23 Feb

„Wohnraumoffensive“: Regierung lobt sich, Verbände kritisieren

Bezahlbarer Wohnraum ist das Ziel der „Wohnraumoffensive“: Die Bundesregierung sieht sich dabei auf Kurs. Immobilien- und Sozialverbände sind hingegen ernüchtert, scharfe Kritik kommt auch von der Opposition.

Auf ihrem Wohngipfel hat die Bundesregierung die Ergebnisse ihrer Politik in diesem Bereich diskutiert. Fazit: Die Zwischenbilanz könne sich „wirklich sehen lassen“, so Bundeskanzlerin Angela Merkel (CDU). Gleichzeitig betonte sie, der Wohnungsbau bleibe eine „permanente Aufgabe“. Bauwirtschaft und Mietervertreter dagegen äußerten Kritik; sie warfen der Regierung Versäumnisse bei der Wohnungsbauförderung und bei der Sicherung bezahlbaren Wohnens vor.

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Städtetag: Zahl der Sozialwohnungen schrumpft

Jährlich fielen über 60.000 Wohnungen durch Fristablauf aus der Sozialbindung und „deutlich weniger“ Sozialwohnungen kämen neu hinzu, erklärte Städtetags-Vizepräsident Markus Lewe. Dadurch seien zwischen 2002 und 2019 etwa 1,2 Millionen Sozialwohnungen verloren gegangen.
Kritik von Baugewerkschaft und Mieterbund

Die Gewerkschaft IG BAU rechnet bis Ende 2021 mit „bestenfalls 1,2 Millionen Neubauwohnungen“. Gewerkschaftschef Robert Feiger warf Seehofer einen „unfairen Griff in die Trickkiste der Statistik“ vor, weil der Minister aktuelle Baumaßnahmen sowie Baugenehmigungen mitzähle. „Im Rohbau kann man nicht wohnen. Und auf einer Baugenehmigung schon mal gar nicht.“

Die Regierung habe ihr Ziel „schlichtweg verfehlt“ und insbesondere beim sozialen Wohnungsbau versagt, kritisierte auch der Präsident des Deutschen Mieterbunds, Lukas Siebenkotten, in den Zeitungen der Funke Mediengruppe. Mit Blick auf die kommende Legislaturperiode forderte Siebenkotten ein eigenes Bauministerium.

Vollständiger Artikel: https://www.br.de/nachrichten/deutschland-welt/wohnraumoffensive-regierung-lobt-sich-verbaende-kritisieren,SPqzE7s

[BR, 23.02.2021]

18 Feb

Älterer Hausbesitzer sucht Wohnung

Die Kinder sind längst ausgezogen, und das große Haus samt Garten ist zur Last geworden. So ergeht es vielen älteren Bürgern in Holzkirchen – während junge Familien dringend Wohnraum suchen. Die Quest AG tritt als Vermittler in solchen Fällen auf.

Holzkirchen/Weyarn – Johann Walser hat es nie bereut. „Ich bin sehr zufrieden mit der Geschichte“, sagt der 63-Jährige. Früher wohnte er in einem Haus in Holzolling, mit schönem Garten und Teich. „Das Garteln war mein Hobby“, erzählt der Rentner. Doch als er älter wurde, fiel ihm diese Arbeit immer schwerer. Das schöne Grün wurde plötzlich zur Last. Heute lebt Walser mit seiner Frau in einer Wohnung am Weyarner Klosteranger. Garten gießen, Schneeräumen, Mülltonne rausstellen, mehrere Stockwerke putzen: All das fällt weg. „Ich genieße es, dass ich mich jetzt um nichts mehr kümmern muss.“

Denn Walser, übrigens der ehemalige Geschäftsleiter im Weyarner Rathaus, hat ein Angebot angenommen, das die Quest AG aus Kolbermoor ihm gemacht hat. Die Firma, die den Klosteranger bebaute, half ihm während seines Einzugs in die neue Wohnung dabei, sein altes Haus zu veräußern. Dort zog eine Familie mit Kind ein. Dieses „Häusertausch-Projekt“ möchte Quest nun auch in Holzkirchen aufziehen. Dort bebaut der Investor die Wiese am Valleyer mit Mehrfamilienhäusern (wir berichteten).

Die Problematik greift auch das Ortsentwicklungskonzept der Marktgemeinde auf. „In älteren Einfamilienhausgebieten leben meist viele ältere Alleinstehende oder Paare“, heißt es dort. „Die Häuser wurden für Familien gebaut, sind aber oft nicht mehr entsprechend genutzt.“ Kinder sind ausgezogen, Ehepartner womöglich schon gestorben. Die Verbliebenen schaffen es im Alter oft nicht mehr, ihr Anwesen zu bewirtschaften. Zudem sind die Häuser meist nicht barrierefrei. „Ein eigenständiges Leben im Alter ist aufgrund dieser Rahmenbedingungen oftmals erschwert.“ Daher sei es wichtig, in unmittelbarer Nähe attraktive Alternativen für diese Bevölkerungsgruppe anzubieten, empfiehlt das Konzept. Mit barrierefreien Wohnungen in passender Größe. „Gleichzeitig werden die Einfamilienhäuser für junge Familien frei.“

Genau hier setzt Quest an, wie Vorstandsvorsitzender Max von Bredow erklärt: „Wir haben gemerkt, dass sich die Zeiten geändert haben.“ Früher wollten die Leute nicht aus ihrem Eigenheim heraus. Heutzutage aber hingen viele nicht mehr so an ihrem Eigentum, berichtet Bredow. Im Gegenteil: Die meisten machen sich bereits mit 60 Gedanken darüber, wo sie ihren Lebensabend verbringen. Sie befreien sich also frühzeitig von zu groß gewordenen Häusern und suchen sich eine kleinere, barrierefreie Wohnung. Am liebsten im eigenen Viertel, damit sie im sozialen Umfeld bleiben.

Deshalb sehe das Ortsentwicklungskonzept Quartierszentren vor, ähnlich dem, was am Valleyer Weg entstehe. Geschäfte, Ärzte und Bushaltestellen seien von dort aus fußläufig erreichbar. Denkbar seien in diesen Zentren ferner ambulant betreute Wohngruppen.

Doch gerade im Alter fällt eine Veränderung oft schwer. Haus verkaufen, neue Wohnung finden, die Finanzierung. Ein stressiges Unterfangen. Quest begleitet und unterstützt Interessierte bei diesem Prozess, verlangt dafür aber eine Provision. Schon am Weyarner Klosteranger trat Quest als Vermittler auf.

In Bad Feilnbach im Kreis Rosenheim, wo Quest ebenfalls eine Wohnanlage baut, wird das Projekt über einen Immobilienzirkel verfeinert. Also eine Internetplattform, wo beispielsweise ein älterer Mann sein Einfamilienhaus anbietet und zugleich Einheimischen einen Vorkaufszeitraum einräumt. Nur wer sich bei Quest anmeldet, bekommt Zugang zur Plattform. Ähnliches sei für das neue Wohnquartier am Valleyer Weg denkbar.

Bürgermeister Christoph Schmid (CSU) befürwortet den Vorstoß. „Das ist eine pfiffige Marketingidee.“ Die Gemeinde habe damit allerdings wenig zu tun. Immerhin sei Quest ein privater Bauträger. Einem, dem das Konzept gut gefällt, ist Grünen-Gemeinderat Robert Wiechmann: In den 50er und 60er Jahren, als Holzkirchen wuchs, habe man noch ganz anders gebaut, sagt er. Das Einfamilienhaus mit großem Grundstück galt damals als Maßstab. Inzwischen aber würden sich viele ältere Leute beklagen. „Das sind keine Einzelfälle.“ Quest packe dieses Problem an. „Das ist bestimmt nicht uneigennützig, aber ja auch nicht unlauter.“

[Merkur, 18.02.2021]

18 Feb

Miete zehrt Kaufkraft auf

In München lässt es sich gut leben – und teuer. Zwar haben die Bewohner der bayerischen Landeshauptstadt die höchste Kaufkraft in der Republik, sie müssen aber noch weit mehr für die teuren Mieten an der Isar hinlegen.

München/Nürnberg – Die Kaufkraft in München ist am höchsten und liegt 33 Prozent über dem Durchschnitt in Deutschland. Allerdings liegt der Anteil der Miete zum Deutschlandschnitt bei 233 Prozent. Das heißt, ein Münchner muss eine um 133 Prozent höhere Miete zahlen als der Mittelwert von Deutschland. Letzterer würde bei einem Quadratmeterpreis von acht Euro für eine 75 m2 große Wohnung bei 600 Euro liegen. In der Isarmetropole würde eine gleichgroße Wohnung 1395 Euro Miete (18,60 Euro/m2) kosten, also mehr als doppelt so viel.

In vielen deutschen Großstädten verdient die Bevölkerung zwar überdurchschnittlich gut, die Mieten sind aber oft noch viel höher als im Bundesdurchschnitt. Vor allem in München und Frankfurt stehen die hohen Mieten in keinem angemessenen Verhältnis zur Kaufkraft. Das zeigt eine Analyse der Immowelt AG, bei der die angebotenen Kaltmieten mit der durchschnittlichen Kaufkraft pro Kopf verglichen wurden. Die Daten zur Kaufkraft stammen von der Gesellschaft für Konsumforschung (GfK) in Nürnberg aus dem Jahr 2020. Den größten Unterschied gibt es in München: Hier liegt die Kaufkraft bei 31 385 Euro pro Kopf und Jahr. Der Bundesdurchschnitt beträgt 23 637 Euro.

Ähnlich wie in München ist es auch in Frankfurt. Das verfügbare Einkommen pro Einwohner liegt, auch aufgrund gut dotierter Jobs in der Bankenbranche, 12 Prozent über dem Deutschlandwert – die Mieten übertreffen den Wert allerdings um 83 Prozent. Im Mittel 14,60 Euro pro Quadratmeter kostet in Frankfurt eine Mietwohnung.

In Berlin wurde aufgrund der zuletzt stark gestiegenen Mietpreise 2019 der Mietendeckel beschlossen. Laut Immowelt scheint der Mietendeckel bereits eine Auswirkung auf die Preise zu haben.

Dennoch gehen Mietpreise und Kaufkraft in der Hauptstadt weit auseinander. Mieter zahlen dort im Median 12,50 Euro pro Quadratmeter – 56 Prozent mehr als das Deutschlandmittel. Doch im Gegensatz zu München oder Frankfurt ist das verfügbare Einkommen unterdurchschnittlich. Die Kaufkraft pro Einwohner in Berlin liegt bei 21 829 Euro und somit acht Prozent unter dem Bundesmittel.

Auch beim Blick auf die reichsten Landkreise Deutschlands zeigt sich, dass die Strahlkraft der Großstädte häufig bis ins Umland reicht. Die Landkreise mit dem höchsten verfügbaren Einkommen liegen allesamt in den Einzugsgebieten von München, Frankfurt oder Stuttgart. Die Bewohner im reichsten Landkreis Starnberg haben zwar pro Kopf 41 Prozent mehr Kaufkraft als der Rest der Republik, sie müssen aber eine um 69 Prozent höhere Miete bezahlen (13,50 Euro). Im Landkreis München sind die Mietpreise mit 15 Euro pro Quadratmeter sogar noch teurer und fast doppelt so hoch wie im Deutschlandmittel. Die Kaufkraft liegt allerdings nur 36 Prozent über dem deutschlandweiten Durchschnitt.

Mietpreis-Prognose

Corona belastet durch Kurzarbeit, gestrichene Arbeitsplätze oder insolvente Unternehmen. Auf Dauer könnte das die Kaufkraft deutlich mindern. Die Mieten in den größten deutschen Städten klettern dagegen trotz Pandemie 2021 weiter nach oben. Grund dafür ist die anhaltend hohe Nachfrage nach Wohnungen bei gleichzeitig sinkendem Angebot. Die einzigen untersuchten Städte, in denen Rückgänge vorausgesagt werden, sind Berlin (-5 %/Mietendeckel) und Hamburg (- 1 %). In Hamburg machen sich die große Neubauaktivität und Sättigungseffekte bemerkbar.

[Merkur, 18.02.2021]

04 Feb

Neues Quartier im Herzen von Holzkirchen

Auf einer Wiese zwischen Valleyer Weg und Angerstraße entsteht ein neues Wohnquartier im Herzen von Holzkirchen. Die Quest AG baut dort bis zu 70 Wohnungen. Einen Teil davon erwirbt die Gemeinde, um günstigen Wohnraum zu schaffen. Ein Knackpunkt ist allerdings die verkehrliche Erschließung des Gebiets.

Holzkirchen – Bürgermeister Christoph Schmid (CSU) kommt schnell zum Punkt: „Es ist kein Geheimnis, dass Holzkirchen unter einem Siedlungsdruck steht“, sagt er. „Wir brauchen Wohnraum.“ Dieser soll nun in einer Baulücke mitten „im Herzen von Holzkirchen“ entstehen. Im Gemeinderat stellte die Kommune jetzt die Pläne für das neue Wohnquartier am Valleyer Weg vor. Bei einem Pressegespräch gingen Schmid, Bauherr Max von Bredow, Vorstandsvorsitzender der Quest AG, und Korbinian Kroiß von nonconform (siehe Kasten) auf Details ein.

Die Pläne sehen so aus: Auf der Wiese zwischen Valleyer Weg und Angerstraße soll ein Wohnquartier im Sinne der Nachverdichtung entstehen. Es handelt sich dabei um drei Flurstücke mit einer Gesamtfläche von 7350 Quadratmetern. Der Flächennutzungsplan weist dort ein allgemeines Wohngebiet aus. „Das heißt, eine Bebauung war dort schon immer vorgesehen“, sagt Schmid. Die Gemeinde muss jedoch einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan aufstellen.

Die Quest AG aus Kolbermoor, die den Klosteranger in Weyarn bestückt hat, erwirbt und bebaut das Areal und verkauft die Wohnungen anschließend. Laut Bredow sind wohl fünf Mehrfamilienhäuser geplant mit insgesamt 60 bis 70 überwiegend kleinen und barrierefreien Wohnungen. Gut zehn davon kann die Gemeinde zum Herstellungspreis erwerben, was ein städtebaulicher Vorvertrag festhält. Diese Wohnungen will die Kommune laut Schmid vermieten, um so bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Etwa für Azubis oder einkommensschwache Personen. Auch Wohngemeinschaften für Senioren sind angedacht. Quest kann sich wie am Klosteranger Mehrgenerationenwohnen vorstellen. „Und für Holzkirchner Bürger gibt es einen Vorverkaufszeitraum“, betont Bredow. An den Außenanlagen sollen Höfe entstehen, die öffentlich nutzbar sind. In Anlehnung an den Winklbauerhof, zu dem die Fläche einst gehörte, nennt Quest das Projekt „Winklbauerhöfe“.

Ein Knackpunkt, der bei einigen Anwohnern Bauchweh verursacht, ist die Erschließung der Fläche. Diese erfolgt über die Frühlingstraße und den Valleyer Weg, die Schönlohstraße, die eine Spielstraße ist, spielt eine untergeordnete Rolle. Stocken könnte es am Bahnübergang Valleyer Weg. Schmid sagt: „Wir wissen um die Herausforderungen.“

Gemeinde und Planer wollen das Problem über die neue Stellplatzsatzung und alternative Mobilität lösen. Um den Verkehrskollaps zu vermeiden, sollen sich die Eigentümer zu einem Mobilitätskonzept verpflichten. Beispielsweise sollen Lastenräder und Car- oder Bike-Sharingmodelle angeboten werden. Zugleich sollen Autoverzichtserklärungen eine Reduktion der Parkplätze um 55 Prozent garantieren. Schmid glaubt, dass das funktioniert, weil viele Geschäfte, Kindergärten, Schulen und Bushaltestellen gut fußläufig erreichbar sind. „In einem kleinen Radius kann mal alle Bedürfnisse des täglichen Bedarfs erfüllen.“

Im Gemeinderat kam das Projekt größtenteils gut an. Robert Wiechmann (Grüne) gefällt, dass das Quartier aus einem Guss gebaut wird. „Und dass es nicht langsam vollläuft.“ Bei dem Investor handle es sich um ein seriöses Familienunternehmen, das Vorzeigeprojekte wie den Klosteranger schuf. Elisabeth Dasch (SPD) meinte: „Ich weiß, dass die Nachbarschaft einen Schreck gekriegt hat.“ Aber die Planung sei sehr gut. Sebastian Franz (CSU) schloss sich dem positiven Tenor an. „Der Bauwerber kommt uns entgegen“, sagte er mit Blick auf das Mobilitätskonzept. Torsten Hensel (FWG) freut sich, „dass wir kleine und günstige Wohnungen bekommen“. Nur Josef Sappl sen. (CSU) schlug wegen der Erschließung kritische Töne an. Im Falle der Taktverdichtung der Bahn verschärfe sich die Situation am Bahnübergang. Insgesamt komme ihm das Baugebiet „überfüllt“ vor.

Am Ende beschloss der Gemeinderat mit zwei Gegenstimmen, das Verfahren zur Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nummer 151 einzuleiten.

Bürgerbeteiligung

Die Quest AG mag es nicht, als „Bauträger“ bezeichnet zu werden, erklärt Vorstandsvorsitzender Max von Bredow. „Wir sehen uns als Entwickler von Lebensräumen.“ Als Partner der Gemeinden. „Wir wollen Menschen glücklich machen.“ Dazu gehöre, ihnen nichts überzustülpen, sondern gemeinsam Ideen zu kreieren. Kooperatives Bauen nennt man das. Deshalb soll das Projekt „Winklbauerhöfe“ in Holzkirchen mit einer Bürgerbeteiligung begleitet werden, um die sich das Büro nonconform aus Rosenheim kümmert. Diese läuft laut Leiter Korbinian Kroiß wegen Corona überwiegend digital ab. Am 1. März geht eine Internetseite zu dem Bauvorhaben – deren Adresse noch veröffentlicht wird – online. Versehen mit Videos, die das Projekt detailliert erklären. Hier können alle Bürger Vorschläge einbringen. Am 22. März gibt es eine Bürgerwerkstatt. Weil diese per Videokonferenz abläuft, können maximal 30 Teilnehmer, die sich vorher auf der Website anmelden, mitmachen. Am 23. März findet ein Vor-Ort-Termin statt, sofern es die Coronalage zulässt. Dabei können einzelne Haushalte am Modell bauen. Parallel finden Gespräche mit direkten Nachbarn statt. Ende April werden bei einer Schlusspräsentation Ergebnisse der Bürgerbeteiligung gezeigt.

[Merkur, 04.02.2021]

14 Jan

Kritik am Zugriff der Stadt

Die Immobilienwirtschaft übt Kritik an der Wohnungspolitik der Stadtregierung. Der Plan von Grün-Rot, dass Investoren bei Neubauvorhaben 50 Prozent der Flächen abtreten müssen, sei kontraproduktiv. OB Dieter Reiter (SPD) ist an einer zügigen Lösung zur Neufassung der sozialgerechen Bodennutzung (SoBoN) gelegen.

Zwischen der Immobilienwirtschaft und der grün-roten Stadtregierung zeichnet sich ein Streit über die Ausgestaltung der Regeln zur Sozialgerechten Bodennutzung (SoBoN) ab. Bekanntlich sieht der Koalitionsvertrag vor, dass Investoren künftig bei jeder größeren Wohnungsbauentwicklung 50 Prozent der Flächen an die Stadt abtreten müssen. Und zwar „zu einem Preis weit unter Wert“, wie der Ausschuss Immobilienwirtschaft des Wirtschaftsbeirates Bayern in einer Pressemitteilung beklagt. Die Stadt will diese 50 Prozent der Wohnungen dann durch kommunale Unternehmen und Wohnungsbaugenossenschaften errichten lassen.

Bisher liegt die Quote bei 40 Prozent. Das heißt, der Bauherr selbst hat 20 Prozent Sozialwohnungen zu errichten, zehn Prozent Wohnungen im München-Modell und zehn Prozent im preisgedämpften Mietwohnungsbau. Die restlichen Flächen kann er frei entwickeln. Die Immobilienverbände treibe die ernsthafte Sorge um, dass nach den Reformvorstellungen der Rathauskoalition der Wohnungsbau massiv heruntergefahren werde. Zumal auch der von den Bauträgern an die Stadt zusätzlich zu zahlende pauschale Infrastrukturbeitrag von 100 Euro je Quadratmeter auf 250 Euro angehoben werden soll.

„Unser aller Ziel ist es, mehr bezahlbaren Wohnraum für alle Bevölkerungsschichten zu bekommen“, sagt Dirk Brückner, Koordinator des Bündnisses der Immobilienwirtschaft. „Aber wenn die Grundstückseigentümer wegen eines zu geringen Preises nicht verkaufen, die Projektentwickler wegen zu hoher Infrastrukturabgaben und Bindungen nicht mehr entwickeln oder auf Gewerbebau ausweichen und die kommunalen Wohnungsbaugesellschaften in ihren Baukapazitäten überreizt sind, wird am Ende nichts mehr gebaut.“ Dies verkehre die gute Absicht, mehr Wohnungen zu schaffen, ins Gegenteil.

Die Münchner Immobilienwirtschaft bietet Grün-Rot weitere Gespräche zur SoBoN an. In dem Bündnis haben sich der Bundesverband Freier Wohnungsunternehmen Bayern (BFW), Haus und Grund Bayern und München, der Immobilienverband Deutschland (IVD), der Immobilienausschuss Wirtschaftsbeirat Bayern (WBU) und der Zentrale Immobilien Ausschuss Süd (ZIA) zusammengeschlossen. Brückner warnt, bereits die bisherige SoBoN habe durch die notwendige Quersubventionierung zum starken Preisanstieg bei den nicht sozialgebundenen Wohnungen beigetragen, was noch zunehmen könnte, „wenn die Stadt 50 Prozent eines Grundstückes einfach wegnimmt“. Fraglich sei bisher auch, ab wann die Novelle in Kraft treten soll. Die letzte Änderung liege erst drei Jahre zurück.

OB Reiter erklärt auf Nachfrage unserer Zeitung, ihm sei an einem engen Austausch mit Vertretern der örtlichen Wohnungswirtschaft gelegen. Bereits diese Woche finde ein weiteres Gespräch statt. Es sei wichtig, so schnell wie möglich zu konkreten Lösungen für eine Neufassung der SoBoN zu kommen. „Die Zeit drängt, wir brauchen dringend mehr bezahlbare Wohnungen“, betont Reiter. Auch der SPD-Fraktionschef im Stadtrat, Christian Müller, pocht auf einen „vernünftigen Kompromiss mit der Immobilienwirtschaft“. Die Quote von 50 Prozent sei „kein Fetisch“. Hauptziel sei es, wesentlich mehr bezahlbare Mietwohnungen für die Münchner Bevölkerung zu schaffen – und lange preisliche Bindungen.

Diesen Aspekt hebt auch der Grünen-Stadtrat Bernd Schreyer hervor: „Die bisherigen SoBoN-Regeln hatten den Nachteil, dass die geförderten und preisgedämpften Wohnungen, die der Bauherr errichten musste, nur 25 bis 30 Jahre preislich gebunden waren.“ Das sei angesichts des Flächenmangels der Stadt und des Mangels an günstigen Mietwohnungen ein zu geringer Zeitraum – „auch in Hinblick auf die erheblichen Mittel, die die Stadt für die Wohnungsbauförderung aufwendet“. Nach den Worten Schreyers gibt es keinen Grund für die Befürchtung, dass der Wohnungsbau augrund der Novelle massiv heruntergefahren wird. Und er ist sich sicher: „Für Investoren besteht immer noch genügend Spielraum für eine attraktive Rendite.“

Der wohnungsbaupolitische Sprecher der CSU-Stadtratfraktion, Alexander Reissl, rät dazu, die Kritik der Immobilienwirtschaft ernst zu nehmen. Man sollte die Obergrenze für die SoBoN nicht überreizen. Außerdem sei es nicht sinnvoll, einen Kompromiss, der erst vor drei Jahren ausgehandelt wurde, „wieder in den Papierkorb zu schmeißen“.

[Merkur, 19.01.2021]

14 Jan

Treffpunkt inklusive Gipfelblick

Treffpunkt, Spiel- und Sportplatz, Erholungsort: Das junge Wohnquartier in der Maitz bekommt seine „Herzkammer“ – ein großzügiges, offenes Areal für alle Generationen. Es wird einen Hügel als „Schauinsland“ geben, Balancier-Stationen, Trampolins. Einen Wunsch der Bewohner, die bei der Gestaltung mitreden konnten, erfüllt die Gemeinde aber nicht.

Holzkirchen – „Treffpunkt und Grünland“, diese zwei Anforderungen formulierte 2017 ein Ortsentwicklungskonzept, als es um die Gestaltung des „Spielplatzes“ im Neubaugebiet Maitz am Holzkirchner Ortsrand ging. Erste Entwürfe legte das Rathaus im Sommer 2020 vor: Azize Özdemir, damals Werkstudentin, heute fest angestellt im Team der Bauleitplanung, komponierte auf 1000 Quadratmetern ein Miteinander-Areal für alle Altersstufen (wir berichteten).

Dem Gemeinderat gefiel’s. Doch was sagen die künftigen Nutzer, die Bewohner des jungen Quartiers? Im Herbst lud eine Rathaus-Delegation, unter anderem mit Bürgermeister Christoph Schmid (CSU) und Planerin Özdemir, vor Ort zu einer Bürgerbefragung ein. Über 40 Kinder wohnen im Quartier, „und viele davon waren auch da“, berichtet Schmid.

Bei der Abstimmung darüber, welche Elemente gewünscht sind, zählte das Votum der Jugend sogar stärker als das der Erwachsenen. „Das Ergebnis war überraschend“, gesteht Schmid. Niemand wollte Schaukeln oder Sandkästen. „Viele haben das im eigenen Garten“, erfuhr der Rathauschef. Zudem sei klar geworden, dass es allzu viele Kleinkinder im Quartier gar nicht gibt. „Das sind hauptsächlich ältere Kinder über acht Jahre – und die wollen was Spannendes haben.“

Ganz oben auf die Wunschliste setzte die Jugend einen Scooter-Rundkurs mit Bodenwellen und Steilkurven. Scooter (Roller) könnten darauf sausen oder auch Inlineskates, Skateboards, Fahr- und Laufräder. Doch diesem Wunsch, der mit 120 Quadratmetern Asphalt verbunden gewesen wäre, verweigerte sich der Gemeinderat, als es jetzt darum ging, die endgültige Struktur festzuschreiben. „Wer mit Scooter oder Boards aktiv sein will, kann unsere Skater-Anlage am Bahnhof nutzen“, sagt Schmid, der betont: „Das wird in der Maitz auch kein Ballspielplatz.“ Deswegen blieb der Wunsch nach Basketballkörben unerfüllt.

Anstatt der Asphaltbahn entschied sich der Gemeinderat für einen Balancier- und Kletterpfad aus Robinienholz. „Das Thema Balancieren, Klettern, Turnen wurde auch von den Bewohnern nachgefragt“, berichtet Schmid. Zwei Bodentrampolins, eins mit barrierefreier Rampe, und ein Drehspiel ergänzen den Motorik-Sektor. Im nördlichen Teil ist ein Rückzugsort für Eltern mit Kleinkindern geplant, mit Spielhaus und Babyschaukel, abgegrenzt durch Sträucher.

Die nordwestliche Ecke, andockend an ein Trafo-Haus, ist als Erwachsenen-Bereich konzipiert. Ein Ort der Erholung und Begegnung soll hier unter einer Pergola entstehen. Eine Tischtennisplatte lädt Jung und Alt zu Bewegung ein. Der Vorschlag, stattdessen eine Workout-Fitness-Anlage zu bauen, fand bei den Anwohnern keine Resonanz.

Ein markanter Gipfel krönt das Areal. „Wer auf dem Spielhügel steht, schaut hinaus ins Grün der umliegenden Wiesen und Wälder“, sagt Schmid. Der Hügel mit längerer Hangrutsche kann im Winter sogar als Schlittenberg dienen.

„Grundsätzlich bietet das Areal viel Freiraum“, betont Schmid. Als Gliederung dient ein beleuchteter Weg, der den Balancier-Sektor abteilt. „Das wird ein Top-Spielplatz und schöner Treffpunkt.“ Getauft ist das Areal noch nicht, obwohl es schon Vorschläge gab – etwa Main-Platzl oder Maitzerl. „Ein Name wird sich irgendwann ergeben“, glaubt Schmid.

Gebaut wird die neue Maitz-Herzkammer in diesem Jahr. „Das ist unser Ziel“, sagt Schmid. Die Kosten für die vom Gemeinderat beschlossene Variante belaufen sich auf rund 175 000 Euro; die Scooter-Variante wäre um 15 000 Euro teurer gewesen. Ein Drittel der Baukosten zahlt das Rathaus, den Rest die Grundbesitzer, die 2015 bei der Bauland-Ausweisung profitiert haben. Das Grundstück stellt die Gemeinde. „Für diesen Quartier-Treffpunkt haben wir nicht an Fläche gespart“, betont Schmid. Bei freier Vermarktung, so schätzt der Rathauschef, wären 1,5 Millionen Euro zu erlösen gewesen.

[Merkur, 19.01.2021]

08 Dez

FW verhindern Steuer auf unbebaute Grundstücke

Die Freien Wähler geben sich sehr gerne als Partei der Kommunen. Nun aber hat ihre Landtagsfraktion ausdrücklich gegen den Willen der Städte und Gemeinden gehandelt. In der Kabinettssitzung am Sonntag haben die Freien Wähler durchgesetzt, dass die Kommunen im Bayern künftig keine besondere Steuer auf baureife Grundstücke erheben können, die von ihren Besitzern in der Absicht nicht bebaut werden, damit Spekulationsgewinne zu erzielen. Die Städte und Gemeinden fordern diese Steuer, die sogenannte Grundsteuer C, seit Langem, um Zugriff auf solche Flächen zu bekommen und damit etwas gegen den Flächenverbrauch außerhalb der Ortschaften tun zu können. Die CSU wollte ihnen die Möglichkeit geben, sie einzuführen.

Der Chef der FW-Fraktion im Landtag, Florian Streibl, sprach von einem großen Erfolg. „Jetzt ist klar, dass das neue Grundsatzsteuergesetz nicht die Grundsteuer C beinhalten wird“, sagte er. „Eigentum bleibt gesichert und vor allem wird den vielen kleinen Grundstücksbesitzern geholfen.“ Die FW-Fraktion löse ein „essenzielles Versprechen“ ein, sagte Streibl. „Mit uns wird es keine Steuererhöhungen geben.“ Schon früher hatten die Fraktion bei jeder Gelegenheit betont, dass die Grundsteuer C „keine Vorteile für unsere Gemeinden bringt“, wie zum Beispiel der FW-Abgeordnete Hans Friedl sagte.

Die Kommunen haben kein Verständnis für diese Position. Viele Bürgermeister haben das Problem, dass Grundbesitzer auf ihren zentral gelegenen Grundstücken trotz Baurechts teils Jahre lang keine Wohnungen errichten, weil sie auf eine Wertsteigerung der unbebauten Flächen spekulieren. Oft bleibt den Kommunen dann nur übrig, an den Ortsrändern Bauland auszuweisen. Das heizt den Flächenfraß an. Mit der Grundsteuer C für baureife innerörtliche Flächen könnten die Kommunen das Problem angehen. Deshalb üben sie scharfe Kritik an den FW. Der Gemeindetagschef und Abensberger Bürgermeister Uwe Brandl (CSU) spricht sogar von einem „kommunalfeindlichen Akt“. Auch an der FW-Basis gibt es kein Verständnis. „Man kann nicht Flächensparen predigen, wie das unsere Landespolitiker tun“, sagt die FW-Bürgermeisterin des Marktes Erlbach, Birgit Kress. „Und uns Kommunen die Instrumente dafür verweigern.“

[Süddeutsche Zeitung, 08.12.2020]

https://www.sueddeutsche.de/bayern/bayern-freie-waehler-grundsteuer-c-kritik-1.5140248

07 Dez

Viel ungenutztes Baurecht in Holzkirchen

Holzkirchen – Bei seinen Fahrradtouren durch Holzkirchen sei ihm aufgefallen, dass es an vielen Stellen in der Gemeinde Baurecht gibt, das noch nicht genutzt wird, erzählte Bürgermeister Christoph Schmid (CSU) den Mitgliedern des Bauausschusses. An diesen Stellen dürfte also gebaut werden, ohne dass die Gemeinde gefragt werden muss. Mitunter liegen die Beschlüsse des Gemeinderates Jahre oder sogar Jahrzehnte zurück, ergänzte das Gemeindeoberhaupt.

Doris Hötzendorfer (Bauamt-Verwaltung) zeigte im Bauausschuss auf, wo diese Stellen liegen. „Die größten Flächen liegen vor allem im Norden“, so Hötzendorfer. Doch Flächen mit Baurecht zögen sich durch den ganzen Ort. Ein grober Überblick habe ergeben, dass derzeit rund 100 Wohneinheiten gebaut werden dürften. Das Brisante daran ist: Wohnraum ist in Holzkirchen knapp – und teuer. Wenn nicht gebaut wird, fehlt also dringend benötigter Wohnraum.

Eine direkte Schlussfolgerung daraus zog Schmid selbst: „Ein Bebauungsplan, mit dem nichts passiert, kann auch wieder aufgehoben werden.“ Er fügte aber an, dass er dies nicht als Drohung verstanden wissen wolle. „Es ist keine Praxis in Holzkirchen, Baupläne wieder aufzuheben“, so Schmid auf die Frage von Wolfgang Huber (SPD), was jetzt schon aufgehoben werden könnte.

Für das Gemeindeoberhaupt ist die Information über nicht genutztes Baurecht als „eine wesentliche Leitlinie für den Ortsentwicklungsplan“ anzusehen, gab er zu verstehen. „Es ist das erste Mal seit Mai, dass ich von Dir begeistert bin“, sagte Robert Wiechmann (Bündnis 90/Die Grünen) zu dieser Anregung Schmids. Es käme nun darauf an, welche Schlüsse man daraus zieht. Martin Taubenberger (FWG) betonte, dass bei zehn Jahre alten Bauplänen anzunehmen sei, dass diese doch wieder im Gemeinderat landen werden. „Aber 100 mögliche Wohnungen, das ist auch ein Pfund“, kommentierte er die Ausführungen Hötzendorfers. Für Schmid lautet eine der zentralen Fragen, die sich mit Blick auf nicht genutztes Baurecht jetzt stellt: „Wo entwickelt sich Holzkirchen ohne unser Zutun?“ Inspirationen dazu dürfte das Gemeindeoberhaupt nicht zuletzt auf weiteren Fahrradtouren durch die Gemeinde erhalten.

[Merkur, 07.12.2020]

01 Dez

„Holzkirchen geht einen neuen Weg“

Holzkirchen – Bürgermeister Christoph Schmid (CSU) ist guter Dinge: „Wir kommen mit regelmäßigen Schritten dem Thema näher.“ Robert Wiechmann (Grüne) findet: „Holzkirchen geht hier einen ganz neuen Weg.“ Zumindest für Holzkirchner Verhältnisse. Anderswo seien solche Projekte längst Realität. Mit dem Bauprojekt im Neubaugebiet Maitz hat sich der Gemeinderat jetzt in seiner Sitzung beschäftigt. Natalie Schaller vom Beraterbüro, der stattbau münchen GmbH, stellte Kriterien zum Vergabeverfahren vor.

Wie berichtet, vergibt der Markt gemeindlichen Baugrund nicht an Höchstbietende, sondern in Erbpacht an Gruppen mit einem überzeugenden Konzept für gemeinschaftliches Wohnen. Unter anderem gewürzt mit pfiffigen Ideen in Sachen Mobilität, Nachbarschaft und Bauökologie. Leistbares Wohnen ist ebenfalls ein Ziel. Es handelt sich um eine rund 2300 Quadratmeter große Fläche am westlichen Ortsrand von Holzkirchen. Zwei Häuser sollen entstehen, beide gehen an eine Genossenschaft oder Baugruppe. Bei einem Ortstermin im Oktober stellten sich bereits vier Interessenten-Gruppen vor. Die besten Bewerber dürfen am Ende bauen.

Die Ausschreibung ist für das erste Quartal 2021 geplant, die Bewerbungsfrist soll drei Monate dauern. Um mehr Planungssicherheit zu bekommen, müssen bei der Bewerbung mindestens 20 Prozent der Bewohner namentlich feststehen. Um zu gewährleisten, dass die Umsetzung realistisch ist, müssen Interessenten Mindestanforderungen erfüllen: So sollen sie zum Beispiel eine professionelle Begleitung nennen und eine Grobkostenschätzung vorlegen. Vorab soll daher ein Gutachter im Namen der Gemeinde den Verkehrswert des Grundstücks sowie den Erbpachtzins ermitteln, ergänzte Schaller.

Laut Marktbaumeister Florens Hintler gilt als Eingangskriterium auch, dass Einheimische mit dabei sind. Schaller zufolge kann man hierbei für die ortsansässige Bevölkerung eine Quote von 50 Prozent festlegen, was eine Rücksprache mit Juristen ergab. Sie warnte davor, den Begriff, „Einheimische“ zu verwenden, das sei juristisch kritisch. Robert Wiechmann (Grüne) plädierte dafür, den Begriff der „indigenen Bevölkerung“ – wie er witzelte – so zu formulieren, „dass es uns später nicht um die Ohren fliegt“. Johannes Dörder (CSU) möchte, dass „junge Holzkirchner an Wohneigentum kommen“.

Schaller empfahl, den Umfang der Bewerbungsunterlagen konkret vorzuschreiben, um vergleichbare Ergebnisse zu bekommen. Liegen alle Dokumente vor, übernehmen Verwaltung und das stattbau-Büro die Vorprüfung. Anschließend formuliert ein Gremium, bestehend aus Verwaltung und Politik (etwa mit Bürgermeister und Fraktionsvertretern), die Vergabeempfehlung. Es führt auch Bewerbungsgespräche. Die letzte Entscheidung trifft dann der Gemeinderat.

Die kostenlose Reservierungsphase dauert laut Schaller 18 Monate, mit einer Option auf sechs Monate Verlängerung, für die eventuell Kosten anfallen. „In dieser Phase sichern wir die Qualität“, erklärte die Beraterin. Hierbei müssen die Bewerber gewisse Schritte einhalten, etwa eine Vorplanung einreichen.

Karl Bär (Grüne) wollte wissen, ob es bei Verzögerungen eine Deadline gebe. Schmid verwies darauf, dass man sowieso in ständigem Kontakt mit den Interessenten stehe. Das diene als Frühwarnsystem. „Wenn es hakt, begleitet unsere Verwaltung den Prozess.“ Sebastian Franz (CSU) befürwortet ein zeitliches Limit: „Wir wollen kein Dauerprojekt der Reservierung.“

Torsten Hensel (FWG) ist begeistert von dem Projekt: „Wir denken, Bedarf und Interesse sind da.“ Er glaubt, dass das Vorhaben in der Maitz eine Blaupause für weitere Projekte sein kann. Elisabeth Dasch (SPD) nickte: „Das Modell lässt sich bestimmt kopieren.“ Am Ende stimmte der Gemeinderat einmütig für das Vergabeverfahren. Die Verwaltung bereitet jetzt die Ausschreibung vor.

[Merkur, 01.12.2020]

28 Nov

Neue Satzung lässt Herzen höherschlagen

Holzkirchen – Die neue kam auf allen Seiten gut an. Sebastian Franz (CSU) plädierte für die Satzung: Sie sei „gerechter, bürgerfreundlicher und innovativer“. Sie mache eine spürbare Reduzierung der Parkplätze möglich und garantiere günstige Mietpreise. Robert Wiechmann (Grüne) schloss sich diesem „positiven Zungenschlag“ an. „Wir beackern hier viele Felder.“ Man könne damit „neue Wohnformen pushen“, der ökologische Aspekt komme zum Tragen. „Es ist der richtige Weg.“ Auch Wolfgang Huber (SPD) zeigte sich angetan. In dem neuen Regelwerk stecke „viel Hirnschmalz“.  

Es ist ein auf den ersten Blick eher trockenes Thema, das viele Herzen höherschlagen lässt und das der Bauausschuss kürzlich abgesegnet hatte (wir berichteten): die neue Stellplatzsatzung für Holzkirchen. Jetzt schlug das Thema im Gemeinderat auf, der das letzte Wort dazu hat.

Doris Hötzendorfer vom Bauamt erinnerte daran, dass der Gemeinderat 1995 die Stellplatzsatzung in Form eines Bebauungsplans beschloss. Diese regelt, wie viele Parkplätze ein Wohnbauprojekt braucht. „Aber viele Regelungen darin sind jetzt nicht mehr zeitgemäß“, erklärte sie. Eine neue Stellplatzsatzung muss her.

Zum einen will die Gemeinde damit preisgünstigen Wohnraum fördern. So muss ein Bauwerber zum Beispiel 25 Prozent weniger Pkw-Stellplätze vorweisen, wenn er sich über einen Zeitraum von 20 Jahren dazu verpflichtet, eine Miete zu verlangen, die 25 Prozent unter dem ortsüblichen Durchschnitt liegt. Auch besondere Wohnformen wie Genossenschaften sollen von der neuen Satzung profitieren. Genau wie Teilnehmer eines Konzeptvergabeverfahrens, wie es derzeit im Neubaugebiet Maitz läuft (wir berichteten). Zusätzlich bis zu 30 Prozent an Parkplätzen können Bauherren im Hauptort Holzkirchen künftig einsparen, wenn sie ein Mobilitätskonzept vorlegen, das für 20 Jahre gilt. Hierunter fallen etwa Car-Sharing-Projekte.

Zudem senkt die Gemeinde laut Hötzendorfer den Parkplatzschlüssel bei Verkaufsräumen, gewerblichen Anlagen, Büro- oder Praxisräumen sowie Gaststätten. Im Gegenzug werden tendenziell mehr Radparkplätze gefordert, deren Qualität steigen soll. Neu ist ein Ablösebetrag von 12 000 Euro pro Kfz-Parkplatz, der künftig einheitlich für alle Gemeindeteile gilt.

Christian Bitter vom Beraterbüro stattbau münchen GmbH erklärte: Wenn die Gemeinde in das Radwegenetz investiere, sei ein „hohes Verlagerungs-Potenzial“ vom Auto auf das Fahrrad da. Was den Öffentlichen Personennahverkehr angehe, sei die Gemeinde zwar gut aufgestellt. Allerdings hake es an der Taktung. Rechtsanwalt Michael Beisse von der Kanzlei Döring-Spieß bemerkte: Da ein Mobilitätskonzept nicht in der Bayerischen Bauordnung auftauche, gebe es die Möglichkeit, dieses in einem städtebaulichen Vertrag festzuhalten. Auch ein entsprechender Eintrag im Grundbuch sei ratsam, so Hötzendorfer.

Hubert Müller (FWG) wollte wissen, wie die Einhaltung des Mobilitätskonzepts über die Jahre geprüft wird, etwa, wenn Mieter eingezogen sind. Er befürchtet einen „riesen Verwaltungsaufwand“. Laut Bitter handelt es sich um größere Wohnanlagen, um die sich eine Hausverwaltung kümmert. „Aber als Verwaltung wird man nicht umhinkommen, ab und zu zu prüfen.“ Josef Sappl senior (CSU) sorgte sich eher um die Besucherparkplätze, die auch Handwerker und Pflegedienste nutzen. Laut Hötzendorfer aber sollen diese im öffentlichen Raum liegen.   Simon Ammer (SPD) verstand nicht, warum man das Mobilitätskonzept auf 20 Jahre befristet. „Mir wäre es lieber ohne Fristbindung.“ Bürgermeister Christoph Schmid (CSU) erklärte: „Wir wissen nicht, wie sich Mobilität in der Zukunft verändert.“ Und: „Wir haben vielleicht nicht jedes Beispiel bis zur kleinsten Schraube durchgerechnet“, sagte er. „Aber wir haben uns viele Gedanken gemacht.“ Bei Bedarf müsse man nachjustieren.

Am Ende stimmte der Gemeinderat einhellig für die Satzung und hob zugleich den alten Bebauungsplan auf. Laut Hötzendorfer soll das neue Regelwerk noch heuer in Kraft treten.

[Merkur, 28.11.2020]