, da gibt es die nächsten Jahre keine Erleichterungen.

Gibt es auch gute Nachrichten?

Es gibt eine Renaissance des kommunalen Wohnungsbaus. Wir haben aktuell fünf Kommunen, denen wir helfen, kommunale Wohnbauträger zu gründen. Insbesondere von der Metropolregion München geht das aus. Positiv ist auch, dass die Konzeptvergabe zugenommen hat.

Was ist das genau?

Verkauft eine Kommune ein Grundstück, erhält nicht mehr der Investor mit dem teuersten Angebot das Grundstück, sondern der mit dem besten Konzept. Wäre das nicht so, hätten sozial orientierte Wohnungsunternehmen, insbesondere Wohnungsgenossenschaften, keine Chance. In München gehen inzwischen eigentlich alle Grundstücke über die Konzeptvergabe an neue Eigentümer.

Und bei privaten Grundstücksverkäufen?

Wenn die Stadt das Baurecht neu schafft, greift die Sobon, also die Sozialgerechte Bodennutzung.

Was bedeutet das?

Das heißt, dass der Käufer einen Teil der Wohnbauflächen für geförderten Wohnbau zur Verfügung stellen muss.

So positiv das klingt: Es bringt offenbar nicht viel. Die Mieten im Großraum München sind in den vergangenen Jahren trotzdem rasant gestiegen.

Diese positiven Entwicklungen lösen tatsächlich das akute Problem des Wohnraummangels nicht. Dazu bräuchte man einen noch höheren Anteil an gefördertem Wohnraum. Was Städte wie München gerade machen, sind auf Jahrzehnte angelegte strategische Projekte, um sich langfristig Zugriff auf die Wohnungen zu sichern. Bis man hier echte Effekte sieht, kann das noch 30 bis 50 Jahre dauern.

Interview: Sebastian Hölzle

[Merkur, 06.12.2022]

Weyarn – Es ist ein schwieriges Thema, über das sich die Weyarner Gemeinderäte Gedanken machen müssen. Soll das Rathaus eine Satzung erlassen, um gegen die Zweckentfremdung von Wohnraum vorgehen zu können? Bürgermeister Leonhard Wöhr (CSU) brachte das Thema in der jüngsten Sitzung auf die Tagesordnung – mit der Hausaufgabe, dies in den Fraktionen zu besprechen.

Ein Blick auf Immobilienportale zeigt es: Mietwohnungen in Weyarn sind selten und teuer. Bürgermeister Wöhr hat sich (nicht nur) deshalb dafür eingesetzt, dass Weyarn als Gemeinde mit angespanntem Wohnraum anerkannt wird. Seit ein paar Wochen ist diese Einstufung rechtskräftig, und damit ergeben sich Möglichkeiten, gegen Zweckentfremdung von Wohnraum vorzugehen – durch den Erlass einer Zweckentfremdungssatzung. Heißt: Die Gemeinde kann einschreiten, wenn zum Beispiel eine Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt wird oder Wohnraum längere Zeit leer steht. Solchen Leerstand gibt es wie in allen Orten auch in Weyarn, wie Wöhr festgestellt hat: „Wir haben den einen oder anderen Schandfleck und Leerraum, der seit Jahren ungenutzt vor sich hin dümpelt.“ Jetzt geht es darum, ob die Gemeinde die Möglichkeit nutzen will, gegen Zweckentfremdung vorzugehen.

„Das ist kein ganz zahnloser Tiger“, betonte Wöhr. Man müsse sich darüber im Klaren sein, dass die Meinungen bei den Bürgern weit auseinandergehen. Und zwar von „die Gemeinde soll sich nicht einmischen“ bis „wer leer stehen lässt, sollte enteignet werden“. Unumstritten ist die Maßnahme auch nicht: „Man greift mit so etwas mächtig ins Eigentum ein“, sagte Wöhr. Die Umsetzung sei nicht lapidar, die Frage also: „Ist der politische Wille da, den Werkzeugkasten mit diesen Instrumenten zu bestücken?“ Für den Bürgermeister stehe fest, dass dieses Projekt keines der Verwaltung sein könne. „Die Initiative muss von politischer Seite ausgehen.“

Anian Rutz (UWG) fragte, ob es Erfahrungen aus anderen Gemeinden gebe. Wöhr wusste keine, bot aber an, beim Gemeindetag nachzufragen. Franz Demmelmeier (SPD) brachte die Grundsteuer C ins Gespräch. Mit der könnte etwas bewirkt werden, doch das liege nicht in der Macht der Kommunen. Wöhr relativierte: „Wer ein Haus verfallen lässt, der ist mit einer Grundsteuer C auch nicht zu erreichen.“

[Merkur, 08.11.2022]

Fischbachau – Die Kreisbäuerin hatte Gesprächsbedarf. Und den meldete sie an, bevor die Zuhörer im voll besetzten Sitzungssaal überhaupt wussten, was genau der auf der Tagesordnung des Fischbachauer Gemeinderats stehende „Grundsatzbeschluss zur Wohnbaulandentwicklung“ überhaupt beinhalten soll. Bei der vorbereitenden Klausurtagung zu diesem Thema habe sie den Eindruck gewonnen, schilderte Brigitta Regauer (CSU), dass viele ihrer Ratskollegen nur über Halbwissen zu den landwirtschaftlichen Betrieben im Leitzachtal verfügen würden. Auf dieser Basis dürfe man aber keinen so weitreichenden Beschluss fassen. Regauer beantragte daher, die öffentliche Behandlung zu vertagen und vorher einen Experten des Bayerischen Bauernverbands (BBV) zurate zu ziehen. „Damit aus Meinung Wissen wird.“

Erst im Verlauf der daraus folgenden Diskussion wurde deutlich, woran sich Regauer störte: am im Grundsatzbeschluss fixierten Baulandentwicklungsmodell (ausführliche Erläuterung siehe Kasten). Dieses sieht kurz zusammengefasst vor, dass im Außenbereich nur noch dann Bauland ausgewiesen wird, wenn der jeweilige Eigentümer 50 Prozent der im Planungsumgriff liegenden Grundstücksfläche zum Baulanderwartungspreis (zehn Prozent des Bodenrichtwerts für Wohnbebauung) an die Gemeinde verkauft. Die wiederum veräußert die Fläche für 50 Prozent des Bodenrichtwerts an Einheimische, die auf dem freien Markt keine Chance haben, an bezahlbare Grundstücke zu kommen.

Auch wenn diese Regelung für alle Grundeigentümer gilt, sah Regauer hier vor allem die Landwirte als Betroffene. „So eine Wertabschöpfung ist kein Pipifax“, kritisierte sie. Das habe Folgen für die Betriebe, die zudem auch noch Steuern zahlen müssten und obendrein durch die Bebauung einen Teil ihrer Bewirtschaftungsfläche verlieren würden.

Bürgermeister Stefan Deingruber (CSU) ließ sich von der harschen Kritik aus seiner eigenen Fraktion nicht beirren. Die Gemeinde sei laut Bayerischer Verfassung dem Allgemeinwohl verpflichtet. Dazu gehöre auch, allen Bürgern den Zugang zu bezahlbarem Grund und Boden zu verschaffen. Dies sei Voraussetzung für den Erhalt einer sozial ausgewogenen Bevölkerungsstruktur. Zudem könne es sich Fischbachau auf Dauer nicht leisten, die Wertsteigerung von Grün- in Bauland (von 25 Euro auf 1000 Euro pro Quadratmeter) rein den privaten Eigentümern zu überlassen und auf der anderen Seite die Kosten für den notwendigen Ausbau der Infrastruktur von Straßen bis hin zur Kinderbetreuung selbst zu tragen.
Deutlich schärfer drückten sich die anderen Ratsmitglieder aus. Man habe sich einen gesamten Samstagvormittag zusammengesetzt, um dieses Modell auszuarbeiten, sagte etwa Thomas Kantenseder (FaB). „Und jetzt sollen wir wieder von vorne anfangen?“

Auch Martin Bacher (FWG) bezweifelte, dass die Hinzuziehung eines externen Experten etwas Neues ergeben würde: „Da drehen wir uns nur im Kreis.“ Vielmehr habe man den Bürgern versprochen, in dieser Sache bald tätig zu werden. „Es gehört sich nicht, dass wir es jetzt noch mal vertagen.“
Auch Simon Irger (FWG) erinnerte, dass viele Anfragen auf Bauland für Einheimische auf Halde lägen. In den Wahlprogrammen sämtlicher Fraktionen sei die Schaffung bezahlbaren Wohnraums gestanden, erinnerte Michael Gartmaier (CSU). „Auch ich arbeite hart und möchte mir mal was aufbauen“, sagte er und forderte mit Bernhard Padeller (FaB) und Eva Köhler (Grüne) seine Ratskollegen auf, den Grundsatzbeschluss wie vorgesehen öffentlich und Punkt für Punkt zu bearbeiten.

Das tat das Gremium auch. Regauers Antrag fiel mit 3:16-Stimmen durch. Ebenso wie Andreas Gschwendtners Vorstoß, den Passus zum Verzicht auf einen Zwischenerwerb der Gemeinde, wenn nur eine Wohneinheit zur Selbstnutzung oder Vermietung nach sozialen Kriterien entstehen soll, auf mehrere von Einheimischen in Anspruch genommene Wohneinheiten zu erweitern. „Zum Beispiel, wenn mehrere Familien zusammen etwas bauen wollen.“ Man könne das System gern bei Spekulanten anwenden, meinte Gschwendtner (CSU), „aber nicht bei einzelnen Bürgern, denen es wirklich weh tut“.

Da platzte Thomas Kantenseder (FaB) der Kragen. „Das ist das egoistische Denken der Landwirte. Ihr habt Privilegien, die sonst keiner hat“, schimpfte er. Bernhard Kafl (FWG) betonte, dass ja niemand gezwungen sei, Baurecht zu beantragen, sondern auf seinen Wiesen auch einfach weiter „Radieserl anbauen oder Schafe halten“ könne. Etwas weniger emotional drückte Deingruber aus, dass die Gemeinde nur dann tätig werde, wenn der Bedarf gegeben sei: „Es geht bei diesem Beschluss nur um das Wie, nicht um das Ob.“

Auszüge aus dem Grundsatzbeschluss

Der vom Gemeinderat gefasste Grundsatzbeschluss zur Baulandentwicklung in Fischbachau gliedert sich in eine Präambel und elf Leitlinien. Erstere begründet die Notwendigkeit zur Schaffung von bezahlbarem Wohnraum mit den stark gestiegenen Bodenrichtwerten und dem daraus resultierenden drohenden Wegzug von jungen Familien und älteren Bürgern sowie Personalmangel vor allem in Gastronomie und Hotellerie. Um eine „Mobilisierung von Bauland“ zu erwirken und damit dafür zu sorgen, dass alle Bürger darauf Zugriff bekommen – egal ob in Eigentum, Erbbaurecht oder Miete –, sollen bei der Ausweisung von neuem Baurecht folgende Leitlinien gelten:

1. Außenbereichsflächen werden nur dann zu Bauland, wenn der Grundstückseigentümer 50 Prozent (in begründeten Einzelfällen 30 Prozent) der Fläche in einem städtebaulichen Zielsicherungsvertrag zum Baulanderwartungspreis (zehn Prozent des Bodenrichtwerts) an die Gemeinde verkauft. Die wiederum veräußert die Grundstücke zum Preis von 50 Prozent des Bodenrichtwerts in einem Einheimischenmodell.
2. Der Erwerb durch die Gemeinde erfolgt zu einem möglichst frühen Zeitpunkt.
3. Erschließungs- und öffentliche Grünflächen sind anteilig von allen Grundstückseigentümern einzubringen.
4. Die Zielerfüllung bei Weiterveräußerung ist durch Vorgaben (Baupflicht innerhalb von fünf Jahren, Erstwohnsitzbindung) sicherzustellen.
5. Planungen, deren primäres Ziel nicht die Schaffung von Wohnbauland ist, werden als Einzelfallentscheidung behandelt.
6. Bei neuem Baurecht oder Nachverdichtung im Innenbereich erfolgt ebenfalls eine Einzelfallentscheidung.
7. Jeder Grundeigentümer hat ein Rücktrittsrecht vom Verkauf an die Gemeinde, wenn er innerhalb einer bestimmten Frist kein Bauland ausgewiesen bekommt.
8. Sofern nur Baurecht für eine Wohneinheit entstehen soll, erfolgt kein Zwischenerwerb durch die Gemeinde.
9. Die Eigentümer werden an den Kosten für Baureifmachung und Erschließung beteiligt.
10. Der Grundsatzbeschluss entfaltet keinen Anspruch auf Baurecht. Dieses wird nur unter Achtung gesetzlicher Vorgaben und Abwägung aller Belange ausgewiesen.
11. Die Gemeinde behält sich Abweichungen von den Leitlinien in begründeten Einzelfällen vor.

[Merkur, 26.10.2022]

Holzkirchen – Wohnraum schaffen, aber umsichtig mit Flächen umgehen – ein Dilemma, vor dem Kommunen tagtäglich stehen. Alfons Besel, Bürgermeister in Gmund, kennt diese Problematik und hat für seine Gemeinde eine Leitlinie gefunden: die Gemeinwohlökonomie (GWÖ). Welche Vorteile die GWÖ für Kommunen, Unternehmen und Vereine bietet – darum ging es nun bei einer Podiumsdiskussion in Holzkirchen. Der Verein Kulturvision hatte dazu in seiner Veranstaltungsreihe „anders wachsen“ eingeladen.

Gmund hat sich als erste Kommune im Landkreis entschlossen, eine Gemeinwohl-Bilanz zu erstellen. Bürgermeister Besel begründete: „In Gmund ist das naheliegend, denn am Rathaus ist eine Inschrift ‚Oberstes Gesetz ist das allgemeine Wohl‘.“ Der Gemeinderat habe einstimmig beschlossen, die kommunalpolitische Ausrichtung nachhaltig und enkeltauglich zu gestalten. Als Imker spüre er die Veränderungen und wisse um den Handlungsbedarf.

Die GWÖ-Prinzipien seien klar, da gehe es um Selbstverpflichtungen, aber auch um den Umgang mit Zielkonflikten, wie beispielsweise die Balance zwischen dem Schaffen von Wohnraum und Flächenverbrauch. „GWÖ ist für mich die Klammer, ein tolles Tool.“ Die Verwaltung habe mitgezogen, erste Arbeitsgruppen hätten ihre Arbeit aufgenommen.

Das Gute daran sei, meinte Besel, dass es nicht um Verbote und Gebote gehe, sondern um die Frage: Wie will ich sein? In Gmund sei man jetzt dabei, anhand von Indikatoren zu messen, wo man stehe. Dabei könne man von der ersten in Bayern zertifizierten Gemeinde Kirchanschöring lernen. Ihm gehe es um Lebensqualität und Daseinsfürsorge ebenso wie um Rechtsstaatlichkeit und Demokratie, sagte Besel. GWÖ sei ein gutes Instrumentarium, alles transparent und mit der Bevölkerung darzustellen.

Harro Colshorn arbeitet in seiner Biogärtnerei in Bruckmühl/Vagen, Kreis Rosenheim, schon seit vielen Jahren nach den Prinzipien der GWÖ und ist auch ehrenamtlich bei der Initiative tätig. Er habe alte bäuerliche Werte erhalten und mit neuem Leben erfüllen wollen, sagte er. Die Verantwortung für Mensch, Tier, Pflanze und Boden sei es, die ihn für die Arbeit im Sinne des Gemeinwohls motiviere. Das treffe ebenso auf andere Branchen zu. Mit der GWÖ könne jeder Unternehmer überprüfen, was er bereits leiste, wo es Entwicklungsbedarf gebe und wie es nach außen getragen werden könne.

Welche Vorteile die Gemeinwohlökonomie für Betriebe habe, erklärte Kerstin Trümper-Kumaus von der Regionalgruppe GWÖ Mangfalltal. Nicht nur, dass Kunden zunehmend für nachhaltig produzierte Produkte sensibilisiert seien. Wichtig sei auch: „Der gut ausgebildete Nachwuchs sucht sich Unternehmen, die seinen Bedürfnissen nach Arbeitskultur und Work-Life-Balance entsprechen.“ Beim derzeitigen Fachkräftemangel ist ein Betrieb damit schnell für Bewerber attraktiver.

[Merkur, 18.10.2022]

Mit der Podiumsdiskussion „Welche Vorteile bietet die Gemeinwohlökonomie für Unternehmen, Kommunen und Vereine?“ startete der 7. Zyklus der Veranstaltungsreihe „anders wachsen“ von KulturVision e.V. im KULTUR im Oberbräu Holzkirchen. Die Argumente der Experten überzeugten.

„Es geht darum, eine gute Geschichte zu erzählen.“

„So wie wir die Welt erfahren, so handeln wir.“ Mit diesem Satz des amerikanischen Psychiaters Ronald D. Laying startete Moderatorin Monika Ziegler die Matinee. Eine Viertelstunde Medienkonsum reichten aus, um die Stimmung eines Menschen von neutral zu negativ zu verändern, erklärte sie und betonte: „Aber auch eine gute Geschichte hat eine enorme Ansteckungskraft. Eine solche gute Geschichte wolle man heute erzählen.“

„Ein gutes Leben für alle“

das Motto der GWÖ

Das Gemeinwohl, so steht es auf dem Roll-Up der Gemeinwohlökonomie, ist in der Bayerischen Verfassung verankert.: „Die gesamte wirtschaftliche Tätigkeit dient dem Gemeinwohl.“ Wie dies umgesetzt werden kann, hat der österreichische Pionier Christian Felber in seinen Büchern niedergelegt. Er war 2019 auf Einladung von „anders wachsen“ im Landkreis zu Gast und trug seine Ideen vor einem vollen Saal vor.
Die anschließend gegründete und während der Pandemie versandete Regionalgruppe GWÖ wurde jüngst von Kerstin Trümper-Kumaus und Timm Jelitschek wieder belebt. „Ein gutes Leben für alle“, dieses Motto von GWÖ habe sie fasziniert und bewogen, sich ehrenamtlich einzusetzen, erklärte Kerstin Trümper-Kumaus. Eine Wirtschaft, in der es nicht nur um Profit gehe, sondern auch darum, wie wir miteinander umgehen und die vielleicht gerade deshalb erfolgreich ist, wolle sie unterstützen.

Als erste Kommune im Landkreis Miesbach hat sich Gmund entschlossen, eine Gemeinwohlbilanz zu erstellen. Bürgermeister Alfons Besel begründete: „In Gmund ist das naheliegend, denn am Rathaus ist eine Inschrift ‚Oberstes Gesetz ist das allgemeine Wohl‘.“ Der Gemeinderat habe einstimmig beschlossen, die kommunalpolitische Ausrichtung nachhaltig und enkeltauglich zu gestalten. Als Imker spüre er die Veränderungen und wisse um den Handlungsbedarf.
Selbstverpflichtungen und Umgang mit Zielkonflikten

Die GWÖ-Prinzipien seien klar, da gehe es um Selbstverpflichtungen, aber auch um den Umgang mit Zielkonflikten, wie beispielsweise die Balance zwischen dem Schaffen von Wohnraum und Flächenverbrauch. „GWÖ ist für mich die Klammer, ein tolles Tool.“ Auch die Verwaltung habe mitgezogen und erste Arbeitsgruppen hätten ihre Arbeit aufgenommen.

Die Grundsätze der GWÖ

Harro Colshorn arbeitet schon seit zig Jahren nach den Prinzipien von GWÖ in seiner Biogärtnerei und ist auch ehrenamtlich bei der Initiative tätig. Er habe alte bäuerliche Werte erhalten und mit neuem Leben erfüllen wollen, sagte er. Die Verantwortung für Mensch, Tier, Pflanze und Boden sei es, die ihn für die Arbeit im Sinne des Gemeinwohls motiviere. Das treffe ebenso für andere Branchen zu. Mit GWÖ könne ein jeder Unternehmer überprüfen, was er bereits leiste, wo es Entwicklungsbedarf gebe und wie es nach außen getragen werden könne. Es gehe um die Haltung jedes einzelnen.

Diese Überprüfung, erklärte Kerstin Trümper-Kumaus, laufe über eine Bilanz mit 20 Matrixpunkten, anhand derer jeder Einzelne, jedes Unternehmen, jede Kommune die Arbeit einschätzen könne. Das Gute daran sei, meinte Alfons Besel, dass es nicht um Verbote und Gebote gehe, sondern dass die Frage gestellt werde, wie will ich sein. In Gmund sei man jetzt dabei, anhand von Indikatoren zu messen, wo man stehe. Dabei könne man von der ersten in Bayern zertifizierten Gemeinde Kirchanschöring lernen. Ihm gehe es um Lebensqualität und Daseinsfürsorge ebenso wie um Rechtsstaatlichkeit und Demokratie. GWÖ sei ein gutes Instrumentarium, alles transparent und mit der Bevölkerung darzustellen.

In Deutschland gebe es inzwischen tausend zertifizierte Unternehmen, aber weitaus mehr, die auf dem Weg der Bilanzierung seien, erklärte Harro Colshorn. Auch kommunale Betriebe würden sich der GWÖ anschließen. Rechtliche und ökonomische Vorteile gebe es für die Unternehmen nicht. „Wer nachhaltig wirtschaftet, hat höhere Kosten und weniger Erträge“, konstatierte er. Um die Wettbewerbsverzerrungen abzuschaffen, müssten dringend die Subventionen in Milliardenhöhe abgeschafft werden. „Wir bedienen eine Nische für Konsumenten, die sich höhere Preise leisten können.“

Die Vorteile der GWÖ für Firmen

Die Vorteile der GWÖ für Unternehmen liegen im derzeitigen Fachkräftemangel darin, dass sie für Bewerber attraktiver sind, betonte Kerstin Trümper-Kumaus. „Der gut ausgebildete Nachwuchs sucht sich Unternehmen, die seinen Bedürfnissen nach Arbeitskultur und Work-Life-Balance entsprechen.“ Auch Kunden seien zunehmend für nachhaltig produzierte Produkte sensibilisiert.

Eine lebenswerte Kommune, ein attraktives Unternehmen, das also zeichnet GWÖ aus. Die Philosophie ist aber auch für Vereine und den Einzelnen interessant. Vereine arbeiten eh schon vielfach nach den Prinzipien und könnten durch eine Bilanzierung ihr Image verbessern und Privatpersonen ihre Lebensweise verändern.

Die Initiative „Enkeltauglich leben“, vor der Pandemie von „anders wachsen“ erfolgreich durchgeführt, sollte wieder aufleben, war ein Ergebnis der lebhaften Diskussion des interessierten Publikums. „Zuhören und Bewusstwerden, was Gemeinwohl ist“, das sei die richtige Zielsetzung, meinte Harro Colshorn.

„Die Geschichte der Gemeinwohlökonomie ist eine gute Geschichte und muss hinausgetragen werden“, schloss Moderatorin Monika Ziegler die Podiumsdiskussion.

[KulturVision, 27.10.2022]

https://www.kulturvision-aktuell.de/vorteile-der-gwoe-anders-wachsen-holzkirchen-2022/

Die Baugenossenschaft Holzkirchen sammelt Kraft für den nächsten großen Sprung: In zwei Jahren soll endlich die Generalsanierung des „Polizistenblocks“ in der Baumgartenstraße 26 angepackt werden. In der Generalversammlung kam jetzt auch die aktuelle Energiekrise zur Sprache, deren Folgen viele der 219 Mieter fürchten. Neubaupläne sind in sehr weite Ferne gerückt.

Holzkirchen – Die Renovierungskampagne der Baugenossenschaft Holzkirchen läuft seit Jahren und sie kostet viel Geld. Zwölf Millionen Euro flossen seit 2012 in die Modernisierung der teils sehr alten Immobilien. Was die Ertüchtigung ganzer Blöcke anbelangt, verordnete sich die Baugenossenschaft 2019 eine Verschnaufpause, um finanziell wieder ein Polster anzusammeln. Im Vorjahr, teilte Vorstandsvorsitzender Torsten Altevers jetzt in der Generalversammlung mit, wuchsen die Rücklagen wieder auf 890.400 Euro an.

Die Zeit sei gekommen, sagt Altevers auf Anfrage, um das nächste Großprojekt anzupacken: 2024 werden die zwölf Wohnungen in der Baumgartenstraße 26 einer Generalsanierung unterzogen. „Seit Jahren unser Sorgenkind“, räumt Altevers ein, „dort muss jetzt was passieren.“ Die Kosten schätzt der Vorsitzende auf jenseits einer Million Euro. Zusätzlich zu diesem Kraftakt sind laufende Wohnungsrenovierungen zu stemmen, wenn es zu Mieterwechseln kommt. Über 210.000 Euro waren dafür in 2021 fällig. „Heuer zeichnet sich ein genauso hoher Aufwand ab“, sagt Altevers.

Dabei werden im Jahr nur fünf bis zehn Einheiten frei. Für die Warteliste, auf der mehrere Hundert Namen stehen, ist das keine Entlastung. „Jedes Jahr wird die Liste länger“, sagt Altervers, „uns erreichen immer mehr Anfragen.“ Die enorme Nachfrage ist kein Wunder, da die Baugenossenschaft in der hochpreisigen Mietregion Holzkirchen fast unglaubliche Preise aufruft: Selbst für Wohnungen mit Zentralheizung sind nur 9,50 Euro pro Quadratmeter fällig. 2019 hatte es eine Erhöhung um einen Euro gegeben. „Ob es weitere Erhöhungen gibt, werden wir noch besprechen“, kündigt Altevers an.

Das größere Problem für viele Mieter sind derzeit die Energiekosten. Die meisten Wohnungen hängen an der Fernwärme der Gemeindewerke, auch der „Polizistenblock“ soll 2024 dazukommen. Einige Einheiten werden indes noch mit Öl, Gas oder Strom geheizt. „Die Leute müssen Unsummen dafür zahlen“, fürchtet Altevers, „wir haben fest vor, baldmöglichst alle auf Fernwärme umzustellen.“ Vorsorglich habe man bereits die Nebenkosten-Abschläge angehoben, „damit der Brocken, der da nachkommt, nicht ganz so groß wird“.

Auch von den allgegenwärtigen Liefer- und Materialproblemen ist die Baugenossenschaft betroffen. Der überfällige Einbau von vier Aufzügen für die 40 Wohnungen in der Birkenstraße musste ins nächste Jahr geschoben werden. Und immer häufiger wird Altevers nach einem möglichen Neubau in der Lindenstraße gefragt. „Erst wenn der Bestand gut dasteht, können wir über die Schaffung zusätzlicher Wohneinheiten reden“, betont der Vorsitzende.

Im Führungsteam ging heuer eine Ära zu Ende: Nach 34 Jahren in Vorstand und Aufsichtsrat verabschiedete sich Hans Nitsch. Für ihn wählte die Generalversammlung Nikola Würzhuber in den dreiköpfigen Vorstand. Der Aufsichtsrat zählt künftig fünf statt vier Mitglieder. Wie Aufsichtsratsvorsitzender Werner Bauer erklärte, soll der 34-jährige Manuel Blank das Team verjüngen. Die Versammlung war einverstanden. Zudem wurde Christine Blank für weitere drei Jahre in das Kontrollgremium bestellt.

[Merkur, 27.09.2022]

Freistaat setzt Bauland-Gesetz um – allerdings nicht vollständig

München erhält mehr Instrumente, um Wohnraum zu schaffen. Das bayerische Bauministerium wird am Freitag eine Verordnung erlassen, die es der Stadt künftig ermöglicht, ohne eine Änderung von Bebauungsplänen neue Wohnhäuser zu errichten, bestehende aufzustocken oder Wohngebiete nachzuverdichten. Damit setzt der Freistaat das sogenannte Baulandmobilisierungsgesetz um. Das hatten zuvor unter anderem OB Dieter Reiter (SPD) und der Chef der bayerischen SPD sowie der Landtagsfraktion, Florian von Brunn, mehrfach eingefordert.

Der bayerische Bauminister Christian Bernreiter (CSU) sieht in der Umsetzung des neuen Gesetzes eine Chance, mehr neuen Wohnraum gezielt in den Städten und Gemeinden zu schaffen, in denen viele Menschen danach suchen. „Außerdem erhalten die Städte und Gemeinden an brachliegenden oder unbebauten Grundstücken ein erweitertes Vorkaufsrecht.“

Das Baulandmobilisierungsgesetz ist eine Novelle des Baugesetzbuches. Der Ministerrat hatte Ende vergangenen Jahres entschieden, von ihr Gebrauch zu machen. Auf dieser Grundlage können in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt besondere Regeln gelten, sofern die jeweilige Landesregierung bestimmte Kommunen als solche mit „angespanntem Wohnungsmarkt“ etikettiert. Das gilt nun in 208 von insgesamt 2056 Städten, Märkten und Gemeinden.

„Jedem ist klar, dass Mietwohnungen vor allem in den großen Städten knapp und teuer sind“, sagt Bernreiter. „Deswegen tun sich Stadtstaaten mit dieser Verordnung auch leicht. Aber Bayern ist ein Flächenstaat. Wir können also nicht nur die Situation in München anschauen, sondern müssen den ganzen Freistaat in den Blick nehmen.“

Kritik gibt es dennoch. Denn das neue Gesetz sieht auch ein Umwandlungsverbot vor. Wenn jemand beispielsweise Miet- in Eigentumswohnungen umwandeln möchte, hätte die Stadt aber einer gewissen Zahl an betroffenen Wohnungen ein Vetorecht. Intention dieses Instrumentes ist der Bestandsschutz. Doch davon finde sich in der bayerischen Verordnung nichts, sagt SPD-Chef von Brunn. „Minister Bernreiter versucht, uns eine Halbe Bier als Mass zu verkaufen. Das wichtige Umwandlungsverbot von Miet- in Eigentumswohnungen fehlt.“ Ähnlich sieht das Volker Rastätter vom Mieterverein. „Es reicht nicht, nur die Neubauten in den Blick zu nehmen. Wir brauchen auch den Schutz für Bestandsmieter.“

[Merkur, 15.09.2022]

Wer kennt sie nicht: großflächige Wohnsiedlungen mit Einfamilienhäusern, die nur noch von einer oder zwei Personen bewohnt werden, nachdem die Kinder ausgezogen sind – und gleichzeitig ist (bezahlbarer) Wohnraum so knapp wie noch nie zuvor. Lassen sich aus diesen beiden Phänomenen gemeinsame Lösungen erarbeiten? Diese Frage und mögliche Antworten sind Thema der Leerstandskonferenz „Jemand daheim?“ von Mittwoch, 21., bis Freitag, 23. September, in der Alten Spinnerei in Kolbermoor. Mitveranstalter ist die Leader-Region Miesbacher Land. Auf dem Programm stehen Fachvorträge und Diskussionsrunden mit Experten aus dem In- und Ausland sowie Bustouren zur Besichtigung einiger Best-Practice Projekte in der Region zu Umbau, Zwischen- und Wiedernutzung von Einfamilienhäusern. Die Veranstaltung beginnt am Mittwoch mit einem Kinoabend. Die Konferenz startet am Donnerstag um 9 Uhr und endet am Freitag um 13 Uhr. Die Teilnahme an Konferenz und Bustouren ist kostenlos, für Speisen und Getränke wird eine Pauschale in Höhe von 99 Euro erhoben. Einige Themen der Vorträge: Vielfalt an Wohnformen, Potenziale der Bauleitplanung, Idee eines Flächenzertifikathandels. Die Bustouren führen unter anderem zu Wohnprojekten in Gmund und an den Klosteranger in Weyarn. Detailliertes Programm und Anmeldung im Internet auf www.jemand-daheim.de.

[Merkur, 31.08.2022]

Kreis Miesbach bundesweit Ausreißer

Landkreis – Das Hamburgische WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) hat die Immobilienangebote in den 401 Landkreisen und kreisfreien Städten Deutschlands untersucht und gibt im Postbank Wohnatlas 2022 einen Überblick über die regionalen Preisabstufungen zwischen Eigentumswohnungen im Bestand und Neubauobjekten, die zwischen 2019 und 2021 fertiggestellt wurden. Am krassesten ist der Unterschied just im Kreis Miesbach. Dort kostet der Quadratmeter einer vor 2018 fertiggestellten Wohnung im mittleren Preissegment 7300 Euro, in einem Neubau hingegen knapp 12 371 Euro. Beim Kauf einer 70 Quadratmeter großen Wohnung ergibt sich damit im Landkreis eine rechnerische Preisdifferenz von rund 355 000 Euro.

Zum Vergleich: Im bundesweiten Mittel liegt der Preisaufschlag für eine 70 Quadratmeter große Neubau-Wohnung gegenüber einer Immobilie aus dem Bestand im mittleren Preissegment bei 93 694 Euro. Bei hochpreisigen Objekten, also den teuersten zehn Prozent aller Angebote, ist der Preisabstand mit 70 151 Euro geringer.

Neben dem Kreis Miesbach ist der höhere Preisunterschied insbesondere im Großraum München, im Bundesland Sachsen und der Metropolregion Rheinland zu beobachten.

[Merkur, 06.08.2022]